Cukai Harta Pangsapuri Seoul Melepasi 3 Trilion Won ketika Jurang antara Daerah Semakin Melebar

Tiga daerah menyumbang hampir separuh daripada jumlah cukai

Pemilik pangsapuri di Seoul dikenakan cukai harta berjumlah rekod 3.2723 trilion won pada 2026. Gangnam, Seocho dan Songpa menyumbang hampir separuh daripada jumlah itu, meskipun merangkumi kurang daripada suku pembayar cukai pangsapuri di bandar raya tersebut.

Angka itu berdasarkan rekod penilaian cukai harta kediaman individu oleh Kerajaan Metropolitan Seoul, yang dianalisis Choi Eun-seok, ahli parlimen daripada Parti Kuasa Rakyat. Jumlah keseluruhan meningkat 478.1 bilion won, atau 17.1%, daripada 2.7942 trilion won pada tahun sebelumnya. Ini kali pertama jumlah tahunan melebihi 3 trilion won.

Bilangan individu yang dikenakan cukai meningkat jauh lebih perlahan, naik 3.0% kepada 1,985,669 orang. Oleh itu, purata taksiran mencecah kira-kira 1.65 juta won bagi setiap pembayar cukai, hampir 200,000 won lebih tinggi berbanding tahun sebelumnya.

Jurang paling ketara ialah antara daerah mahal di tenggara dengan tiga daerah di utara, iaitu Nowon, Dobong dan Gangbuk. Purata cukai harta pangsapuri di Gangnam, Seocho dan Songpa mencecah 3.337 juta won, berbanding 499,000 won di kumpulan daerah utara itu. Jurang tersebut melebar daripada kira-kira enam kali ganda kepada 6.7 kali ganda dalam tempoh setahun.

Cukai harta ialah kos berulang bagi pemilik rumah. Angka ini merujuk kepada jumlah yang dikenakan ke atas pemilik pangsapuri individu, sekali gus memberikan gambaran langsung tentang perubahan kos pemilikan di seluruh ibu kota. Tekanan kewangan meningkat paling pantas di kawasan yang nilai pangsapuri melonjak paling tinggi, manakala kenaikan di beberapa daerah pinggir jauh lebih kecil.

Taksiran cukai meningkat lebih pantas daripada bilangan pembayar cukai

Jumlah cukai harta pangsapuri Seoul meningkat kepada kira-kira 2.7 kali ganda paras 2016, iaitu 1.2172 trilion won. Dalam tempoh yang sama, bilangan pembayar cukai naik daripada 1,533,239 kepada 1,985,669, iaitu peningkatan kira-kira 30%, berbanding pertumbuhan sekitar 169% dalam jumlah yang ditaksir.

Purata bil cukai meningkat lebih dua kali ganda daripada 793,000 won pada 2016. Jumlah itu pertama kali melepasi 1 juta won pada 2019, apabila mencecah 1.113 juta won, dan berada pada kira-kira 1.449 juta won pada 2025.

Jumlah tahunan menunjukkan gangguan ketara sebelum rekod terbaharu:

• 2016: Jumlah taksiran cukai harta pangsapuri ialah 1.2172 trilion won.
• 2017 hingga 2019: Jumlah meningkat kepada 1.361 trilion won, kemudian 1.5558 trilion won dan 1.8312 trilion won.
• 2020 hingga 2022: Taksiran mencecah 2.2614 trilion won, 2.7087 trilion won dan 2.8734 trilion won.
• 2023: Jumlah merosot kepada 2.3344 trilion won.
• 2024 dan 2025: Taksiran pulih kepada 2.489 trilion won dan kemudian 2.7942 trilion won.
• 2026: Jumlah mencapai rekod baharu sebanyak 3.2723 trilion won.

Penurunan pada 2023 berjumlah kira-kira 18.8% berbanding tahun sebelumnya. Menjelang 2026, jumlah itu kira-kira 40.2% lebih tinggi daripada paras rendah tersebut. Sejarah jangka panjang itu menunjukkan peningkatan mendadak kos pemilikan serta satu tempoh ketika arah alirannya berbalik.

Gangnam menyumbang sebahagian besar kenaikan tahunan

Gangnam, Seocho dan Songpa, yang lazimnya disebut sebagai tiga daerah Gangnam, dikenakan cukai harta pangsapuri sebanyak 1.5552 trilion won, meningkat daripada 1.2786 trilion won. Kenaikan 276.6 bilion won itu mewakili kira-kira 58% daripada keseluruhan kenaikan tahunan bandar raya itu, iaitu 478.1 bilion won.

Bahagian ketiga-tiga daerah itu daripada jumlah keseluruhan Seoul meningkat daripada 45.8% kepada 47.5%. Bahagian mereka daripada jumlah pembayar cukai ialah 23.5%, bermakna kurang daripada satu dalam empat individu yang dikenakan cukai menyumbang hampir separuh daripada jumlah bil.

Selepas taksiran mereka ditolak daripada jumlah keseluruhan bandar raya, baki sebanyak 1.7171 trilion won ialah jumlah gabungan bagi 22 daerah lain di Seoul. Maka, bil cukai tiga daerah Gangnam itu hampir menyamai jumlah yang ditaksir di seluruh bahagian ibu kota yang lain.

Purata cukai harta di tiga daerah itu meningkat daripada 2.867 juta won kepada 3.337 juta won, iaitu tambahan 470,000 won bagi setiap pembayar cukai. Di Nowon, Dobong dan Gangbuk, purata meningkat sebanyak 21,000 won, daripada 478,000 won kepada 499,000 won.

Jurang nilai antara purata itu melebar daripada 2.389 juta won kepada 2.838 juta won. Bagi pemilik yang bilnya hampir dengan purata serantau, kenaikan tahunan di tiga daerah Gangnam itu hampir menyamai keseluruhan purata bil di kumpulan daerah utara.

Daerah sekitar Sungai Han terus mendahului

Mapo, Yongsan dan Seongdong, kumpulan yang sering digelar Mayongseong di Korea Selatan, turut melepasi paras baharu. Jumlah gabungan taksiran cukai harta pangsapuri mereka mencecah 414.3 bilion won, melebihi 400 bilion won buat kali pertama.

Jumlah itu meningkat 16.7% daripada 355 bilion won. Yongsan menyumbang 146.4 bilion won, Seongdong 146 bilion won dan Mapo 121.9 bilion won. Jumlah taksiran mereka kira-kira 3.2 kali ganda daripada 128.8 bilion won yang dicatatkan di Nowon, Dobong dan Gangbuk.

Jumlah bagi daerah utara meningkat daripada 122.2 bilion won, atau kira-kira 5.3%. Nowon menyumbang kira-kira 79.4 bilion won, Dobong 32.3 bilion won dan Gangbuk 17.1 bilion won.

Purata taksiran juga semakin berjauhan. Di Mapo, Yongsan dan Seongdong, purata meningkat daripada 1.789 juta won kepada 2.04 juta won, iaitu kenaikan 14.0%. Purata bagi kumpulan daerah utara meningkat kira-kira 4.3%. Nisbah antara kedua-dua kumpulan melebar daripada 3.7 kali ganda kepada 4.1 kali ganda.

Jika tiga daerah Gangnam digabungkan dengan Mapo, Yongsan dan Seongdong, jumlahnya mencecah 1.9695 trilion won. Ini bersamaan kira-kira 60.2% daripada taksiran cukai harta pangsapuri Seoul yang tertumpu di enam daripada 25 daerahnya.

Dongdaemun mencatat pertumbuhan paling pantas

Dongdaemun mencatat kenaikan peratusan terbesar dalam jumlah taksiran cukai harta pangsapuri, iaitu 27.4%. Seocho menyusul pada 25.7%, Songpa pada 24.6%, Seongdong pada 22.4% dan Gangnam pada 17.2%.

Kedudukan Dongdaemun dan Seongdong turut membawa pembangunan pangsapuri lebih baharu ke dalam gambaran, di samping daerah mahal yang telah lama dikenali. Kedua-duanya menyaksikan penduduk mula menduduki pangsapuri baharu dan harga pasaran meningkat, sekali gus membantu menjelaskan mengapa pertumbuhan pesat turut berlaku di luar tiga daerah Gangnam.

Geumcheon mencatat kenaikan terkecil, iaitu 3.8%. Dobong menyusul pada 4.5%, Gangbuk pada 5.5%, Nowon pada 5.6% dan Guro pada 7.0%. Perbezaan antara Dongdaemun dengan Geumcheon ialah 23.6 mata peratusan, dengan kadar pertumbuhan Dongdaemun kira-kira tujuh kali ganda lebih tinggi.

Jumlah taksiran sesebuah daerah mencerminkan bilangan individu dan hartanah yang dimasukkan ke dalam rekod cukai serta jumlah yang dikenakan. Purata taksiran menunjukkan satu lagi aspek perubahan itu: jumlah cukai bagi setiap pembayar cukai. Di seluruh Seoul, kenaikan purata itu menjelaskan mengapa bil meningkat jauh lebih pantas daripada bilangan pembayar cukai.

Nilai rasmi hartanah menjelaskan tekanan mengikut kawasan

Pengumuman Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan pada 17 Mac mengenai cadangan harga rasmi pangsapuri bagi 2026 menunjukkan corak geografi yang serupa. Harga taksiran di Seoul meningkat 18.67%, kenaikan paling pantas sejak peningkatan 19.91% pada 2021 dan yang ketiga terbesar sejak sistem pendedahan itu dimulakan pada 2005.

Harga taksiran rasmi ialah penilaian kerajaan yang digunakan untuk mengira cukai harta. Harga pasaran ialah jumlah yang mungkin dibayar pembeli untuk sebuah rumah; harga taksiran rasmi pula ialah nilai yang dimasukkan dalam pengiraan cukai. Kementerian mengekalkan nisbah nilai taksiran kepada nilai pasaran pada 69% bagi 2026, maka kenaikan itu mencerminkan perubahan nilai pasaran, bukannya peningkatan nisbah tersebut.

Harga taksiran meningkat purata 24.7% di tiga daerah Gangnam: 26.05% di Gangnam, 25.49% di Songpa dan 22.07% di Seocho. Lapan daerah di sepanjang Sungai Han, termasuk Mapo, Yongsan dan Seongdong, mencatat purata kenaikan 23.13%.

Di seluruh negara, harga rasmi pangsapuri meningkat 9.16% bagi kira-kira 15.85 juta rumah. Di luar Seoul, purata kenaikan ialah 3.37%. Oleh itu, kenaikan 18.67% di Seoul kira-kira dua kali ganda kadar nasional dan lebih lima kali ganda kadar di luar ibu kota.

Penilaian pada Mac itu membantu menjelaskan mengapa daerah mahal menghadapi tekanan khusus pada 2026. Penilaian itu juga digunakan dalam pengiraan cukai pemilikan kedua, yang dikenakan apabila nilai perumahan bercukai milik seseorang melebihi potongan yang berkenaan.

Lebih banyak rumah melepasi ambang cukai tambahan

Sejumlah 487,362 pangsapuri di seluruh negara mempunyai cadangan nilai rasmi melebihi 1.2 bilion won pada 2026, meningkat 53.3% daripada 317,998 pada tahun sebelumnya. Jumlah itu mewakili 3.07% daripada kira-kira 15.85 juta pangsapuri yang diliputi dalam angka tersebut.

Bagi pemilik yang layak dan memiliki sebuah rumah, 1.2 bilion won ialah potongan asas yang digunakan untuk cukai pegangan hartanah komprehensif. Ini ialah levi tambahan ke atas nilai perumahan bercukai yang melebihi potongan itu. Bil cukai pegangan tahunan menggabungkan levi ini dengan cukai harta biasa, dan pengiraannya bergantung pada keadaan pemilikan serta pelepasan yang berkenaan.

Seoul mencatat 414,896 pangsapuri melebihi nilai itu, atau 14.9% daripada 2,782,147 pangsapurinya. Ini bermakna kira-kira 85% daripada jumlah nasional terletak di ibu kota. Gangnam mempunyai 99,372 pangsapuri sedemikian, diikuti Songpa dengan 75,902 dan Seocho dengan 69,773.

Yangcheon mencatat 28,919 dan Seongdong 25,839. Jumlah itu meningkat dengan sangat pantas di beberapa daerah sekitar Sungai Han, termasuk Gangdong sebanyak 516%, Dongjak 296%, Gwangjin 164%, Seongdong 147% dan Mapo 140%.

Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon dan Gwanak tidak mempunyai pangsapuri melebihi ambang itu dalam angka Mac. Di luar Seoul, jumlahnya hampir berganda daripada 37,633 kepada 72,466, menunjukkan bahawa peningkatan itu turut melangkaui ibu kota meskipun Seoul kekal sebagai tumpuan utama.

Bil gabungan bagi rumah terpilih meningkat jauh lebih tinggi

Pengiraan yang diterbitkan bersama laporan penilaian pada Mac menunjukkan bagaimana kedua-dua cukai itu boleh meningkat pada kadar berbeza. Bagi pangsapuri seluas 84 meter persegi di Raemian One Bailey, kejiranan Banpo di Seocho, unjuran cukai pegangan gabungan meningkat daripada 18.29 juta won kepada 28.55 juta won, iaitu kenaikan 10.26 juta won atau 56.1%.

Dalam pengiraan itu, cukai harta biasa meningkat daripada 7.46 juta won kepada 9.47 juta won. Levi komprehensif meningkat daripada 10.83 juta won kepada 19.08 juta won, menyumbang sebahagian besar kenaikan yang diunjurkan. Nilai rasmi rumah itu meningkat daripada 3.436 bilion won kepada 4.569 bilion won.

Unjuran bil gabungan bagi rumah seluas 111 meter persegi di Shin Hyundai 9th, kejiranan Apgujeong di Gangnam, ialah 29.19 juta won, meningkat 10.61 juta won atau 57.1%. Nilai rasminya meningkat daripada 3.476 bilion won kepada 4.726 bilion won.

Di Jamsil Els, Songpa, unjuran cukai pegangan bagi pangsapuri seluas 84 meter persegi meningkat daripada 5.82 juta won kepada 8.59 juta won. Ini ialah kenaikan 2.77 juta won atau 47.6%, apabila nilai rasminya meningkat daripada 1.865 bilion won kepada 2.335 bilion won.

Anggaran tersebut merujuk kepada cukai pegangan gabungan bagi hartanah terpilih. Jumlah keseluruhan bandar raya sebanyak 3.2723 trilion won pula merujuk kepada taksiran cukai harta pangsapuri biasa ke atas individu. Membezakan kedua-dua jumlah itu membantu pemilik mengenal pasti bahagian bil yang meningkat.

Semakan penilaian dan gesaan untuk tindakan tempatan

Pengumuman pada Mac menetapkan 6 April sebagai tarikh akhir untuk mengemukakan pandangan mengenai nilai yang dicadangkan, 30 April untuk penerbitan muktamad, 29 Mei untuk rayuan dan 26 Jun untuk pengumuman pelarasan. Keputusan akhir proses semakan itu tidak dinyatakan di sini.

Pada taklimat Mac, kementerian tanah berkata pihaknya belum menerima panduan daripada kementerian berkaitan atau pihak berkuasa cukai mengenai peningkatan nisbah yang digunakan untuk menukar nilai rasmi kepada jumlah bercukai. Pengiraan itu menggunakan nisbah 60% bagi levi komprehensif dan 45% bagi cukai harta biasa untuk pemilik rumah tunggal. Nisbah tersebut mempunyai tujuan berbeza daripada ukuran 69% yang menghubungkan harga taksiran dengan nilai pasaran.

Choi Eun-seok, ahli parlimen Parti Kuasa Rakyat yang menganalisis rekod taksiran Seoul, mengaitkan kenaikan bil dengan harga perumahan. Katanya, dalam terjemahan:

Kenaikan harga pangsapuri di Seoul menyebabkan beban cukai harta meningkat, dan jurang antara wilayah juga semakin melebar.

Choi menggesa kerajaan mengambil langkah berkesan yang mengambil kira penawaran dan permintaan di setiap kawasan, bukannya sekadar mengumumkan rancangan pembekalan perumahan.

Angka kos pemilikan ini hadir seiring perubahan pilihan pembeli. Dalam sembilan bulan pertama 2026, pangsapuri seluas 60 meter persegi atau kurang menarik 79.8% permohonan langganan perumahan di Seoul, mencerminkan peralihan kepada permohonan bagi pangsapuri lebih kecil apabila rumah bersaiz standard semakin sukar dimiliki. Harga pembelian dan cukai tahunan kini menjadi dua tekanan kewangan berbeza bagi isi rumah yang menentukan lokasi dan jenis rumah untuk dibeli.

Perkara Utama

• Taksiran cukai harta pangsapuri Seoul mencapai rekod 3.2723 trilion won pada 2026, meningkat 17.1%.
• Bilangan pembayar cukai meningkat 3.0%, manakala purata taksiran mencecah kira-kira 1.65 juta won.
• Gangnam, Seocho dan Songpa menyumbang 47.5% daripada taksiran dan kira-kira 58% daripada kenaikan tahunan.
• Purata bil mereka ialah 6.7 kali ganda purata di Nowon, Dobong dan Gangbuk.
• Jumlah gabungan taksiran di Mapo, Yongsan dan Seongdong melepasi 400 bilion won buat kali pertama.
• Cadangan nilai rasmi pangsapuri di Seoul meningkat 18.67%, menambah tekanan terhadap cukai harta biasa dan levi komprehensif tambahan.
• Kira-kira 14.9% pangsapuri di Seoul melebihi ambang nilai rasmi 1.2 bilion won yang digunakan bagi potongan untuk pemilik sebuah rumah.