Pangsapuri Tidak Terjual di Seoul Hampiri 1,000 apabila Harga Tinggi dan Had Gadai Janji Menghimpit Pembeli

Tunggakan perumahan Seoul meningkat ketika jumlah nasional menurun

Seoul mempunyai 996 rumah tidak terjual pada akhir September 2026, meningkat 98 berbanding Ogos, meskipun inventori rumah tidak terjual merosot di seluruh Korea Selatan. Lebih dua pertiga rumah tidak terjual di ibu kota itu, sebanyak 683 unit, sudah siap dibina, menyebabkan pemaju menunggu pembeli selepas kerja pembinaan selesai.

Statistik perumahan September daripada Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan menunjukkan pasaran bergerak dalam arah berbeza. Inventori rumah tidak terjual di Seoul meningkat 10.9% dalam tempoh sebulan, manakala jumlah nasional turun 4.6% kepada 65,941. Di kawasan metropolitan yang lebih luas, meliputi Seoul, Wilayah Gyeonggi dan Incheon, jumlah itu merosot 5.6% kepada 18,057.

Harga pangsapuri baharu yang tinggi dan sekatan pinjaman mengecilkan kumpulan pembeli yang mampu atau sanggup menandatangani kontrak. Di sesetengah projek, harga yang diminta melebihi harga transaksi terkini bagi pangsapuri berhampiran, sekali gus mengurangkan daya tarikan kewangan untuk membeli sebelum pembinaan siap.

Kelembapan jualan di Seoul turut melangkaui projek baharu. Pembelian pangsapuri merosot kepada 3,915 pada September, turun 14.7% berbanding Ogos dan 42.4% berbanding setahun sebelumnya. Pemaju berdepan tunggakan yang semakin bertambah, sementara isi rumah berdepan harga tinggi dan had pinjaman.

Rumah siap membentuk sebahagian besar tunggakan Seoul

Inventori rumah siap tetapi tidak terjual di Seoul meningkat sembilan unit, atau 1.3%, kepada 683 pada September. Unit-unit ini mewakili kira-kira 68.6% daripada 996 rumah tidak terjual di bandar itu. Pada peringkat nasional, rumah siap merangkumi kira-kira 41.8% inventori tidak terjual, berdasarkan 27,549 unit siap daripada jumlah 65,941.

Rumah yang masih dalam pembinaan dan menunggu pembeli mempunyai masa untuk dijual sebelum tarikh penghuni dijadualkan berpindah masuk. Rumah yang sudah siap pula telah mencapai tarikh itu tanpa menghasilkan hasil jualan yang dijangka. Bagi pemaju yang perlu membayar balik hutang pembinaan, keadaan ini menimbulkan tekanan kewangan yang lebih segera.

Jumlah tunggakan Seoul juga melebihi 939 rumah yang direkodkan pada akhir 2025. Angka September itu lebih tinggi sebanyak 57 unit, iaitu peningkatan kira-kira 6.1%. Jumlah 898 pada Ogos menunjukkan bahawa angka bulanan berubah-ubah, walaupun jumlah pada September berakhir lebih tinggi berbanding awal tahun.

Gyeonggi dan Incheon turut mencatatkan peningkatan inventori rumah siap. Gyeonggi mempunyai 2,377 rumah siap tetapi tidak terjual, meningkat 3.6% berbanding Ogos, manakala Incheon mempunyai 1,422, naik 1.5%. Di seluruh kawasan metropolitan, inventori rumah siap meningkat 2.6% kepada 4,482 meskipun jumlah keseluruhan rumah tidak terjual merosot.

Harga pangsapuri baharu kehilangan kelebihan diskaun

Kos pembinaan mengubah pertimbangan mereka yang sedang menilai pembelian pangsapuri baharu. Kos bahan dan buruh yang lebih tinggi telah menaikkan harga, kadangkala melebihi harga rumah setanding di kawasan berhampiran.

Membeli sebelum rumah siap, yang lazim disebut jualan prapembinaan, bermaksud bersetuju membeli rumah ketika ia masih dalam pembinaan. Apabila had harga menjadikan pangsapuri baharu jauh lebih murah berbanding hartanah sekitar, pembeli dapat melihat kelebihan kewangan yang jelas. Harga yang diminta lebih tinggi menghapuskan tarikan itu dan memberi sebab kepada pembeli untuk membandingkannya dengan lebih teliti dengan rumah sedia ada.

Di The H Firstier Shinbanpo Estera, sebuah kompleks pembangunan semula di Daerah Seocho, Seoul, sebuah pangsapuri berkeluasan 84 meter persegi dilaporkan berharga kira-kira 4 bilion won. Harga itu kira-kira 700 juta won lebih tinggi berbanding harga transaksi pada Julai bagi rumah bersaiz sama di Maple Xi berhampiran, yang mula menerima penghuni pada 2025.

Perbandingan itu meletakkan harga transaksi di kawasan berhampiran pada kira-kira 3.3 bilion won, menjadikan pangsapuri baharu itu lebih mahal sekitar 21%. Pembeli yang memilih antara hartanah tersebut berdepan jurang harga yang besar, selain perbezaan tarikh siap, ciri bangunan dan ciri khusus setiap pangsapuri.

Bagi pemaju, masalah praktikalnya mudah: alamat berprestij di Seoul mungkin menarik perhatian, tetapi pembeli tetap memerlukan alasan untuk membayar lebih daripada harga hartanah alternatif berhampiran.

Had gadai janji menjadikan tunai faktor penentu

Sekatan pinjaman Korea Selatan menambah satu lagi kekangan. Nisbah khidmat hutang bertekanan, yang diperkenalkan pada 2024, menilai sama ada peminjam mampu terus membayar hutang jika kadar faedah yang lebih tinggi digunakan dalam pengiraan. Oleh itu, pendapatan isi rumah dan bayaran balik sedia ada mempengaruhi jumlah yang boleh dipinjam.

Had pinjaman bagi rumah mahal menetapkan siling pinjaman gadai janji yang berasingan, tanpa mengira nisbah pinjaman kepada nilai. Nisbah pinjaman kepada nilai ialah bahagian daripada nilai hartanah yang boleh dibiayai oleh pemberi pinjaman. Berdasarkan had yang dinyatakan bagi pembelian ini, silingnya ialah:

• 600 juta won bagi rumah berharga 1.5 bilion won atau kurang.
• 400 juta won bagi rumah berharga lebih 1.5 bilion won hingga 2.5 bilion won.
• 200 juta won bagi rumah berharga lebih 2.5 bilion won.

Oleh itu, pembeli yang mempertimbangkan rumah berharga 4 bilion won akan berdepan had gadai janji yang hanya bersamaan 5% daripada harga pembelian. Sekurang-kurangnya 3.8 bilion won perlu diperoleh daripada sumber selain pinjaman gadai janji itu, sebelum mengambil kira cukai dan kos transaksi. Penilaian pendapatan dan syarat pinjaman lain boleh mengehadkan jumlah pinjaman dengan lebih lanjut.

Justeru, isi rumah yang berpendapatan tinggi tetapi mempunyai simpanan terkumpul yang terhad mungkin menghadapi kesukaran untuk memasuki pasaran. Seorang pegawai industri hartanah yang tidak dinamakan menyifatkan sekatan pembiayaan sebagai halangan bagi pembeli yang kekurangan modal dan menjangkakan lebih banyak pembatalan kontrak di projek mahal yang kehilangan kelebihan harga.

Transaksi yang lebih sedikit memburukkan kelembapan

Seoul mencatatkan 674 pembelian pangsapuri lebih sedikit pada September berbanding Ogos, ketika 4,589 transaksi direkodkan. Berbanding 6,796 pembelian pada September setahun sebelumnya, penurunan itu berjumlah 2,881 transaksi.

Jualan pangsapuri di ibu kota itu merosot lebih ketara berbanding jualan pangsapuri di seluruh negara, yang turun 23.7% berbanding setahun sebelumnya. Bagi semua jenis rumah, Seoul mencatatkan 7,318 pembelian, turun 7.2% berbanding Ogos dan 33.4% berbanding September sebelumnya.

Korea Selatan mencatatkan 48,997 pembelian rumah di seluruh negara, meningkat 1.3% dalam tempoh sebulan tetapi merosot 22.7% berbanding setahun sebelumnya. Pembelian di wilayah meningkat 4.8% berbanding Ogos kepada 23,695, manakala pembelian di kawasan metropolitan turun 1.7% kepada 25,302.

Bagi isi rumah yang berharap menjual hartanah sedia ada sebelum membeli pangsapuri baharu, transaksi yang lebih sedikit boleh menyukarkan proses perpindahan. Bagi pemaju, gabungan unit mahal, pembiayaan terhad dan urus niaga yang lebih perlahan mengurangkan bilangan pembeli yang mampu menyelesaikan pembelian dengan segera.

Mengapa penurunan inventori wilayah hanya memberi sedikit kelegaan

Rumah tidak terjual di wilayah merosot 4.2% pada September kepada 47,884 unit. Jumlah di Busan turun 8.8% kepada 6,928, jumlah di Chungcheong Selatan merosot 3.9% kepada 9,209, manakala jumlah di Gyeongsang Selatan turun 8.0% kepada 5,819.

Pengurangan aktiviti pembinaan membantu menjelaskan penurunan itu. Apabila lebih sedikit projek mencapai peringkat jualan, lebih sedikit rumah baharu ditambah kepada jumlah inventori tidak terjual. Stok sedia ada boleh beransur-ansur terjual walaupun permintaan pembeli kekal lemah.

Ulsan menggambarkan kesan pelancaran baharu. Beberapa projek mula dijual di sana pada September dan inventori tidak terjual meningkat 45.2% kepada 1,728 rumah. Jeolla Utara turut mencatatkan peningkatan, dengan inventori naik 5.4% kepada 1,611.

Inventori rumah siap menambah satu lagi lapisan. Pada peringkat nasional, rumah siap tetapi tidak terjual berkurangan sebanyak 531 kepada 27,549. Inventori rumah siap di wilayah merosot 2.7% kepada 23,067, tetapi jumlah di Chungcheong Selatan meningkat 15.9% kepada 2,652. Oleh itu, sesebuah wilayah boleh mempunyai jumlah rumah tidak terjual yang lebih rendah tetapi menghadapi tunggakan hartanah siap yang semakin bertambah.

Pembina berdepan saluran projek pembinaan yang semakin mengecil

Korea Selatan meluluskan 25,938 rumah untuk dibina pada September, turun 45.4% berbanding setahun sebelumnya. Pembinaan bermula bagi 16,046 rumah, merosot 46.4%. Kelulusan menunjukkan perkara yang dibenarkan untuk dibina oleh pembina; permulaan pembinaan pula menunjukkan projek yang benar-benar telah memasuki kerja pembinaan.

Kelulusan September meningkat 20% berbanding Ogos, tetapi jumlah bagi Januari hingga September masih turun 13.4% berbanding setahun sebelumnya kepada 189,873 rumah. Kelulusan di wilayah sepanjang sembilan bulan itu merosot 29.0% kepada 76,197.

Corak kelulusan di Seoul berbeza. Kelulusan bagi Januari hingga September meningkat 33.3% kepada 44,371 rumah. Namun, rumah siap sepanjang tempoh itu merosot 17.6% kepada 26,881, menunjukkan jurang antara kelulusan projek dengan penyerahan rumah yang boleh diduduki.

Hanya 14 rumah mendapat kelulusan untuk dijual di Seoul sepanjang September, berbanding 254 setahun sebelumnya. Namun, sepanjang sembilan bulan pertama, kelulusan jualan di ibu kota itu meningkat 73.7%. Jadual pelancaran pemaju boleh menyebabkan perubahan besar dari bulan ke bulan, menjadikan tempoh yang lebih panjang berguna untuk memahami saluran projek.

Rumah tidak terjual menekan pembiayaan pembinaan

Pemaju lazimnya menggunakan pinjaman pembiayaan projek untuk membayar kos pembinaan dan membayar balik pinjaman itu menggunakan wang yang diterima daripada pembeli. Apabila pangsapuri siap kekal tidak terjual, wang yang dijangka diterima tertangguh sedangkan faedah dan perbelanjaan projek lain terus berjalan.

Tunggakan yang berpanjangan boleh mengurangkan wang untuk membayar balik hutang dan bil pembinaan. Pemaju mungkin memerlukan pembiayaan tambahan, berdepan kos pinjaman lebih tinggi atau menangguhkan projek baharu. Kontraktor dan institusi kewangan yang terdedah kepada projek berkenaan juga boleh menerima tekanan.

Oleh itu, peningkatan inventori rumah siap di Seoul memberi kesan yang lebih luas daripada sekadar 996 rumah dalam jumlah utama. Masa jualan mempengaruhi sama ada setiap projek menjana wang tunai yang mencukupi untuk memenuhi obligasinya. Statistik itu tidak memberikan jadual hutang tertunggak atau pembayaran balik mengikut projek.

Sementara itu, pembeli berkemungkinan membuat perbezaan yang lebih ketara antara projek. Rumah berharga kompetitif, tertakluk pada had harga atau mempunyai akses kereta api bawah tanah yang mudah mungkin menarik permintaan lebih kukuh, manakala hartanah mahal tanpa kelebihan yang jelas mungkin mengambil masa lebih lama untuk mendapatkan pembeli.

Penyewa berdepan bayaran bulanan sementara bekalan masa depan dirancang

Sewa bulanan membentuk 68.6% daripada transaksi sewaan nasional sepanjang Januari hingga September, meningkat daripada 62.6% setahun sebelumnya. Di Seoul, bahagiannya meningkat daripada 64.3% kepada 70.1%. Bagi pangsapuri di Seoul sahaja, bahagiannya meningkat daripada 44.4% kepada 52.7%.

Jeonse, iaitu aturan sewaan Korea yang berasaskan deposit besar dan boleh dipulangkan, mencatatkan 59,482 transaksi di seluruh negara pada September, turun 25.7% berbanding setahun sebelumnya. Transaksi sewaan bulanan merosot dengan lebih perlahan, turun 9.3% kepada 136,728. Semakin ramai isi rumah memilih aturan yang memerlukan bayaran sewa berulang, lazimnya bersama deposit.

Perancangan perumahan masa depan berlangsung dalam jangka masa jauh lebih panjang berbanding keputusan jualan dan sewaan semasa. Pada 29 Oktober, kerajaan mengumumkan enam tapak perumahan yang dicadangkan di Wilayah Gyeonggi dengan kapasiti untuk 76,700 rumah. Pembinaan disasarkan bermula menjelang 2030, manakala harga dan tarikh perpindahan belum diumumkan.

Tarikh-tarikh utama menunjukkan bagaimana tunggakan semasa dan rancangan bekalan masa depan berlangsung serentak:

• Akhir 2025: Seoul mempunyai 939 rumah tidak terjual.
• Ogos 2026: Jumlah rumah tidak terjual di ibu kota itu ialah 898.
• September 2026: Inventori rumah tidak terjual meningkat kepada 996, termasuk 683 rumah siap.
• 29 Oktober 2026: Kerajaan mengumumkan tapak bagi 76,700 rumah berhampiran Seoul.
• 2030: Sasaran untuk memulakan pembinaan di tapak yang dicadangkan itu.

Cabaran segera Seoul ialah memadankan rumah yang sudah ditawarkan untuk dijual dengan isi rumah yang mampu membelinya. Jadual pembinaan kerajaan yang lebih panjang menangani ketersediaan pada masa depan, manakala pembeli hari ini perlu mempertimbangkan harga semasa, had pinjaman dan kos terus tinggal di rumah sewa.

Perkara Utama

• Rumah tidak terjual di Seoul meningkat 10.9% pada September kepada 996, manakala jumlah nasional turun 4.6% kepada 65,941.
• Rumah siap membentuk 683 unit, atau kira-kira 68.6% daripada inventori rumah tidak terjual di Seoul.
• Harga yang tinggi dan had gadai janji meningkatkan jumlah yang perlu dibiayai pembeli daripada sumber lain.
• Pembelian pangsapuri di Seoul merosot 42.4% berbanding setahun sebelumnya kepada 3,915.
• Penurunan inventori di wilayah berlaku seiring dengan pengurangan ketara aktiviti pembinaan.
• Rumah siap tidak terjual meningkat di Seoul, Gyeonggi dan Incheon, sekali gus menekan aliran tunai projek.
• Tapak perumahan baharu berhampiran Seoul disasarkan memulakan pembinaan pada 2030.