Harga Jualan Semula HDB Singapura Merosot, Jualan Bernilai Jutaan Dolar Cecah Rekod 238 pada Oktober

Penjualan S$1.818 Juta Menyerlahkan Pasaran yang Berbeza Arah

Singapura mencatatkan 238 urus niaga jualan semula flat Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) bernilai sekurang-kurangnya S$1 juta pada Oktober 2026, rekod bulanan untuk bulan ketiga berturut-turut, walaupun harga di seluruh pasaran lebih luas merosot 0.2%. Penjualan paling mahal ialah flat lima bilik di SkyParc @ Dawson, Queenstown, yang bertukar tangan pada harga S$1.818 juta pada 30 Oktober.

Flat seluas 111 meter persegi di Blok 96 Dawson Road, di tingkat 40 hingga 42, mempunyai baki tempoh pajakan kira-kira 94 tahun. Harganya melebihi rekod nasional sebelumnya, iaitu S$1.728 juta, yang dicatatkan oleh flat lima bilik di City Vue @ Henderson pada April, sebanyak S$90,000 atau kira-kira 5.2%.

Anggaran yang dikeluarkan platform hartanah 99.co dan SRX pada 4 November menunjukkan bahawa penjualan bernilai jutaan dolar merangkumi 10.9% daripada urus niaga jualan semula Oktober, kira-kira satu daripada sembilan. Sementara itu, jumlah flat yang bertukar tangan merosot 3.1% daripada September kepada 2,178.

Oleh itu, Oktober menyaksikan dua perkembangan serentak: pembeli membayar harga rekod bagi semakin banyak flat yang menarik, sedangkan pasaran lebih luas mengalami sedikit penurunan harga. Rumah yang lebih besar, mempunyai baki pajakan yang panjang dan terletak di lokasi strategik terus menarik minat pembeli yang sanggup membayar lebih.

Seberapa Cepat Penjualan Bernilai Jutaan Dolar Meningkat?

Oktober mencatatkan 29 lebih banyak urus niaga bernilai sekurang-kurangnya S$1 juta berbanding September, apabila 209 flat melepasi paras itu. Pada Ogos, sebanyak 201 urus niaga dicatatkan. Peningkatan dari Ogos hingga Oktober ialah 37 urus niaga, atau kira-kira 18.4%, dalam tempoh dua bulan.

Rentetan urus niaga dan rekod harga menunjukkan bagaimana aktiviti di segmen pasaran yang lebih mahal meningkat sepanjang 2026:

• Februari: Flat lima bilik di SkyTerrace @ Dawson dijual pada harga S$1.7 juta, ketika itu rekod nasional.
• April: Flat lima bilik di City Vue @ Henderson menaikkan rekod kepada S$1.728 juta.
• Ogos: Urus niaga jualan semula bernilai jutaan dolar mencapai rekod bulanan sebanyak 201.
• September: Jumlah bulanan meningkat kepada 209.
• Oktober: Jumlahnya mencecah 238, manakala penjualan di SkyParc @ Dawson mencatatkan rekod harga baharu sebanyak S$1.818 juta.

Kementerian Pembangunan Negara berkata dalam jawapan parlimen pada April 2026 bahawa kira-kira 6% flat jualan semula diniagakan pada harga melebihi S$1 juta pada 2025. Bahagian 10.9% pada Oktober jauh lebih tinggi, meskipun angka kementerian itu merangkumi setahun penuh dan menggunakan ambang melebihi S$1 juta, sedangkan anggaran Oktober turut merangkumi penjualan tepat pada harga S$1 juta.

Apakah yang Menjadikan Flat di Dawson Itu Begitu Mahal?

Flat di SkyParc @ Dawson menggabungkan beberapa ciri yang dicari pembeli: tingkat tinggi, baki pajakan yang panjang, ruang yang luas dan lokasi berhampiran kemudahan yang sudah lama tersedia. Dengan keluasan kira-kira 1,195 kaki persegi, harga jualannya bersamaan kira-kira S$1,522 bagi setiap kaki persegi.

Ted Wong daripada ERA Realty Network, ejen yang dilantik penjual, menyifatkan persaingan untuk mendapatkan rumah itu sebagai sengit. Katanya:

"Lebih daripada lapan tawaran diterima, dengan tiga tawaran tertinggi semuanya melebihi $1.8 juta," kata Wong.

Wong menyebut lokasi pusat, kemudahan berhampiran, pemandangan kehijauan di kawasan Dempsey serta keluasan flat itu sebagai faktor yang menarik minat pembeli. Beliau turut menekankan bekalan flat lima bilik yang agak terhad di estet itu.

SkyParc @ Dawson siap dibina pada 2020 dan mempunyai 810 rumah di tiga blok, setinggi 34 hingga 43 tingkat. Ia dibina sebagai perumahan gantian di bawah Skim Pembangunan Semula Secara Menyeluruh Terpilih (SERS) untuk penduduk Tanglin Halt. SERS melibatkan pembangunan semula tapak perumahan lama terpilih dan penawaran perumahan gantian kepada penduduk yang terjejas.

Stesen MRT Queenstown terletak dalam jarak berjalan kaki, manakala stesen MRT Redhill juga berdekatan. Bagi pembeli, kemudahan pengangkutan itu menjadi sebahagian daripada pertimbangan bersama keluasan, pemandangan dan baki pajakan ketika menentukan harga yang sanggup dibayar.

Dua Cara Mengukur Rekod

Urus niaga di Dawson mencatatkan rekod dari segi jumlah harga yang dibayar dan harga bagi setiap kaki persegi. Kedua-dua ukuran itu menjawab soalan yang berbeza: jumlah harga menunjukkan kos pembelian, manakala harga bagi setiap kaki persegi membolehkan rumah dengan keluasan berbeza dibandingkan.

Rekod nasional sebelumnya dari segi jumlah harga, iaitu penjualan S$1.728 juta di City Vue @ Henderson, melibatkan flat yang sedikit lebih besar, seluas 113 meter persegi di tingkat 46 hingga 48. Harganya kira-kira S$1,421 bagi setiap kaki persegi.

Rekod sebelumnya bagi harga setiap kaki persegi ialah S$1,502, dicatatkan pada September oleh flat lima bilik di SkyTerrace @ Dawson yang berjiran. Rumah itu berkeluasan kira-kira 1,065 kaki persegi dan dijual pada harga S$1.6 juta. Penjualan terbaru di Dawson itu melepasi kadar berkenaan kira-kira S$20 bagi setiap kaki persegi.

Baki pajakan kira-kira 94 tahun turut menjadi daya tarikan bagi flat SkyParc itu. Pajakan ialah tempoh rumah boleh dimiliki dan diduduki di bawah pemilikan pajakan. Pembeli yang membandingkan flat jualan semula perlu mempertimbangkan harga semasa dan tempoh pajakan yang masih berbaki.

Di Mana Urus Niaga Bernilai Jutaan Dolar Berlaku?

Toa Payoh mencatatkan jumlah urus niaga bernilai jutaan dolar tertinggi pada Oktober, iaitu 39, diikuti Queenstown dengan 31 dan Bedok dengan 26. Ketiga-tiga bandar itu mencatatkan 96 penjualan, atau kira-kira 40.3% daripada jumlah bulanan.

Urus niaga itu turut berlaku di banyak kawasan lain. Antaranya Bukit Merah, Bishan, Kallang-Whampoa, Tampines, Ang Mo Kio, Geylang, Punggol, Clementi, Serangoon, Kawasan Tengah, Hougang, Pasir Ris, Sengkang, Marine Parade, Woodlands, Jurong East, Bukit Timah, Bukit Batok dan Yishun.

Flat lima bilik di Punggol Road dijual pada harga S$1.32 juta, harga tertinggi yang dicatatkan di estet bukan matang pada Oktober. Estet matang secara umumnya ialah bandar perumahan yang lebih lama dan sudah mantap, manakala estet bukan matang lazimnya bandar baharu. Kedua-dua kategori mempunyai rumah dengan usia, susun atur dan akses kepada kemudahan yang berbeza-beza.

Estet bukan matang merangkumi 52.4% daripada semua urus niaga jualan semula, berbanding 47.6% di estet matang. Oleh itu, kebanyakan penjualan berlaku dalam kategori pertama, meskipun Toa Payoh, Queenstown dan Bedok mendahului dari segi jumlah urus niaga bernilai jutaan dolar.

Harga Flat Mana yang Naik dan Mana yang Turun?

Harga flat empat bilik dan lima bilik meningkat sedikit pada Oktober, manakala flat tiga bilik dan eksekutif mencatatkan penurunan. Perbezaan ini membantu menjelaskan mengapa purata pasaran boleh menurun serentak dengan rekod urus niaga di segmen atas.

• Harga flat tiga bilik merosot 1% berbanding September dan 2% berbanding Oktober 2025.
• Harga flat empat bilik meningkat 0.5% berbanding September dan 0.2% berbanding Oktober 2025.
• Harga flat lima bilik meningkat 0.3% berbanding September dan 0.4% berbanding Oktober 2025.
• Harga flat eksekutif merosot 1.2% berbanding September.

Bagi semua jenis flat, harga secara umumnya tidak berubah berbanding Oktober 2025. Harga di estet matang merosot 0.2% pada bulan itu tetapi kekal 1% lebih tinggi berbanding setahun lalu. Harga di estet bukan matang merosot 0.7% pada bulan itu dan 1.1% lebih rendah berbanding paras setahun lalu.

Luqman Hakim, Ketua Pegawai Data dan Analitik di 99.co, mengaitkan kekukuhan urus niaga mahal dengan permintaan berterusan terhadap rumah berkualiti. Beliau menyebut flat yang lebih besar, lokasi menarik dan baki pajakan lebih panjang sebagai ciri yang memikat pembeli, khususnya rumah lebih baharu di kawasan kejiranan yang sudah mantap.

Jualan Perlahan Berbanding September tetapi Meningkat Berbanding Tahun Lalu

Urus niaga jualan semula sebanyak 2,178 pada Oktober mencatatkan penurunan bulanan 3.1%, tetapi jumlah itu 61.7% lebih tinggi berbanding Oktober 2025. Pasaran lebih perlahan berbanding September, namun kegiatan masih jauh lebih rancak berbanding setahun lalu.

Flat empat bilik merangkumi bahagian terbesar urus niaga, iaitu 41.6%. Flat lima bilik menyumbang 28.4%, flat tiga bilik 22.2% dan flat eksekutif 7.8%. Secara keseluruhan, flat empat bilik dan lima bilik membentuk 70% daripada penjualan.

Siri urus niaga mengira penjualan berdasarkan tarikh pendaftaran jualan semula. Permohonan jualan semula yang didaftarkan lazimnya mencerminkan urus niaga yang telah selesai, maka angka bulanan disusun mengikut pendaftaran dan bukannya tarikh pembeli mula melihat flat atau memulakan rundingan.

Gabungan jumlah jualan tahunan yang lebih tinggi dan harga tahunan yang secara umumnya tidak berubah pada Oktober memberikan perbandingan berguna kepada pembeli: jauh lebih banyak flat bertukar tangan berbanding setahun lalu, tanpa kenaikan sepadan pada paras harga umum pasaran.

Apakah Pilihan yang Ada di Bawah S$1 Juta?

Jawapan parlimen Kementerian Pembangunan Negara pada April memberikan contoh rumah jualan semula yang lebih murah dan tersedia pada 2025. Flat empat bilik yang mempunyai baki pajakan sekurang-kurangnya 70 tahun dijual pada harga sekitar S$650,000 hingga S$700,000 di Tampines dan Punggol.

Contoh setanding mengikut jenis flat dan baki tempoh pajakan minimum tersedia pada harga di bawah S$600,000 di Sembawang dan Yishun, serta di bawah S$550,000 di Jurong West dan Woodlands. Ini ialah contoh penjualan yang selesai pada 2025, bukannya harga permintaan semasa bagi setiap flat di bandar-bandar tersebut.

Kementerian itu turut berkata pembeli yang layak dan membeli rumah jualan semula buat kali pertama boleh menerima geran perumahan sehingga S$230,000. Jumlah yang boleh diterima bergantung pada kelayakan, maka pembeli perlu menilai bantuan yang terpakai kepada isi rumah masing-masing dan bukannya menganggap mereka akan menerima jumlah maksimum.

Desmond Lee, yang ketika itu Menteri Pembangunan Negara, memberi amaran pada taklimat media pada 20 Ogos 2024 bahawa harga rekod boleh mempengaruhi jangkaan di seluruh pasaran jualan semula. Beliau berkata penjual mungkin menaikkan jangkaan selepas membaca berita tentang urus niaga mahal, manakala pembeli pula berasa cemas untuk membeli sebelum harga naik lebih tinggi.

Lee memberi amaran tentang kemungkinan kesan tingkah laku itu:

Jika kita tidak berhati-hati, dinamik pasaran sedemikian boleh menyebabkan pasaran jualan semula menyimpang daripada asas ekonomi dan mencetuskan gelembung.

Pada taklimat itu, Lee berkata flat yang melepasi paras sejuta dolar merangkumi kira-kira 2% daripada semua urus niaga jualan semula sepanjang satu setengah tahun sebelumnya. Pasaran sejak itu mencatatkan bahagian bulanan yang jauh lebih besar, sekali gus menjadikan julat harga mengikut bandar dan jenis flat amat relevan kepada belanjawan isi rumah.

Lebih Banyak Rumah Boleh Memberikan Pilihan Lebih Luas kepada Pembeli

Luqman menjangkakan permintaan terhadap flat lebih besar di lokasi yang mudah dikunjungi kekal kukuh pada November dan Disember 2026. Pemilik yang menjual rumah privet dan berpindah ke flat HDB boleh menambah permintaan, khususnya apabila mereka mahu mengekalkan ruang kediaman yang luas sambil mengeluarkan wang daripada hartanah mereka.

Lebih banyak flat yang mencapai tempoh minimum pendudukan selama lima tahun juga boleh memasuki pasaran jualan semula. Tempoh itu ialah masa minimum pemilik perlu menduduki rumah sebelum secara umumnya boleh menjualnya. Flat lebih baharu yang layak di estet popular akan memberikan lebih banyak pilihan kepada pembeli dan boleh menambah jumlah urus niaga bernilai jutaan dolar.

Latihan jualan Bina Ikut Tempahan (BTO) November juga dijangka menambah pilihan. Flat BTO ialah rumah baharu yang dijual oleh HDB, bukannya flat sedia ada yang dibeli daripada pemiliknya. Tarikh pelancaran tepat atau butiran penuh latihan itu tidak diberikan bersama tinjauan pasaran Oktober.

Oleh itu, pembeli mungkin menyaksikan dua faktor bergerak serentak pada bulan-bulan terakhir tahun ini: persaingan berterusan bagi flat jualan semula yang lebih besar dan menarik, serta lebih banyak pilihan perumahan yang boleh mengurangkan tekanan harga di seluruh pasaran.

Perkara Utama

• Harga jualan semula HDB merosot 0.2% pada Oktober 2026, manakala urus niaga bernilai jutaan dolar mencapai rekod 238.
• Flat lima bilik di SkyParc @ Dawson dijual pada harga S$1.818 juta, sekali gus mencatatkan rekod jualan semula nasional.
• Penjualan bernilai jutaan dolar merangkumi 10.9% daripada urus niaga Oktober, kira-kira satu daripada sembilan.
• Toa Payoh, Queenstown dan Bedok mencatatkan 96 urus niaga bernilai jutaan dolar secara keseluruhan, kira-kira 40% daripada jumlah itu.
• Jumlah jualan semula merosot 3.1% daripada September kepada 2,178, tetapi meningkat 61.7% berbanding Oktober 2025.
• Harga flat empat bilik dan lima bilik meningkat sepanjang bulan itu, manakala harga flat tiga bilik dan eksekutif merosot.
• Lebih banyak bekalan jualan semula dan latihan BTO November dijangka memperluas pilihan pembeli.