Potongan Harga Perumahan di Vietnam Gagal Merapatkan Jurang Kemampuan Membeli, Rancangan Perumahan Sewa Diperluas

Senarai harga lebih rendah masih di luar kemampuan pembeli

Vietnam menjangka menyiapkan 87,601 unit rumah sosial pada 2026, hanya 90% daripada sasaran tahunannya, manakala potongan harga dalam pasaran komersial masih gagal menjadikan banyak rumah mampu dimiliki. Di Ho Chi Minh City, kekurangan itu amat ketara: penilaian kerajaan bandar yang dipetik oleh Persatuan Hartanah Ho Chi Minh City (HoREA) merekodkan tiada bekalan baharu rumah mampu milik dalam tempoh sembilan bulan pertama 2026.

HoREA berkata pemaju mengurangkan harga pasaran primer kira-kira 5%, manakala sesetengah pelabur yang menjual semula hartanah menawarkan potongan 20% hingga 30% tetapi masih sukar mencari pembeli. Pasaran primer merangkumi rumah yang dijual oleh pemaju; pasaran sekunder pula merangkumi rumah yang dijual semula oleh pemilik sedia ada.

Hanoi turut menunjukkan bagaimana harga yang menurun boleh berlaku serentak dengan permintaan yang lemah. Savills Vietnam merekodkan penurunan suku tahunan sebanyak 26% dalam jualan pangsapuri pada suku ketiga 2026, dengan jualan merosot 48% berbanding setahun sebelumnya. Purata harga tawaran pangsapuri yang dijual oleh pemaju kekal sekitar VND 107 juta bagi setiap meter persegi.

Masalah utamanya ialah gabungan rumah yang mahal, kos pinjaman yang tinggi dan terlalu sedikit hartanah yang direka mengikut bajet isi rumah biasa. Lebih banyak pembinaan dirancang, khususnya di luar teras bandar, tetapi lokasi, harga dan kesesuaiannya akan menentukan sama ada pembeli dan penyewa mendapat pilihan yang berguna.

Pengerusi HoREA Le Hoang Chau menggesa tindakan yang lebih menyeluruh: perumahan komersial mampu milik di samping rumah sosial, lebih banyak rumah sewa pada harga berpatutan, peraturan pembangunan yang lebih jelas dan kredit yang lebih murah. Secara bersama, cadangan itu menangani keperluan mereka yang layak menerima sokongan perumahan awam dan mereka yang berpendapatan melebihi had kelayakan tetapi masih tidak mampu membeli hartanah komersial.

Mengapa potongan harga belum memulihkan permintaan

Persatuan Ejen Hartanah Vietnam (VARS) meletakkan purata harga jualan pangsapuri pada suku ketiga 2026 pada VND 79.3 juta bagi setiap meter persegi di Hanoi, VND 88.3 juta di Ho Chi Minh City dan VND 68.9 juta di Da Nang. Ketiga-tiga purata itu tidak berubah berbanding suku sebelumnya.

Paras tersebut menyusuli kenaikan yang besar. Berbanding suku pertama 2019, VARS merekodkan kenaikan 97% di Hanoi, 69.8% di Ho Chi Minh City dan 76.2% di Da Nang. Oleh itu, pembeli memasuki pasaran yang baru mencatat kestabilan selepas harga meningkat selama bertahun-tahun.

DKRA Consulting merekodkan 13,215 pangsapuri tersedia daripada pemaju merentasi 108 projek di Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya pada suku ketiga. Jualan berjumlah 3,471 unit, turun 66% berbanding suku sebelumnya, iaitu kira-kira 26% daripada bekalan tersebut.

Harga pangsapuri sekunder di pasaran selatan lazimnya turun 4% hingga 7% sepanjang suku itu. Potongan lebih besar sebanyak 20% hingga 30% yang dilaporkan HoREA melibatkan sesetengah pelabur individu, manakala angka DKRA menggambarkan pelarasan yang lebih lazim merentasi projek yang dipantaunya.

Kos pinjaman menambah satu lagi halangan. Kadar pinjaman perumahan dilaporkan sekitar 14% hingga 16% setahun pada 2026. Pada kadar tersebut, pinjaman VND 1 bilion akan menjana faedah tahunan sebanyak VND 140 juta hingga VND 160 juta jika baki tertunggak kekal sama, belum termasuk bayaran pokok. Bayaran sebenar bergantung pada kontrak pinjaman dan jadual pembayaran balik.

Rumah kelas pertengahan yang tiada

Penilaian Ho Chi Minh City bagi sembilan bulan pertama 2026 menunjukkan pangsapuri merangkumi 73.6% unit rumah yang layak mendapat pembiayaan modal daripada pemaju. Segmen pertengahan hanya mewakili 7.1% bekalan, manakala rumah baharu kekal tertumpu pada kategori mahal.

Chau mencadangkan galakan bagi perumahan komersial mampu milik yang harganya ditetapkan mengikut keadaan setempat, daripada VND 25 juta hingga VND 30 juta bagi setiap meter persegi di wilayah terpencil kepada VND 60 juta hingga VND 70 juta di bandar utama.

Bagi pangsapuri contoh berkeluasan 60 meter persegi, julat harga bandar yang dicadangkan bermakna harga pembelian VND 3.6 bilion hingga VND 4.2 bilion, sebelum caj tambahan. Jumlah itu masih besar, menjadikan rumah sewa dan rumah sosial komponen penting dalam tindak balas yang sama.

Tran Xuan Luong, pengarah Institut Ekonomi Hartanah Vietnam, berpendapat perumahan komersial mampu milik harus melengkapi rumah sosial. Lebih banyak rumah dalam segmen pertengahan akan memberi isi rumah yang benar-benar memerlukan tempat tinggal pilihan selain projek mahal dan mengurangkan tekanan akibat persepsi kekurangan bekalan.

Pengumuman jualan rumah sosial menunjukkan julat harga yang jauh lebih luas. Buletin bertarikh 30 Oktober menyebut ribuan unit ditawarkan pada harga serendah sedikit melebihi VND 12 juta bagi setiap meter persegi. Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh menyebut purata harga rumah sosial antara VND 15 juta hingga VND 25 juta bagi setiap meter persegi, manakala sesetengah projek yang dibincangkan wakil perniagaan berharga VND 30 juta hingga VND 40 juta. Oleh itu, lokasi, kos projek dan kelayakan sama pentingnya dengan harga yang diiklankan.

Jutaan orang sudah bergantung pada rumah sewa

Ho Chi Minh City mempunyai kira-kira 4.2 juta penyewa. HoREA berkata kebanyakan pekerja dan pekerja migran menyewa bilik dengan kadar sekitar VND 2 juta sebulan, manakala pangsapuri dengan infrastruktur sokongan dan kemudahan masih sukar didapati.

Tinjauan awal oleh Persekutuan Buruh Ho Chi Minh City mengenal pasti 3,181 kes yang memerlukan rumah sewa dan 30,339 lagi yang memerlukan rumah sosial melalui aturan sewa atau pembelian. Ramai pekerja kini tinggal di kawasan rumah tumpangan kecil yang dibangunkan secara persendirian, dengan ruang, infrastruktur dan kemudahan keselamatan kebakaran yang terhad.

Vu Dang Khue, naib pengerusi Persatuan Perusahaan Kecil dan Sederhana Ho Chi Minh City, berkata bekalan rumah sewa rasmi ketinggalan berbanding pembandaran dan pertumbuhan penduduk. Beliau menggesa pembangunan terancang yang dihubungkan dengan sekolah, penjagaan kesihatan, kedai dan perkhidmatan penting.

Pham Van Nam, ketua pegawai eksekutif GH Land, mengenal pasti satu lagi keperluan berkaitan: kontrak sewa piawai serta maklumat telus mengenai kadar sewa, status undang-undang, kualiti bangunan dan pengurusan hartanah. Penyewa perlu mengetahui perkara yang dibayar dan perlindungan yang diberikan oleh kontrak mereka. Pelabur pula memerlukan peraturan yang boleh dijangka untuk mengendalikan bangunan selama bertahun-tahun.

Bagi isi rumah yang tidak mampu mengumpul wang pendahuluan atau menanggung gadai janji besar, rumah sewa yang boleh diharap menawarkan laluan berbeza untuk mendapatkan tempat tinggal yang stabil. Manfaatnya bergantung pada kadar sewa, lokasi dan keadaan kediaman, khususnya bagi pekerja yang perlu tinggal berhampiran tempat kerja.

Pembinaan rumah sosial meningkat, tetapi penyediaannya masih ketinggalan

Timbalan Menteri Pembinaan Le Hong Vinh memberitahu taklimat akhbar berkala kerajaan pada 4 November bahawa 293 projek rumah sosial yang merangkumi 363,065 unit sedang dibangunkan di seluruh negara. Daripada jumlah itu, 128 projek baru-baru ini memulakan pembinaan, melibatkan 183,293 rumah: 140,492 untuk dijual dan 42,801 untuk disewa.

Kementerian merekodkan 114 projek rumah sosial yang sedang berjalan, merangkumi 63,970 unit sewa. Sejak Jun, 29 projek lagi dimulakan dengan jumlah keseluruhan 85,594 rumah, termasuk 33,886 unit sewa. Angka rumah sewa itu merupakan sebahagian daripada jumlah keseluruhan projek.

Rumah yang siap masih jauh di bawah sasaran tahun ini. Menjelang taklimat itu, 170 projek yang siap telah menyediakan 46,962 rumah berbanding sasaran tahunan rumah sosial sebanyak 97,271. Kementerian mengunjurkan 87,601 rumah siap menjelang akhir 2026.

Penyediaan rumah sewa juga tertumpu pada bahagian akhir tahun. Sebanyak 8,314 unit telah siap berbanding sasaran 17,176, dengan jumlah siap tahunan diunjurkan mencecah 18,049, kira-kira 5% melebihi sasaran. Oleh itu, rumah sewa dijangka merangkumi kira-kira satu perlima daripada unjuran 87,601 rumah sosial yang siap.

Dalam forum pada 25 Disember yang meninjau prospek 2026, Timbalan Menteri Sinh menyifatkan program terkumpul yang lebih luas melibatkan 698 projek dengan lebih 657,000 rumah, hampir 170,000 daripadanya telah siap. Jumlah program itu merangkumi peringkat pembangunan yang berbeza daripada 293 projek yang dinyatakan sedang berjalan dalam taklimat November. Sinh turut menyatakan hasrat untuk mencapai matlamat nasional sejuta unit rumah sosial sekitar 2028.

Perkara yang terkandung dalam sasaran seterusnya

Sasaran Ho Chi Minh City melangkaui kitaran pembinaan semasa. Resolusi No. 303/NQ-CP, bertarikh 30 September 2026, menetapkan sasaran 181,257 rumah sosial dan sewa bagi bandar itu untuk tempoh 2026 hingga 2030. Kira-kira 57,657 dijangka disediakan pada 2027, hampir 32% daripada jumlah bagi tempoh tersebut.

Tarikh dan sasaran utama penyediaan adalah seperti berikut:

• Jun 2026: Usaha kerajaan untuk menggalakkan perumahan sewa diikuti pelancaran 29 projek yang merangkumi 33,886 unit sewa.
• 30 September 2026: Resolusi No. 303/NQ-CP menetapkan sasaran perumahan sosial dan sewa Ho Chi Minh City sehingga 2030.
• 30 Oktober 2026: Langkah kemampuan membeli yang dicadangkan merangkumi dasar perumahan setempat dan rangka kerja kadar sewa; bandar itu turut mempertimbangkan 147 lot tanah bagi program perumahan komersial perintis.
• 4 November 2026: Kementerian Pembinaan memperincikan saluran projek rumah sosial negara dan unjuran penyiapan tahunan.
• Akhir 2027: Knight Frank menjangkakan tambahan 42,593 pangsapuri di seluruh Ho Chi Minh City yang diperluas.

Kementerian telah menyediakan draf pindaan Undang-Undang Perumahan untuk dikemukakan kepada Perhimpunan Kebangsaan ke-16. Tiada tarikh kelulusan diberikan. Pemaju dan isi rumah masih memerlukan peraturan muktamad mengenai kelayakan, pembiayaan, peruntukan tanah dan harga.

Bekalan baharu berkembang ke luar teras bandar

Knight Frank mengunjurkan 22,187 daripada 42,593 pangsapuri yang dijangka siap menjelang akhir 2027 akan berada di kawasan bekas Ho Chi Minh City. Baki 20,406, hampir 48%, akan berada di kawasan lain dalam bandar yang diperluas, termasuk bekas wilayah Binh Duong dan Ba Ria-Vung Tau.

Kawasan luar itu mempunyai bahagian pangsapuri mampu milik dan segmen pertengahan yang lebih besar. Angka CBRE bagi 2025 menggambarkan jurang harga tersebut: purata harga pangsapuri primer kira-kira VND 47 juta bagi setiap meter persegi di bekas Binh Duong, berbanding VND 92 juta di kawasan bekas Ho Chi Minh City, perbezaan kira-kira 49%.

Bekas Binh Duong merekodkan pelancaran 17,300 pangsapuri baharu pada 2025. Di seluruh bandar yang diperluas, bekalan pangsapuri diunjurkan menghampiri 34,000 unit pada 2026, dengan lebih separuh daripadanya di bekas Binh Duong. Unjuran jangka terdekat DKRA meletakkan pelancaran suku keempat pada 7,000 hingga 10,000 pangsapuri, tertumpu di bahagian timur, selatan dan bekas Binh Duong.

Projek mahal terus mempengaruhi harga di pusat bandar. Lebih separuh bekalan pangsapuri baharu di kawasan bekas bandar itu pada 2025 berada dalam kategori mewah dan premium. Anggaran pasaran yang lebih terkini meletakkan purata harga tawaran primer pada USD 4,210 bagi setiap meter persegi, bersamaan lebih VND 100 juta, naik 3% sepanjang suku tersebut.

Vo Huynh Tuan Kiet, ketua pemasaran projek kediaman CBRE Vietnam, berkata pembeli semakin mempertimbangkan kualiti pembinaan, pengurusan, kemudahan dan keadaan tempat tinggal. Beliau turut menyatakan hubungan pengangkutan dan pembangunan di sekitar beberapa pusat bandar sebagai faktor yang membentuk pasaran. Harga lebih rendah di luar pusat bandar lebih berguna apabila penduduk boleh pergi ke tempat kerja dan mendapatkan perkhidmatan dengan mudah dan boleh diharap.

Mengapa pemaju rumah sewa mahukan sokongan jangka panjang

Le Huu Nghia, pengarah urusan Le Thanh Company, berkata pelaburan rumah sewa memerlukan kos tanah, pembinaan dan faedah dibayar lama sebelum projek memperoleh semula kosnya. Projek Le Thanh Tan Kien 2 yang dicadangkan syarikatnya akan mempunyai kira-kira 2,000 rumah sewa, tetapi klasifikasi tanah itu sebagai kawasan komersial dan perkhidmatan telah menyukarkan akses kepada pembiayaan bank.

HoREA menganggarkan projek sewa lazimnya memerlukan sekurang-kurangnya 20 tahun untuk mendapatkan semula modal. Pemaju yang menjual pangsapuri menerima bayaran besar apabila rumah dijual; pengendali rumah sewa menerima jumlah lebih kecil dalam tempoh yang jauh lebih panjang, sambil terus menanggung kos pengurusan dan penyelenggaraan.

Chau mencadangkan pengecualian yuran penggunaan tanah dan sewa tanah, insentif cukai, pinjaman keutamaan untuk tempoh lebih panjang serta prosedur pelaburan yang lebih pantas. HoREA mahu insentif dikhaskan kepada projek yang berkomitmen menyewakan rumah sekurang-kurangnya 20 tahun.

HoREA turut mahu pihak berkuasa wilayah menetapkan rangka kerja kadar sewa bagi perumahan mampu milik yang dibiayai di luar belanjawan negara. Majlis Rakyat wilayah akan diberi kuasa untuk menerima pakai dasar tempatan bagi perumahan komersial mampu milik melalui pindaan kepada Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Tanah.

Cadangan itu bertujuan memudahkan pengiraan kos dan hasil yang dijangka sebelum pembinaan bermula. Gesaan Nam supaya data sewaan telus dan kontrak piawai diwujudkan menangani aspek operasi bagi masalah yang sama: bangunan memerlukan pendapatan yang mampan, manakala penyewa memerlukan syarat yang boleh dijangka dan keadaan tempat tinggal yang memuaskan.

Siapa mendapat manfaat daripada pembangunan yang lebih murah?

Draf pindaan Undang-Undang Perumahan yang dihuraikan Kementerian Pembinaan mencadangkan peraturan pendapatan dan kelayakan yang lebih jelas, akses keutamaan bagi kumpulan kurang bernasib baik, pinjaman keutamaan dan dana perumahan yang tidak beroperasi untuk mengaut keuntungan. Draf itu turut merangkumi tanah untuk rumah sosial, rumah sewa dan penginapan bagi pekerja industri.

Pelabur akan menerima sokongan melalui yuran tanah, sewa, cukai dan kredit, serta boleh menggunakan kegiatan komersial dan perkhidmatan dalam projek untuk mengimbangi kos pembangunan yang layak. Peraturan harga yang dicadangkan akan menetapkan harga jualan, sewa dan bayaran sewa beli berdasarkan kos yang sah serta keuntungan terkawal, dengan insentif negara dikecualikan daripada harga yang dikenakan kepada penduduk.

Kawalan urus niaga akan mengehadkan setiap penerima yang layak kepada pembelian atau pemerolehan satu unit rumah sosial melalui aturan sewa beli. Pemindahan hak akan dihadkan dalam tempoh lima tahun pertama, bagi memastikan rumah bersubsidi disalurkan kepada penghuni yang disasarkan.

Pemaju turut menggesa perubahan kepada pulangan mereka. Bui Nguon Phong, pengerusi Le Phong Group, mencadangkan margin keuntungan rumah sosial yang dibenarkan dinaikkan daripada 10% kepada 15% daripada kos pelaburan pembinaan, dengan mengambil kira harga bahan, buruh dan kelewatan. Permintaan itu dikemukakan serentak dengan usaha kementerian memastikan harga berada dalam kemampuan isi rumah yang layak.

Kelewatan projek kekal sebagai halangan besar. Sinh mengenal pasti kira-kira 2,991 projek hartanah terbengkalai dengan nilai pelaburan hampir VND 2 kuadrilion dan berkata panduan di bawah Resolusi Perhimpunan Kebangsaan 110 telah menangani kesukaran undang-undang tanah yang menjejaskan 326 projek. Menghidupkan semula projek boleh menambah bekalan, manakala langkah kemampuan membeli akan menentukan jenis rumah yang dibina pemaju.

Pelepasan kredit perlu sampai kepada pembina dan isi rumah

HoREA mahu pinjaman untuk perumahan sewa, perumahan komersial mampu milik dan projek taman perindustrian utama tertentu dikecualikan daripada had pertumbuhan kredit bank. Had itu menentukan kelajuan bank boleh mengembangkan pinjaman; pengecualian akan memberi ruang lebih luas kepada kategori terpilih untuk mendapatkan pembiayaan.

Chau turut menggesa Bank Negara Vietnam supaya mendesak bank perdagangan mengurangkan kadar pinjaman dengan ketara. Kos pembiayaan yang lebih rendah akan membantu pemaju semasa pembinaan dan mengurangkan beban bayaran balik bagi pembeli.

MB Securities mengenal pasti keadaan yang menyokong kemungkinan penurunan kadar, termasuk pertumbuhan kredit yang lebih perlahan serta pertumbuhan deposit yang mengatasi pinjaman dalam sembilan bulan pertama. Namun, firma itu menjangkakan tekanan terhadap kos pembiayaan bank berterusan selama kira-kira tiga bulan apabila deposit terdahulu matang dan diperbaharui pada kadar yang lebih tinggi.

Luong mengingatkan bahawa harga rumah turut mencerminkan kos tanah dan jangkaan keuntungan pemaju, maka insentif mengambil masa untuk mempengaruhi harga jualan. Ukuran praktikalnya ialah sama ada rumah siap ditawarkan pada harga dan kadar sewa yang mampu ditanggung isi rumah. Lebih banyak pangsapuri, kelulusan projek yang lebih mudah dan pinjaman lebih murah akan memberi manfaat apabila rumah yang terhasil sesuai dengan lokasi kerja, cara hidup dan kemampuan penduduk.

Perkara Utama

• Vietnam mengunjurkan 87,601 rumah sosial siap pada 2026, kira-kira 90% daripada sasaran tahunannya.
• Potongan harga gagal memulihkan jualan apabila kos pinjaman dan harga pembelian kekal tinggi.
• Menurut penilaian bandar yang dipetik HoREA, bekalan baharu Ho Chi Minh City dalam sembilan bulan pertama tidak merangkumi rumah mampu milik.
• Penyiapan rumah sewa di seluruh negara diunjurkan sebanyak 18,049 unit, melebihi sasaran tahunan.
• Bekalan komersial baharu beralih ke kawasan pinggir, yang lazimnya mempunyai harga lebih rendah.
• Pembaharuan yang dicadangkan merangkumi tanah, kredit, kadar sewa, kelayakan dan kawalan urus niaga rumah sosial.
• Ho Chi Minh City menyasarkan 181,257 rumah sosial dan sewa bagi tempoh 2026 hingga 2030.