Pembeli Rumah di Uzbekistan Berdepan Simpanan Terkunci Ketika Reformasi Eskrow Tergendala

132 pemaju diperiksa, ribuan pembeli terpaksa mencari bantuan

Jawatankuasa Pembangunan Persaingan dan Perlindungan Pengguna Uzbekistan menerima lebih 1,700 aduan mengenai pemaju antara Januari hingga September 2026. Pemeriksaannya terhadap kontrak yang ditawarkan oleh 132 syarikat pembinaan di 12 wilayah mendapati 77.3% tidak menetapkan tempoh yang sesuai untuk memulangkan wang pembeli apabila perjanjian ditamatkan, manakala 50.8% tidak menetapkan penalti bagi penyerahan lewat.

Jawatankuasa itu berjaya mendapatkan pengiraan semula kira-kira 14.5 bilion soum yang memihak kepada pengguna selepas meneliti aduan, kebanyakannya mengenai mutu pembinaan dan kelewatan penyerahan. Di seluruh sektor, pelanggaran berkaitan pembelian rumah sebelum siap dilaporkan menyebabkan hampir 3,000 orang mengalami kerugian berjumlah 668 bilion soum pada 2025.

Di sebalik angka-angka itu terdapat masalah mudah: keluarga membayar rumah yang masih dibina, tetapi pemaju boleh menerima dan menggunakan wang tersebut sebelum menyerahkan apartmen. Apabila pembinaan terbantut, pembeli mungkin bertahun-tahun tanpa rumah yang dijanjikan mahupun akses kepada simpanan mereka.

Sistem yang bertujuan melindungi bayaran tersebut dijadualkan diwajibkan pada 1 Januari 2026. Menjelang awal November, mekanisme eskrow wajib bagi pembinaan jenis ini masih belum beroperasi, manakala undang-undang yang sepatutnya menyokongnya masih dalam pertimbangan.

Pertikaian yang melibatkan Imarat Development menghimpunkan beberapa aspek masalah ini: tarikh siap yang tidak dipenuhi, potongan bayaran balik yang dipertikaikan, kecacatan pembinaan dan siasatan jenayah. Ia turut menunjukkan mengapa pemulangan bayaran asal, walaupun berlaku, masih boleh menyebabkan kedudukan kewangan isi rumah lebih buruk selepas bertahun-tahun menunggu.

Penemuan pemeriksa dalam kontrak

Pemeriksaan jawatankuasa itu meliputi pemaju di bandar Tashkent dan 11 wilayah. Dapatan mereka bukan sekadar mengenai kelewatan pembinaan: banyak perjanjian tidak menjelaskan perkara asas tentang pembaikan, bayaran balik dan harga akhir, atau memberikan pemaju kawalan yang lebih besar terhadap perkara tersebut.

Jawatankuasa merekodkan masalah berikut:

• 77.3% kontrak tidak menetapkan tarikh akhir bayaran balik atau menetapkan tempoh yang tidak selaras dengan syarat pembayaran awal.
• 63.6% tidak menetapkan tempoh jaminan selepas penyerahan.
• 59.1% lebih mengutamakan kepentingan pemaju.
• 54.5% tidak mewajibkan pemaju membaiki kecacatan sepanjang tempoh jaminan.
• 50.8% tidak menetapkan penalti bagi kelewatan pembinaan.
• 33.3% tidak menyatakan tarikh penyerahan yang jelas.
• 30.3% hanya disediakan dalam bahasa Rusia, yang dikenal pasti oleh jawatankuasa sebagai pelanggaran keperluan bahasa negara.

Sesetengah kontrak membenarkan pemaju menahan antara 4% hingga 15% daripada jumlah yang dibayar apabila pembeli membatalkan pembelian. Kontrak lain menjadikan bayaran balik bergantung pada penjualan apartmen itu kepada orang lain, atau membenarkan syarikat menaikkan harga secara sepihak.

Bayaran balik yang bergantung pada jualan pada masa depan menyebabkan keluarga menunggu sesuatu yang sebahagian besarnya dikawal oleh pemaju. Tanpa tarikh pembayaran balik yang tetap, pembeli tidak dapat merancang pembelian lain atau mendapatkan semula wang yang diperlukan untuk perbelanjaan lain dengan pasti.

Semakan berasingan yang dibentangkan pada Julai 2026 meneliti 129 kontrak. Semakan itu mendapati 51% tidak mengenakan liabiliti kepada pemaju atas kelewatan, 84% tidak menetapkan tempoh jaminan dan 80% mengandungi peruntukan yang memihak kepada pemaju semasa pengiraan semula. Kedua-dua pemeriksaan meliputi kumpulan kontrak yang berbeza, namun kedua-duanya menemukan kelemahan perlindungan yang berulang.

Bagaimana pembatalan boleh menghakis wang pendahuluan

Contoh hipotetikal sebuah apartmen berharga 500 juta soum menunjukkan bagaimana frasa dalam klausa penalti boleh mengubah kerugian pembeli. Jika isi rumah itu telah membayar wang pendahuluan sebanyak 150 juta soum dan kontrak membenarkan potongan 10% hingga 12% daripada harga penuh, pemaju boleh menuntut untuk menahan 50 juta hingga 60 juta soum.

Potongan itu akan menghabiskan antara satu pertiga hingga dua perlima daripada wang yang sudah dibayar. Oleh itu, klausa yang dikira berdasarkan harga penuh apartmen jauh lebih membebankan berbanding kadar peratusan yang sama jika dikira hanya berdasarkan wang pendahuluan.

Pelanggan Imarat mengemukakan aduan pada September 2025 mengenai potongan yang dikira berdasarkan jumlah harga pembelian. Marat Hamdamov, yang secara terbuka dikenali sebagai pengasas syarikat itu, berkata potongan telah dikenakan kepada pembeli tertentu pada peringkat akhir pembinaan dan pelanggan lain yang membatalkan pembelian sedang menerima wang mereka secara ansuran.

Pejabat wilayah Tashkent bagi Jawatankuasa Persaingan mengarahkan syarikat itu memulangkan sepenuhnya bayaran seorang pembeli Sergeli City. Jawatankuasa kebangsaan itu juga menyifatkan sekatan kontrak terhadap hak pengguna sebagai menyalahi undang-undang dan mengemukakan cadangan kepada pihak berkuasa berkaitan susulan pemeriksaan lebih luas.

Penalti yang dikenakan kepada pemaju atas kelewatan boleh jauh lebih kecil. Pada kadar harian 0.01% daripada kontrak bernilai 500 juta soum, pampasan berjumlah 50,000 soum sehari, atau 18.25 juta soum bagi 365 hari. Jika kontrak mengehadkan pampasan kepada 5% atau 10% daripada harga, kelewatan seterusnya akhirnya tidak lagi menambah bayaran kontrak yang perlu dibayar.

Pembeli Imarat menceritakan tarikh akhir yang terlepas dan pertikaian bayaran balik

Dilorom Yutayeva berkata beliau mendapatkan kontraknya daripada Hamdamov pada 6 Januari 2024 dan membayar 400 juta soum untuk sebuah apartmen yang sepatutnya diserahkan selewat-lewatnya pada 30 Oktober 2025. Selepas tarikh akhir berlalu tanpa penyerahan, beliau menuntut wangnya dikembalikan.

Jahongir Muhiddinov berkata beliau telah membayar penuh untuk apartmen yang dijadualkan diserahkan pada Disember 2025. Apabila tarikh itu berlalu, beliau cuba mendapatkan maklumat tentang kemajuan pembinaan tetapi berkata beliau tidak menerima jawapan yang jelas.

Dilnoza To'ychiboyeva berkata beliau menandatangani perjanjian pada Februari 2024 dan memohon pembatalan serta bayaran balik selepas tarikh penyerahan berulang kali ditangguhkan. Menurut keterangannya, wakil syarikat pada awalnya memujuk beliau supaya menunggu, tetapi syarikat itu kemudian membatalkan perjanjian tersebut sendiri dan menjual apartmen itu kepada pembeli lain.

Polis Tashkent berkata sesetengah pengadu turut menuntut bayaran balik kerana bangunan kediaman itu terletak di daerah Quyi Chirchiq, wilayah Tashkent, bukannya di dalam ibu kota. Pejabat Imarat terletak di daerah Sergeli, Tashkent. Bagi pembeli tersebut, lokasi pentadbiran hartanah itu menjadi satu lagi alasan untuk mempertikaikan urus niaga berkenaan.

Hamdamov mengaitkan masalah itu dengan pertikaian bersama pengasas lain. Beliau berkata beliau telah disingkirkan daripada projek, termasuk Sergeli City dan Bristol City, serta mendakwa dirinya dan keluarganya diancam. Olim Mamatov, yang memperkenalkan dirinya sebagai pengarah Imarat Development, kemudian berkata hubungan antara Hamdamov dengan pengasas lain telah bertambah baik dan Hamdamov mungkin kembali mengendalikan projek berkenaan.

Penemuan pembinaan dan siasatan jenayah

Pemeriksa pembinaan mengenal pasti masalah di Sergeli City pada Julai 2025. Kerja di blok A9, A10, A11, D1 dan D2 dijalankan tanpa pendaftaran negeri yang diwajibkan. Pemeriksa turut menemukan rongga pada tiang konkrit, air di bawah asas bangunan dan ketiadaan sistem saliran yang ditetapkan dalam reka bentuk.

Pihak berkuasa pemeriksaan mengarahkan kecacatan itu dibaiki dan menghentikan sementara pembinaan di blok berkenaan. Hamdamov menjawab bahawa kerja hanya digantung sementara dan bukannya dihentikan secara kekal, serta berkata syarikat itu bertindak mengikut undang-undang.

Polis Tashkent kemudian mengumumkan pembukaan kes jenayah susulan aduan pembeli di bawah Perkara 168 Kanun Jenayah, yang meliputi penipuan, dan Perkara 192-11, berkaitan penyalahgunaan kuasa oleh pegawai pertubuhan bukan kerajaan. Polis tidak mendedahkan jumlah pemohon atau anggaran keseluruhan kerugian. Hamdamov juga dilaporkan telah ditahan dan dijadikan suspek dalam siasatan itu.

Kes terdahulu yang dibuka pada Oktober 2025 melibatkan pegawai Perfect-Mansions dan pembinaan di Tuzel Park tanpa pendaftaran serta permit yang diperlukan. Projek itu diiklankan menggunakan jenama Imarat Development. Pihak berkuasa belum menjelaskan sama ada kedua-dua siasatan itu berkaitan.

Mamatov menjanjikan penyerahan 16 blok Sergeli City menjelang Januari 2027, daripada 61 blok yang dirancang untuk projek itu. Enam belas blok tersebut mewakili kira-kira 26% daripada jumlah yang dirancang. Penyiapan kumpulan blok yang dijanjikan itu belum disahkan.

Eskrow dijanjikan, tetapi jadualnya tergelincir

Keputusan presiden bertarikh 27 Januari 2025 menetapkan peralihan kepada sistem eskrow bagi pembinaan yang dibiayai melalui sumbangan pembeli. Aktivis hak asasi manusia Abdurahmon Tashanov mengkritik kegagalan melengkapkan peralihan itu, dengan berhujah bahawa kementerian yang bertanggungjawab dan parlimen perlu menjelaskan kelewatan tersebut.

Tarikh-tarikh utama menunjukkan jurang antara dasar yang diumumkan dengan pelaksanaannya:

• 27 Januari 2025: Keputusan presiden menetapkan jadual peralihan.
• 1 Julai 2025: Eskrow dijadualkan mula tersedia secara sukarela.
• 1 Januari 2026: Penggunaannya dijadualkan menjadi wajib.
• Januari 2026: Kementerian Kehakiman menjelaskan bahawa undang-undang yang diperlukan untuk penggunaan wajib masih belum tersedia.
• 28 Julai 2026: Dewan Perundangan meluluskan rang undang-undang pembinaan pada bacaan pertama.
• Awal November 2026: Eskrow wajib bagi pasaran ini masih belum mula beroperasi.

Rang undang-undang itu berkaitan pembinaan bangunan apartmen dan hartanah lain melalui sumbangan pembeli. Kelulusan pada bacaan pertama bermakna penggubal undang-undang menerima pendekatan umumnya; pertimbangan lanjut diperlukan sebelum ia menjadi undang-undang.

Semasa perbahasan parlimen, ahli parlimen meminta beberapa peruntukan Kanun Jenayah yang dicadangkan diperjelas sebelum bacaan kedua. Tiada tarikh diberikan bagi kelulusan akhir atau permulaan eskrow wajib.

Perubahan yang dibawa akaun bank terlindung

Eskrow menempatkan wang pembeli dalam akaun bank khas, bukannya memindahkannya serta-merta kepada pemaju. Bank melepaskan wang itu selepas syarat yang dipersetujui dipenuhi. Dalam aturan perumahan yang dicadangkan, langkah ini akan memisahkan kutipan bayaran pembeli daripada keputusan perbelanjaan segera oleh pemaju.

Jawatankuasa Kebangsaan bagi Pembandaran dan Pembangunan Mampan Pasaran Perumahan berkata mekanisme itu akan mengurangkan penipuan dan penyalahgunaan wang pembeli. Jawatankuasa itu menyifatkan kehilangan kedua-dua rumah yang dijanjikan dan akses kepada bayaran balik sebagai sesuatu yang tidak boleh diterima, serta menggesa pelaksanaan dipercepat.

Cadangan itu juga memperuntukkan pelantikan pemaju lain bagi sesuatu projek apabila masalah serius menghalang syarikat asal daripada memenuhi kewajipannya. Pendekatan itu bertujuan memastikan pembinaan diteruskan supaya pembeli dapat menerima rumah, dan bukannya bergantung sepenuhnya pada usaha mendapatkan semula wang daripada pemaju yang gagal.

Eskrow menangani soal penjagaan wang. Keperluan kontrak pula menangani bahagian urus niaga yang berbeza: perkara yang perlu dibina, bila ia perlu diserahkan dan apa yang berlaku jika mana-mana pihak melanggar perjanjian. Pembeli memerlukan kedua-dua mekanisme pembayaran terlindung dan janji yang boleh dikuatkuasakan tentang hartanah yang dibeli.

Mengapa pemulangan jumlah yang sama masih boleh menyebabkan kerugian

Keluarga yang membayar 500 juta soum pada awal 2024 dan menerima jumlah yang sama pada penghujung 2026 telah kehilangan akses kepada wang itu selama tiga tahun. Sepanjang tempoh menunggu, harga boleh meningkat dan isi rumah itu juga mungkin kehilangan peluang untuk memperoleh faedah atau menggunakan simpanan tersebut untuk keperluan lain.

Angka inflasi yang dirujuk bagi contoh ini ialah 9.8% pada 2024, 7.3% pada 2025 dan unjuran 7% bagi 2026. Jika dikompaun, kadar-kadar itu akan menaikkan paras harga umum kira-kira 26%. Maka 500 juta soum yang dipulangkan hanya mampu membeli barangan yang bernilai kira-kira 397 juta soum pada awal tempoh tersebut.

Dalam pengiraan itu, kehilangan kuasa beli berjumlah kira-kira 103 juta soum, walaupun baki nominal telah dipulihkan. Angka akhir sebahagiannya bergantung pada sama ada unjuran inflasi 2026 menjadi kenyataan.

Menggantikan apartmen itu melibatkan pengiraan lain. Jika rumah yang dikontrak pada awalnya berharga 500 juta soum dan hartanah setara kemudian berharga 800 juta, isi rumah itu memerlukan tambahan 300 juta untuk membuat pembelian yang sama. Contoh itu menggambarkan jurang kos penggantian; angka-angka tersebut sekadar ilustrasi, manakala pampasan bergantung pada undang-undang yang terpakai dan kes individu.

Kontrak juga mesti melindungi rumah yang dijanjikan

Blogger Umid G'ofurov menggesa supaya syarat minimum kontrak diwajibkan, termasuk penalti yang ditetapkan dengan jelas dan pelan pembinaan yang dilampirkan pada perjanjian. Kebimbangannya bukan hanya tentang tarikh penyerahan, tetapi juga tempat letak kereta, taman permainan, kawasan lapang dan rupa bangunan yang telah siap seperti yang dijanjikan.

Pelan yang dilampirkan memberikan pembeli dan pemeriksa sesuatu yang khusus untuk dibandingkan dengan hartanah yang telah siap. Jaminan yang jelas menetapkan tempoh pemaju bertanggungjawab terhadap kecacatan, manakala klausa pembaikan menjelaskan kewajipan untuk membetulkannya. Dapatan jawatankuasa menunjukkan banyak perjanjian yang diperiksa tidak merangkumi satu atau kedua-duanya.

G'ofurov turut memberi amaran bahawa pemaju mungkin terdorong untuk melengahkan pembinaan, memulangkan bayaran lama dan menjual semula apartmen pada harga lebih tinggi. Pertikaian mengenai klausa tarikh luput dalam kontrak hartanah Australia menggambarkan masalah yang berkaitan: beberapa pemaju menggunakan klausa yang bertujuan menamatkan ketidakpastian berpanjangan untuk membatalkan jualan lama ketika harga meningkat. Perubahan undang-undang di negeri-negeri terjejas mengehadkan keupayaan pemaju membatalkan kontrak tanpa persetujuan pembeli atau kelulusan mahkamah.

Bagi Uzbekistan, keputusan segera berkaitan rang undang-undang yang masih menunggu kelulusan, peraturan akaun bank dan kewajipan minimum dalam perjanjian pembelian. Jawatankuasa Persaingan menasihatkan pembeli supaya meneliti kontrak dengan cermat, mendapatkan nasihat undang-undang jika perlu dan membawa terma yang menyalahi undang-undang kepada pihak berkuasa berwibawa atau mahkamah.

Januari 2027 ialah tarikh penyerahan seterusnya yang ditetapkan bagi 16 blok Sergeli City. Bagi pembeli di seluruh pasaran, jadual reformasi yang belum diputuskan menentukan berapa lama lagi bayaran baharu akan terus disalurkan kepada pemaju tanpa perlindungan wajib yang dijanjikan untuk Januari 2026.

Perkara Utama

• Jawatankuasa Persaingan menerima lebih 1,700 aduan mengenai pemaju antara Januari hingga September 2026.
• Pemeriksaan terhadap 132 pemaju mendapati 77.3% kontrak tidak menetapkan tarikh akhir bayaran balik yang mencukupi dan 50.8% tidak mengenakan penalti kelewatan.
• Kira-kira 14.5 bilion soum dikira semula memihak kepada pengguna selepas aduan diteliti.
• Eskrow wajib dijadualkan bermula pada 1 Januari 2026, tetapi masih belum beroperasi menjelang awal November.
• Polis membuka kes jenayah susulan aduan pembeli Imarat; pemeriksa pembinaan turut mengenal pasti kecacatan di Sergeli City.
• Wakil syarikat menjanjikan penyerahan 16 blok Sergeli City menjelang Januari 2027.
• Kelewatan bayaran balik boleh mengurangkan kuasa beli pembeli dan meningkatkan kos untuk menggantikan apartmen yang dijanjikan.