Ahli Parlimen Maldives Desak Pendedahan Penuh Perjanjian Eagle Hills, Syarat Pajakan 99 Tahun Jadi Sorotan

53 Ahli Parlimen Sokong Perbahasan Perjanjian Ras Malé

Desakan supaya perjanjian kerajaan Maldives dengan Eagle Hills didedahkan kepada umum berjaya dibawa ke perbahasan Parlimen dengan sokongan 53 ahli parlimen, termasuk anggota Kongres Nasional Rakyat yang memerintah. Projek Maldives Waterfront and Marina yang dicadangkan itu melibatkan kira-kira 500 hektar tanah tambakan di Ras Malé, pajakan hartanah sehingga 99 tahun dan anggaran pelaburan antara USD 12 bilion dengan USD 20 bilion.

Ahli Parlimen South Galolhu, Meekail Ahmed Naseem daripada parti pembangkang Parti Demokratik Maldives, mengemukakan usul pendedahan itu ketika Parlimen menyambung sidang ketiganya pada 5 Oktober 2026. Beliau mahu terma komersial penuh perjanjian itu diterbitkan dan ahli Parlimen meneliti bagaimana aturan berkenaan melindungi tanah serta kewangan awam. Penerimaan usul untuk dibahaskan tidak bermakna Parlimen mengesahkan dakwaan beliau atau mengarahkan pendedahan dokumen.

Kerajaan dan pemaju Abu Dhabi, Eagle Hills, menandatangani perjanjian itu pada 21 September 2026. Teks penuh perjanjian masih belum diterbitkan. Kenyataan awam menggambarkan destinasi berskala besar yang menggabungkan hotel, kediaman, marina, kedai, restoran, sekolah dan kemudahan penjagaan kesihatan, namun persoalan penting tentang komitmen pelaburan, pengiraan hasil dan hak tanah masih belum terjawab.

Ketika membentangkan usul itu, Meekail memberi amaran bahawa kerahsiaan boleh mendedahkan aset dan kewangan awam kepada kerugian serta membuka ruang kepada rasuah.

"Menyembunyikan perjanjian bagi projek sebesar ini boleh menyebabkan kerugian besar kepada aset dan kewangan negara serta membuka ruang kepada rasuah," kata Meekail.

Kerajaan menolak dakwaan bahawa tanah Maldives sedang dijual. Presiden Dr. Mohamed Muizzu berkata pemilikan akan kekal di tangan rakyat Maldives dan projek itu tidak melibatkan jaminan berdaulat, pinjaman kerajaan, pengecualian cukai atau pengecualian duti. Pertikaian berkisar pada komitmen sebenar setiap pihak di bawah perjanjian itu dan sama ada aturan pajakannya mematuhi had perlembagaan.

Apa Yang Sudah Ditandatangani, Dan Apa Yang Masih Belum Dimuktamadkan?

Pengumuman rasmi projek Eagle Hills menyatakan bahawa perjanjian terma komersial menetapkan visi bersama dan terma komersial utama, manakala terma terperinci akan dibangunkan seiring kemajuan projek. Perbezaan ini penting: perjanjian mengenai struktur komersial utama bukanlah set kontrak lengkap yang mengawal pembinaan, pembiayaan, pemindahan hartanah dan penguatkuasaan.

Peguam Negara Ahmed Usham berkata pelaksanaan memerlukan perjanjian lanjut dan undang-undang berkaitan. Beliau menyebut Rang Undang-Undang Hartanah yang baharu digubal sebagai sebahagian daripada rangka kerja yang dicadangkan dan berkata pembinaan fizikal hanya akan bermula selepas Parlimen meluluskan undang-undang itu serta perjanjian akhir ditandatangani selepas perbincangan lanjut.

Pengerusi Eagle Hills, Mohamed Alabbar, berkata perjanjian terperinci masih dimuktamadkan dan akan didedahkan apabila siap. Ketika lawatannya ke Maldives pada Oktober, beliau memberikan jaminan ringkas tentang ketelusan:

Tiada apa-apa yang perlu disembunyikan.

Janji itu tidak menjawab permintaan Meekail supaya dokumen yang sudah ditandatangani didedahkan. Perbezaannya ialah antara menerbitkan terma komersial sedia ada sekarang dengan mendedahkan perjanjian akan datang selepas rundingan selesai.

Pertikaian Utama: Bolehkah Hak Pajakan Diperbaharui Berulang Kali?

Peruntukan yang paling penting antara yang diterbitkan berkaitan perkara yang berlaku apabila sesuatu hartanah bertukar tangan. Eagle Hills berkata hartanah akan ditawarkan menurut undang-undang Maldives menerusi pajakan sehingga 99 tahun. Setiap kali berlaku penjualan atau pemindahan melalui pewarisan, tempoh baharu sehingga 99 tahun akan bermula.

Menteri Infrastruktur, Perumahan dan Pembangunan Bandar Dr. Abdulla Muththalib berkata pembeli akan memiliki hartanah yang dibangunkan, bukan tanah di bawahnya. Beliau turut berkata pemindahan memerlukan kelulusan kerajaan, hak penjual tamat apabila hartanah dijual semula dan pembeli menerima pajakan baharu terus daripada kerajaan.

Ketika menjelaskan kawalan tersebut, Muththalib berkata:

"Tiada hartanah di Rasmalé boleh dibeli, dijual atau dipindahkan antara individu tanpa kebenaran kerajaan. Apabila menjual mana-mana hartanah, ia mesti diserahkan kepada kerajaan. Selain itu, kerajaan mempunyai budi bicara untuk menyemak penerima hartanah itu dan memutuskan sama ada kelulusan patut diberikan atau tidak," katanya.

Pajakan memberikan hak kepada sesuatu pihak untuk menggunakan tanah bagi tempoh tertentu tanpa memindahkan pemilikan kekal tanah itu. Kebimbangan undang-undang di sini lebih khusus daripada dakwaan mudah bahawa tanah dijual: pengkritik berpendapat bahawa memulakan semula tempoh 99 tahun setiap kali boleh membolehkan hak tanah asing berterusan tanpa tarikh luput muktamad yang jelas.

Muththalib berkata pemegang pajakan tidak boleh memperbaharui pajakan selama-lamanya mengikut budi bicara sendiri. Jaminan itu dan peruntukan pemindahan oleh Eagle Hills tidak semestinya membawa maksud yang sama. Kelulusan kerajaan boleh mengawal setiap transaksi, namun pemindahan berturut-turut yang diluluskan masih boleh memulakan semula tempoh pajakan. Kontrak yang belum diterbitkan dan undang-undang yang dicadangkan perlu menjelaskan bagaimana aturan itu berfungsi bersama.

Permohonan Di Mahkamah Ditolak Atas Sebab Prosedur, Bukan Merit

Peguam dan bekas Ahli Parlimen Kendhoo, Ali Hussain, memohon supaya perjanjian itu diisytiharkan menyalahi undang-undang dan terbatal sejak awal. Beliau juga memohon injunksi interim, iaitu perintah mahkamah sementara untuk menghentikan pelaksanaan sementara cabaran perlembagaan itu dipertimbangkan.

Pendaftar Mahkamah Agung enggan menerima kes itu pada peringkat pemfailan awal, dengan alasan kes seumpama ini tidak boleh terus dibawa ke Mahkamah Agung terlebih dahulu. Keputusan pendaftar boleh dikemukakan kepada majlis hakim untuk semakan. Ini penolakan atas sebab prosedur, bukannya penghakiman yang mengesahkan bahawa perjanjian itu berperlembagaan.

Hujah Hussain tertumpu pada Perkara 250 dan 251 Perlembagaan. Perkara 250 mensyaratkan urusan yang melibatkan harta negara mematuhi undang-undang. Perkara 251 melarang pemilikan wilayah Maldives oleh pihak asing dan mengehadkan pajakan kepada pihak asing kepada 99 tahun. Hussain berhujah bahawa kerajaan tidak mempunyai kuasa undang-undang yang diperlukan untuk aturan itu dan pembaharuan pajakan berulang kali boleh melanggar had perlembagaan.

Usul Meekail turut merujuk Perkara 29 tentang akses kepada maklumat dan Perkara 70 tentang tanggungjawab Parlimen mengawasi badan eksekutif. Resolusinya mengimbas kembali jaminan Muizzu pada Hari Kemerdekaan, 26 Julai 2024, bahawa Ras Malé tidak akan dipajak atau diberikan secara percuma kepada pihak asing, dan membandingkannya dengan aturan Eagle Hills yang dicadangkan.

Peraturan pemilikan asing pernah berubah sebelum ini. Pindaan perlembagaan yang diterima pakai pada 2015 membolehkan pelaburan asing yang layak melebihi USD 1 bilion memperoleh hak milik jika sekurang-kurangnya 70 peratus tapak projek merupakan tanah tambakan. Pemansuhannya pada April 2019 mengembalikan larangan pemilikan asing dan had pajakan 99 tahun. Cabaran semasa berkaitan rangka kerja yang dikembalikan itu.

USD 12 Bilion Dan USD 20 Bilion Ialah Anggaran Berbeza

Skala kewangan projek itu dipertikaikan. Gambaran kerajaan meletakkan nilai pembangunan yang dirancang pada USD 20 bilion. Sumber lain menganggarkan jumlah pelaburan Eagle Hills merentas beberapa fasa sekitar USD 12 bilion. Alabbar juga menyebut skala yang mungkin menghampiri USD 20 bilion, sedangkan pengumuman rasmi syarikat tidak menyatakan jumlah pelaburan tertentu.

Ahli Parlimen Maradhoo, Ahmed Deedee, berkata angka kerajaan dan syarikat tidak sepadan. Beliau menunjukkan perbezaan USD 8 bilion antara USD 20 bilion dengan USD 12 bilion. Angka yang lebih rendah itu 40 peratus di bawah angka yang lebih tinggi, jurang besar yang tidak dapat dijelaskan tanpa mengetahui perkara yang merangkumi setiap anggaran.

Secara berasingan, kerajaan mengunjurkan lebih USD 30 bilion pelaburan asing kasar sepanjang hayat projek, termasuk kira-kira USD 18 bilion pelaburan bersih. Angka ini tidak patut disamakan dengan kos pembinaan atau komitmen pemaju yang dijamin. Aliran kasar boleh mengukur jumlah wang yang bergerak melalui projek, melebihi jumlah yang kekal sebagai pelaburan bersih.

Anggaran pendapatan awam juga tidak boleh dibandingkan secara langsung. Muththalib menyebut jangkaan hasil negara melebihi USD 11 bilion sepanjang tempoh pembangunan, manakala Alabbar menganggarkan cukai hampir USD 20 bilion sepanjang hayat projek. Kenyataan itu meliputi tempoh yang berbeza dan berkemungkinan kategori pendapatan yang berlainan. Tiada satu pun menetapkan jumlah yang dijamin secara kontrak akan diterima negara.

Perkongsian Hasil Belum Menjelaskan Pulangan Awam Sepenuhnya

Muththalib menggariskan cadangan perkongsian 10 peratus daripada hasil pemaju kepada negara dan levi 4 peratus ke atas transaksi hartanah. Beliau berkata setiap penjualan semula memerlukan bayaran bersamaan 4 peratus daripada nilainya. Cukai barangan dan perkhidmatan pelancongan serta cukai lain yang berkenaan juga tetap perlu dibayar.

Kerajaan berkata hasil jualan hartanah akan dimasukkan ke dalam akaun escrow di Maldives di bawah kawalan kerajaan. Akaun escrow menyimpan wang tertakluk pada syarat yang dipersetujui sebelum wang itu boleh dikeluarkan. Pegawai berhujah bahawa penyaluran hasil melalui bank tempatan akan membantu mengurangkan kekurangan dolar dan mengukuhkan rizab rasmi, namun skala serta masa manfaat itu bergantung pada jualan sebenar dan peraturan akaun tersebut.

Satu anggaran kerajaan meletakkan pulangan nilai tanah kepada negara pada USD 3 bilion, atau MVR 47 bilion, daripada 10 peratus bahagian hasil berkaitan lebih 8,800 hartanah sepanjang tempoh pembangunan kira-kira sepuluh tahun. Asas pengiraan tepat, tempoh bahagian hasil itu dan cara kos diambil kira masih belum dijelaskan kepada umum.

Meekail mendakwa kos penambakan yang dibiayai pembayar cukai tidak akan diperoleh semula dan Eagle Hills akan menerima tanah tanpa bayaran pemerolehan atau sewa. Sebaliknya, kerajaan menyifatkan hasil masa depan, perumahan dan cukai sebagai pulangan awam. Untuk menentukan sama ada pertukaran itu melindungi kepentingan negara, jadual pembayaran, potongan, kewajipan pembangunan dan tindakan sekiranya pemaju gagal menunaikan komitmen perlu diketahui.

5,000 Rumah Ialah Pelaburan Awal, Bukan Jelas Hadiah Percuma

Hujah utama kerajaan ialah Eagle Hills akan membangunkan 5,000 unit rumah di Hulhumalé sebelum kerja fizikal bagi projek Ras Malé yang lebih besar bermula. Alabbar menganggarkan kosnya kira-kira USD 500 juta, atau sekitar USD 100,000 seunit. Gambaran lain menyebut pakej perumahan itu bernilai antara USD 400 juta dengan USD 500 juta.

Pegawai berkata negara akan menerima unit itu tanpa membuat pinjaman atau menyediakan jaminan. Alabbar menyifatkannya sebagai pelaburan pertama Eagle Hills, dengan syarikat itu memperoleh semula wangnya apabila pembangunan lebih luas berjalan. Satu lagi laporan menyatakan kos perumahan itu akan ditolak daripada bahagian hasil kerajaan.

Gambaran ini membezakan pembiayaan awal daripada kos akhirnya. Eagle Hills membayar terlebih dahulu tidak semestinya bermakna rumah itu diberikan tanpa caj kemudian terhadap hasil projek yang diterima negara. Oleh itu, formula pembayaran balik penting untuk memahami nilai pakej perumahan itu.

Angka peruntukan tanah juga berbeza. Menteri Kewangan Hassan Zareer menyebut 500 hektar daripada 1,100 hektar yang dirancang untuk ditambak, termasuk tiga pusat peranginan. Muththalib berkata 500 hektar lagi akan kekal untuk penduduk tempatan. Gambaran projek lain menyatakan keluasan keseluruhan 1,153 hektar atau 1,009 hektar, manakala tapak yang dicadangkan pemaju turut disebut seluas 520 hektar. Berdasarkan angka Zareer, 500 hektar merangkumi kira-kira 45 peratus kawasan yang dirancang. Sempadan muktamad dan pelan induk yang konsisten dapat menjelaskan perbezaan itu.

Unjuran Pelancongan Dan Pekerjaan Bergantung Pada Pelaksanaan

Unjuran kerajaan menjangkakan lebih satu juta pelawat setiap tahun dan hasil pelancongan tahunan melebihi USD 2 bilion apabila destinasi itu mencapai tahap matang. Berbanding jumlah pelancong Maldives yang dilaporkan sebanyak 2.2 juta setahun, tambahan satu juta pelancong bersamaan peningkatan kira-kira 45 peratus, jika kesemuanya benar-benar pelawat tambahan.

Unjuran pekerjaan menggunakan ukuran yang berbeza. Kerajaan mengunjurkan lebih 54,000 pekerjaan langsung dan tidak langsung. Alabbar menganggarkan 40,000 pekerjaan semasa pembinaan dan antara 15,000 hingga 18,000 pekerjaan tetap apabila destinasi itu beroperasi. Pekerjaan pembinaan, pekerjaan berterusan dan pekerjaan tidak langsung melalui pembekal bukanlah ukuran yang setara.

Alabbar menjanjikan peluang kepada syarikat Maldives, pelabur tempatan dan bank domestik. Ketika menerangkan pendekatan syarikat itu di tempat lain, beliau berkata:

Semua kontraktor kami berasal dari negara itu, begitu juga semua pembekal dan arkitek kami.

Pembangunan Marassi di Mesir menawarkan perbandingan skala yang berguna, bukan bukti tentang hasil yang bakal dicapai Ras Malé. Marassi melaporkan 12 hotel dan 8,000 kediaman merentasi 6.5 juta meter persegi, bersamaan 650 hektar, dengan 63 peratus kawasan dikekalkan sebagai ruang terbuka. Kawasan itu 30 peratus lebih luas daripada tapak Ras Malé seluas 500 hektar.

Marassi melaporkan pelaburan USD 3.7 bilion, hasil USD 1.7 bilion dan cukai USD 600 juta sehingga 2026, bersama 1,626 kontraktor dan pembekal serta lebih 130,000 pekerjaan sepanjang operasinya. Ia juga melaporkan penghasilan 5.8 juta meter padu air tawar dan 1.2 juta meter padu air kitar semula setiap tahun. Angka ini menggambarkan keperluan infrastruktur dan pembekal bagi pembangunan sedemikian, tetapi tempoh serta ukuran pekerjaan yang digunakan tidak menjadikannya unjuran langsung untuk Maldives.

Semakan Kewarganegaraan Menjadi Jawapan Kerajaan Terhadap Kebimbangan Penempatan

Muththalib berkata warga Israel dan syarikat yang dikawal Israel akan dilarang menyertai projek itu sebagai pembeli, pemilik benefisial, pemegang saham, pembiaya atau ejen jualan. Pemilik benefisial ialah individu yang akhirnya memiliki atau mengawal sesuatu aset, meskipun syarikat atau perantara memegangnya secara rasmi.

Beliau berkata pembeli dan pemilik benefisial perlu mengisytiharkan semua kewarganegaraan semasa dan terdahulu, dengan semakan diulang setiap kali pemilikan berubah. Pengisytiharan palsu boleh menyebabkan pajakan ditamatkan, hartanah dirampas oleh negara dan bayaran dilucutkan.

Deedee berhujah bahawa individu yang memegang pasport Israel dan negara lain boleh masuk menggunakan kewarganegaraan yang berbeza, dan mempersoalkan sama ada pihak berkuasa boleh mengusir 1,000 atau 2,000 orang sedemikian. Angka itu bersifat hipotesis, bukannya jumlah ketibaan yang dilaporkan. Semakan yang dicadangkan menteri melangkaui pasport yang dikemukakan ketika masuk dengan mewajibkan pendedahan sejarah kewarganegaraan.

Maldives melarang kemasukan menggunakan pasport Israel sejak April 2025. Muththalib berkata pemastautinan hanya tersedia melalui Skim Visa Pemastautin Korporat sedia ada, manakala undang-undang imigresen tetap terpakai. Pembelian hartanah tidak secara automatik memberikan kebenaran bermastautin kepada pembeli atau ahli keluarga mereka.

Menteri itu turut menolak kebimbangan tentang penempatan orang Yahudi dan berkata projek itu tidak akan membenarkannya. Gambaran agama yang lebih luas itu perlu dibezakan daripada sekatan kewarganegaraan dan kawalan korporat yang beliau huraikan. Identiti Yahudi dan kewarganegaraan Israel bukan perkara yang sama, dan mekanisme saringan yang dinyatakan melibatkan kewarganegaraan serta struktur pemilikan.

Kebimbangan Agama Melangkaui Kelayakan Pemilikan Hartanah

Pada 13 Oktober 2026, Persatuan Ulama Maldives menyuarakan kebimbangan kepada Menteri Hal Ehwal Islam Dr. Mohamed Shaheem Ali Saeed mengenai penempatan warga asing, identiti Islam, kedaulatan, kemerdekaan, autonomi ekonomi dan budaya. Persatuan itu memintanya menyampaikan kebimbangan tersebut kepada Muizzu.

Persatuan berkenaan berkata pendiriannya berasaskan maklumat yang diperoleh daripada pihak berkuasa kerajaan berkaitan. Ia turut bertemu Muththalib, Peguam Negara Usham dan Menteri Ekonomi Saeed. Pertemuan itu menunjukkan bahawa perbahasan berkenaan melangkaui cabaran pembangkang di Parlimen dan mahkamah.

Tokoh agama Sheikh Adam Nishan secara berasingan menyifatkan isu itu sebagai "amat membimbangkan dan berbahaya" serta memberi amaran tentang tanah, kemerdekaan dan kemungkinan rakyat Maldives menjadi pihak bawahan di negara sendiri. Ini ialah bantahan dan amaran, bukannya hasil pembangunan yang telah terbukti.

Eagle Hills berkata syarikat itu akan mematuhi undang-undang Maldives. Pengumuman rasminya turut menjanjikan pembangunan di atas tanah tambakan tanpa kerja pengorekan lanjut oleh syarikat serta pemantauan marin bebas semasa pembinaan. Komitmen itu tidak menjawab persoalan tentang kerja penambakan terdahulu. Sejarah lebih luas projek itu merangkumi pembatalan kontrak penambakan CMCC, bayaran USD 21 juta yang dilaporkan dan siasatan Suruhanjaya Pencegahan Rasuah yang dibuka pada Mac 2024. Siasatan itu tidak patut dianggap sebagai dapatan terhadap perjanjian Eagle Hills.

Keputusan Seterusnya Melibatkan Undang-undang Dan Kontrak

Parlimen perlu mempertimbangkan tuntutan pendedahan serta undang-undang yang diperlukan untuk pelaksanaan. Dalam laporan mengenai projek itu, belum diumumkan tarikh undian yang disahkan bagi Rang Undang-Undang Hartanah yang dicadangkan, tarikh akhir penerbitan perjanjian yang ditandatangani atau tarikh kontrak akhir.

Jadual pembinaan berbeza-beza. Satu laporan menyasarkan suku pertama 2027, manakala Alabbar berkata semasa lawatannya pada Oktober bahawa pembinaan akan bermula dalam kira-kira setahun. Syarat Usham mengenai undang-undang dan perjanjian akhir menjadikan kedua-dua jadual itu tertakluk pada pemenuhan syarat. Emaar Properties turut disebut sebagai bakal peserta, tetapi laporan lain menyatakan penglibatannya bergantung pada keputusan jawatankuasa pelaburan. Perjanjian yang ditandatangani adalah dengan Eagle Hills.

Peristiwa penting utama ialah:

• 26 Julai 2024: Muizzu memberi jaminan pada Hari Kemerdekaan bahawa Ras Malé tidak akan dipajak atau diberikan kepada pihak asing, kemudian dirujuk dalam usul Meekail.
• April 2025: Maldives melarang kemasukan menggunakan pasport Israel.
• 21 September 2026: Kerajaan dan Eagle Hills menandatangani perjanjian terma komersial.
• 27 September 2026: Muththalib menjelaskan bahawa pembelian hartanah tidak memindahkan hak milik tanah atau memberikan visa secara automatik.
• 5 Oktober 2026: Parlimen bersidang semula dan menerima usul pendedahan untuk dibahaskan dengan sokongan 53 ahli parlimen.
• Oktober 2026: Alabbar berjanji perjanjian yang dimuktamadkan akan didedahkan, manakala ulama memohon jaminan lanjut daripada kerajaan.

Dokumen yang masih diperlukan bersifat praktikal dan undang-undang: pajakan milik pemaju, tarikh akhir pelaburan yang mengikat, formula hasil awam, potongan kos perumahan dan tindakan jika pemaju gagal menunaikan komitmen. Penerbitan dokumen itu akan membolehkan ahli Parlimen dan orang ramai menilai projek berdasarkan kewajipan yang boleh dikuatkuasakan, bukan unjuran yang saling bercanggah.

Perkara Utama

• Parlimen menerima usul supaya perjanjian Eagle Hills didedahkan untuk dibahaskan, dengan sokongan 53 ahli parlimen.
• Perjanjian terma komersial penuh yang ditandatangani pada 21 September 2026 masih belum diterbitkan.
• Eagle Hills berkata penjualan dan pemindahan melalui pewarisan akan memulakan pajakan hartanah baharu sehingga 99 tahun.
• Pendaftar Mahkamah Agung menolak cabaran perlembagaan pada peringkat pemfailan tanpa memutuskan meritnya.
• Anggaran pelaburan berbeza antara USD 12 bilion dengan USD 20 bilion; unjuran hasil awam menggunakan tempoh dan ukuran yang berbeza.
• Eagle Hills akan membiayai terlebih dahulu 5,000 rumah di Hulhumalé, dengan kos diperoleh semula apabila projek lebih luas berkembang.
• Kerajaan berkata tanah kekal milik rakyat Maldives, pemindahan memerlukan kelulusan dan pembelian hartanah tidak secara automatik memberikan hak bermastautin.
• Undang-undang lanjut dan perjanjian akhir diperlukan sebelum pelaksanaan, manakala masa pembinaan masih belum pasti.