Maldives Pertaruhkan Kediaman Mewah di Pulau ketika Kebimbangan terhadap Kewangan dan Terumbu Karang Meningkat

Perbandaran bernilai $790 juta mula dibangunkan di Atol Noonu

Maldives sedang membuka laluan baharu untuk warga asing kaya menetap di negara itu melalui Projek Ayla, pembangunan bernilai lebih $790 juta yang menggabungkan pulau buatan, kediaman mewah dan program residensi pelaburan yang dirancang. Presiden Mohamed Muizzu merasmikan upacara pecah tanah pada 29 Januari 2026 di Atol Noonu, kira-kira 188 kilometer di utara ibu negara, Malé. Perbandaran itu dijangka mula beroperasi sebahagiannya menjelang penghujung 2028.

Projek itu menggabungkan lagun Dhekenanfaru dan Dhigufaru serta pulau Kuramaadhoo dalam satu zon ekonomi khas. Zon sedemikian ialah kawasan yang kerajaan menawarkan peraturan perniagaan dan insentif cukai berbeza untuk menarik pelaburan. Di sini, warga asing boleh membeli pajakan selama 99 tahun, yang memberi mereka akses jangka panjang kepada hartanah sementara perlembagaan terus melarang pemilikan tanah oleh warga asing.

Pengumuman pecah tanah kerajaan menamakan Crystal Holdings Pvt Ltd dan BluRock Group sebagai pelabur serta pemaju utama. Projek itu menjanjikan lebih 1,200 pekerjaan, penjagaan kesihatan, pendidikan vokasional dan pertanian moden, dengan lebih 60 peratus keperluan tenaga dipenuhi daripada sumber boleh baharu.

Pembangunan itu bergerak lebih pantas berbanding peraturan residensi yang menyertainya. Henley & Partners, rakan firma itu dalam mereka bentuk program Maldives Pearl Residence, kini menyenaraikan pelancarannya pada separuh kedua 2026. Ambang pelaburan belum diterbitkan, sementara pengkritik mendesak pemeriksaan pemohon yang lebih ketat, rekod pemilikan yang lebih jelas dan penjelasan mengenai kerosakan terumbu di sekitarnya.

Ayla menghimpunkan beberapa pilihan negara: cara menarik modal tanpa menambah hutang awam, sejauh mana kawalan yang patut diberikan kepada penduduk asing terhadap tanah yang terhad, dan cara melindungi persekitaran marin yang mula-mula menarik pengunjung ke Maldives.

Daripada cadangan resort kepada tempat tinggal

Lagun Dhigufaru dan Dhekenanfaru dipajakkan kepada pelabur Switzerland pada penghujung 2022 untuk sebuah resort yang dirancang di 11 pulau tebus guna. Projek itu kemudian berkembang menjadi perbandaran yang bertujuan menempatkan mereka yang tinggal di situ, bukan sekadar berkunjung. Huraian awal membayangkan 25 pulau dan pulau kecil buatan serta lebih 70 kediaman mewah; bahan pemasaran terkini dengan nama The Laurel pula menyebut 96 hartanah di 13 pulau.

Lagun itu meliputi kira-kira 745 hektar, dengan penambakan meliputi 152 hektar, iaitu kira-kira satu perlima daripada keluasan itu. Pembinaan melibatkan lebih enam juta meter padu pasir yang dikorek dari dasar laut. Pemindahan bahan sebanyak itu mengubah kedua-dua keluasan tanah yang tersedia untuk pembangunan dan habitat bawah air di sekitarnya.

Pengumuman perjanjian pelaburan kerajaan merekodkan permit SEZ yang dikeluarkan pada 9 Disember 2025, diikuti perjanjian dengan Crystal Holdings pada 31 Disember. Menteri Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan Mohamed Saeed menandatangani perjanjian bagi pihak kerajaan, manakala ketua pegawai eksekutif Project Ayla, Petar Krstic, menandatanganinya bagi pihak syarikat. Perjanjian itu menetapkan rangka kerja kontrak untuk pelaksanaan.

Kenyataan kementerian mengenai perjanjian Disember itu menyifatkannya sebagai peringkat rasmi terakhir sebelum pelaksanaan praktikal. Kedua-dua kenyataan mengaitkan Ayla dengan Visi 2040 Muizzu, program kerajaan untuk mempelbagaikan ekonomi dan pembangunan jangka panjang.

Pencapaian utama menunjukkan bagaimana projek pembinaan dan program residensi berkembang seiring:

• Penghujung 2022: Lagun dan pulau itu dipajakkan bagi cadangan resort terdahulu.
• Julai 2025: Kerajaan menandatangani perjanjian perkongsian Pearl Residence dengan Henley & Partners di Singapura.
• 9 Disember 2025: Ayla menerima permit SEZ.
• 31 Disember 2025: Kerajaan dan Crystal Holdings menandatangani perjanjian pelaburan.
• 29 Januari 2026: Muizzu merasmikan upacara pecah tanah.
• Separuh kedua 2026: Henley kini menyenaraikan pelancaran Pearl Residence yang dirancang.
• Penghujung 2028: Ayla dijangka mula beroperasi sebahagiannya.

Apakah yang akan diterima pelabur?

Pearl Residence akan memberi pelabur yang layak hak untuk tinggal di Maldives. Halaman program Henley menyifatkannya sebagai program residensi melalui pelaburan pertama negara itu dan menetapkan separuh kedua 2026 sebagai tempoh pelancarannya. Saeed sebelum ini mengumumkan pelancaran pada April 2026 di sebuah persidangan di London pada 3 dan 4 November 2025.

Pelaburan minimum akhir, kategori pelaburan yang layak, tempoh residensi, aturan pembaharuan dan syarat berkaitan masih dalam pembangunan. Butiran ini penting kerana ia menentukan perkara yang perlu dibeli pemohon, tempoh hak untuk tinggal dan kewajipan yang berterusan selepas kelulusan.

Warga asing telah dibenarkan membeli vila resort berstatus pajakan sekurang-kurangnya sejak 2010. Di bawah aturan itu, pembeli kekal sebagai pelawat, pajakan mereka tidak boleh melebihi tempoh pajakan resort, dan pengurusan resort mengendalikan vila apabila mereka tiada. Model kediaman Ayla akan mewujudkan hubungan berbeza dengan negara itu, dengan menggabungkan rumah dan laluan kepada residensi lebih lama.

Kristin Surak, pengarang The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, menjelaskan sebab residensi memberikan hak yang berbeza daripada kewarganegaraan:

Visa boleh dibatalkan, tidak diwarisi oleh ahli keluarga, dan menawarkan pilihan yang lebih terhad.

Oleh itu, pajakan hartanah dan kebenaran untuk tinggal di negara itu ialah dua aturan yang berasingan. Pajakan mengawal penggunaan rumah; peraturan imigresen pula mengawal keupayaan penduduk untuk tinggal. Pembeli memerlukan syarat yang jelas bagi kedua-duanya.

Mengapa kerajaan mahukan penduduk kaya

Maldives berdepan tekanan berat akibat pinjaman awam. Tabung Kewangan Antarabangsa mengunjurkan hutang kasar sekitar 130 peratus daripada keluaran dalam negara kasar. KDNK mengukur nilai barangan dan perkhidmatan yang dihasilkan dalam ekonomi sepanjang setahun. Pada nisbah itu, hutang awam bersamaan kira-kira $130 bagi setiap $100 keluaran ekonomi tahunan.

Saeed memetik anggaran bahawa Pearl Residence boleh membawa masuk lebih $1 bilion dalam aliran masuk langsung dan tidak langsung. Kementerian menyatakan anggaran itu berdasarkan pemodelan awal, tanpa tempoh khusus bagi aliran masuk tersebut. Aliran masuk langsung boleh merangkumi pelaburan yang layak; aliran masuk tidak langsung mungkin terhasil daripada perbelanjaan penduduk dan perniagaan yang menyediakan perkhidmatan kepada mereka.

Nilai pelaburan Ayla, aliran masuk residensi dan hasil kerajaan merujuk kepada perkara yang berbeza. Modal pembinaan membiayai pembangunan, manakala cukai dan fi menyokong kewangan awam. Perbelanjaan yang sampai kepada pekerja dan pembekal tempatan ialah manfaat lain, yang jumlahnya bergantung pada pengambilan pekerja, pembelian dan syarat zon itu.

Kerajaan menjanjikan lebih 1,200 pekerjaan dengan tumpuan kepada pekerjaan tempatan dan pembangunan kemahiran. Permit awal turut menghendaki Crystal Holdings mengemukakan kajian kebolehlaksanaan, infrastruktur, kejuruteraan dan alam sekitar dalam tempoh 180 hari, bersama cadangan perniagaan yang meliputi hartanah, penjagaan kesihatan, tenaga boleh baharu dan kebajikan kakitangan.

Penduduk Fodhdhoo menantikan manfaat yang nyata. Abdulla Abbas, pengurus rumah tumpangan di pulau jiran, menjelaskan perkara yang didengar penduduk tentang pembangunan itu:

Apa yang kami dengar ialah sesetengah orang paling kaya di dunia melabur di tempat ini,

Pembahagian manfaat yang lebih meluas penting di negara yang menurut anggaran Bank Dunia, satu perlima penduduk terkaya menerima 38.5 peratus pendapatan negara, manakala satu perlima termiskin menerima 8.9 peratus. Bahagian kumpulan lebih kaya itu melebihi empat kali bahagian kumpulan lebih miskin. Pekerjaan tempatan, akses kepada latihan dan peluang perniagaan akan membantu menentukan pihak yang meraih manfaat daripada pelaburan baharu itu.

Siapa mengawal wang dan hartanah?

Crystal Holdings memegang permit SEZ, manakala BluRock Group yang berpangkalan di Dubai merupakan satu lagi pemaju utama. Pelabur asas, rakan kongsi ekuiti dan pemilik benefisial muktamad mereka belum didedahkan kepada umum. Kedua-dua syarikat tidak menjawab permintaan untuk mengulas mengenai aturan pemilikan tersebut.

Pemilik benefisial ialah individu yang akhirnya memiliki atau mengawal aset atau syarikat, walaupun syarikat lain tercatat dalam dokumen. Akta Syarikat Maldives mengenal pasti pemilik benefisial berdasarkan ambang sekurang-kurangnya 25 peratus saham, hak mengundi atau dividen. Tiada daftar yang boleh dicari secara terbuka.

Akta SEZ memberikan kerangka zon itu keutamaan berbanding 15 undang-undang lain dalam perkara berkaitan zon di bawah Seksyen 79. Kerangka itu turut membenarkan pengecualian cukai atau kadar yang dikurangkan, termasuk cukai keuntungan modal dan duti import, serta membolehkan bank luar pesisir menyediakan perkhidmatan bagi amanah. Amanah ialah aturan apabila seseorang memegang dan mengurus aset untuk benefisiari.

Peraturan yang mengawal bank luar pesisir mengehadkan pendedahan maklumat pemilikan benefisial pelanggan dan bank itu sendiri tanpa perintah mahkamah atau persetujuan pemilik. Ahmed Ahid Rasheed, bekas pesuruhjaya maklumat Maldives, menggesa supaya daftar pemilikan benefisial dan pemilikan tanah yang boleh dicari secara terbuka diwujudkan dalam zon berkenaan:

Tiada alasan berprinsip untuk maklumat [ini] tidak boleh diakses oleh orang ramai. Kami, rakyat, berhak mengetahui siapa yang membeli hartanah di negara kita.

Daftar awam membolehkan rakyat menghubungkan nama syarikat dengan individu di sebaliknya. Bagi pengawal selia, rekod pemilikan yang tepat juga membantu menjejaki sumber wang pelaburan dan mengenal pasti hubungan antara pemohon, perniagaan dan pegawai awam.

Bagaimanakah pemohon akan disaring?

Kumpulan Asia/Pasifik mengenai Pengubahan Wang Haram telah membangkitkan kebimbangan tentang peraturan amanah yang tidak jelas di Maldives. Kumpulan itu turut memetik penilaian risiko kerajaan yang menyifatkan hartanah sangat terdedah kepada pengubahan wang haram, iaitu proses menjadikan wang hasil jenayah kelihatan sah.

Program residensi melalui pelaburan boleh menarik modal yang sah, namun juga pemohon yang mahu menyembunyikan aset, mengelak penguatkuasaan undang-undang atau memindahkan hasil kegiatan haram. Pasukan Petugas Tindakan Kewangan telah memberi amaran mengenai risiko itu. Jurucakap sekretariatnya menjelaskan bagaimana langkah perlindungan mempengaruhi hasilnya:

Keseimbangan akhirnya bergantung pada reka bentuk dan pengawasan program, serta kekuatan kerangka undang-undang, kawal selia dan institusi yang lebih luas dalam bidang kuasa berkenaan,

Kementerian Pembangunan Ekonomi menyatakan Pearl Residence akan menggunakan saringan antarabangsa, penilaian kewangan dan reputasi serta pemeriksaan oleh agensi keselamatan negara dan pengawal selia. Henley menerangkan proses serupa yang turut merangkumi laporan pengesahan latar belakang bebas. Kementerian menyatakan Ayla masih tertakluk kepada undang-undang berkaitan, termasuk keperluan membanteras pengubahan wang haram dan pembiayaan keganasan.

Fayyaz Ismail, bekas menteri ekonomi dan ahli politik pembangkang, menyatakan kebimbangannya secara terus:

Apa yang saya bimbangkan ialah sama ada langkah perlindungan sudah tersedia atau belum,

Ahli parlimen pembangkang Ahmed Shamheed menggesa supaya Pearl Residence digantung serta-merta dan perjanjian berkaitan didedahkan melalui usul parlimen yang dikemukakan pada Julai dan ditolak pada Ogos. Beliau turut memberi amaran bahawa negara itu mempunyai sumber yang terhad untuk menyelia kegiatan kewangan berkaitan penduduk kaya dan bank luar pesisir.

Azza Mohamed, pengurus tadbir urus di cawangan Transparency International Maldives, merujuk kepada skandal rasuah melibatkan pajakan pulau yang tidak wajar kepada pemaju pelancongan pada 2014 dan 2015. Ahli politik kanan mengaut hasil puluhan juta dolar. Katanya, bagi mengelakkan penyalahgunaan serupa, diperlukan ketelusan pemilikan, pengawasan bebas terhadap perolehan dan kelulusan, serta penguatkuasaan yang mampu menjejaki, membekukan dan mendapatkan semula dana haram merentasi sempadan.

Peranan Henley dan persoalan kontrak yang belum terjawab

Henley & Partners mencadangkan Pearl Residence kepada kerajaan, yang merasmikannya sebagai cadangan dimulakan sektor swasta. Kementerian menahan perjanjian perkongsian itu dengan menggunakan pengecualian hak kepada maklumat bagi maklumat sulit komersial yang pendedahannya akan menjejaskan kepentingan perniagaan pihak ketiga.

Henley menyatakan peranannya merangkumi pemprosesan permohonan, pentadbiran dan penyediaan syor. Kerajaan Maldives akan memutuskan permohonan. Firma itu turut menyatakan ia tidak akan menerima fi atau imbuhan daripada dana awam untuk mereka bentuk, memasarkan atau mengendalikan program tersebut, walaupun ia mungkin mengenakan bayaran berasingan kepada pelanggan bagi bantuan permohonan.

Kementerian menyatakan fi pemohon mungkin membiayai Pejabat Program, termasuk bayaran kepada penyedia perkhidmatan yang terlibat dalam pelaksanaan dan pengurusan. Aturan itu menjadikan pengawasan yang jelas amat penting untuk menentukan pihak yang mengendalikan permohonan, menerima fi dan membuat keputusan akhir.

Parlimen Eropah telah memberi amaran tentang kemungkinan konflik kepentingan apabila firma swasta menasihati kerajaan mengenai skim migrasi melalui pelaburan sambil turut menyediakan permohonan. Henley pernah berdepan penelitian terhadap kerjanya di bidang kuasa lain, termasuk permohonan di St. Kitts dan Nevis yang melibatkan ahli politik terkenal serta individu yang didakwa penjenayah atau pelarian. Firma itu menafikan dakwaan terdahulu dan menyatakan ia mengambil serius usaha wajar.

Christian Kälin, pengerusi Henley, berkata pada Disember 2025 bahawa beliau berharap ramai rakyat Israel akan membeli rumah di Maldives. Pemegang pasport Israel dilarang memasuki negara itu sejak April 2025, sekali gus mewujudkan percanggahan praktikal antara hasrat pemasaran itu dengan peraturan kemasukan negara.

Penemuan pemantauan terumbu karang

Kebimbangan alam sekitar Ayla sudah dapat diukur. Pemantauan dari Julai hingga September 2024 mendapati 74 peratus bacaan mendapan melebihi had harian 15 miligram bagi setiap sentimeter persegi. Keadaan terumbu kekal buruk hingga sederhana pada Oktober 2025.

Mendapan terdiri daripada zarah yang terampai dalam air semasa kerja pengorekan dan pembinaan. Apabila zarah itu mendap, ia boleh menutupi karang dan hidupan marin lain. Air yang lebih keruh juga mengurangkan cahaya yang sampai kepada organisma di bawah permukaan. Kawasan projek itu merangkumi habitat ikan bayan dan yu jururawat yang dilindungi.

Humaida Abdul Ghafoor, aktivis alam sekitar Save Maldives, menjelaskan kesan penambakan yang melangkaui dasar laut tempat pasir dikorek:

Ia juga mengubah arus, pergerakan air dan hidrologi. Ia juga menghasilkan mendapan yang menjadi pembunuh,

Muizzu berkata matlamat kerajaan adalah meminimumkan kesan kerja penambakan penting dan mengimbangi pembangunan dengan program alam sekitar, termasuk pemijahan dan penanaman karang. Dalam podcast terbitan pejabat presiden, beliau menjelaskan pendirian itu:

Kami mahu melaksanakan pembangunan yang bersepadu dengan alam sekitar. Kami sedang membentuk masa depan negara dan, dalam usaha itu, kami mahu melindungi alam sekitar serta menjadi contoh kepada negara lain,

Sasaran tenaga boleh baharu Ayla menangani cara perbandaran itu akan beroperasi selepas siap. Kawalan mendapan dan pemantauan terumbu pula menangani kesan pembinaannya. Kedua-duanya penting ketika menilai gambaran kerajaan bahawa projek itu ialah perbandaran mampan.

Perubahan lebih luas dalam cara Maldives menggunakan tanah

Maldives mempunyai hampir 1,200 pulau, kira-kira 80 peratus daripadanya berada kurang daripada satu meter di atas paras laut. Hampir separuh daripada penduduknya yang berjumlah lebih setengah juta tinggal di Malé, sebuah pulau seluas kira-kira dua kilometer persegi. Penambakan menjadi tindak balas kepada kesesakan selain cara mengembangkan pelancongan dan pelaburan kediaman.

Rasmalé, pembangunan pulau buatan yang jauh lebih besar berhampiran ibu negara, menggambarkan skala perubahan itu. Kerajaan menyasarkan 35,000 penduduk asing di sana, sementara Eagle Hills dari Abu Dhabi merancang 8,800 hartanah di hampir separuh tanah tebus guna itu. Cadangan pajakan yang diperbaharui selepas penjualan atau pewarisan mencetuskan perdebatan tentang sejauh mana kawalan praktikal yang boleh diperoleh warga asing.

Menteri Infrastruktur Abdulla Muththalib berkata pembelian hartanah di Rasmalé tidak akan membawa kepada residensi tetap atau kewarganegaraan, walaupun pembeli layak mendapat visa residensi korporat yang diperkenalkan pada 2015. Oleh itu, Rasmalé dan Pearl Residence melibatkan aturan imigresen yang berbeza.

Pakar tadbir urus Salma Fikry memberi amaran bahawa pajakan berdekad-dekad boleh memberikan hak milik eksklusif, kebolehpindahan, hak pewarisan dan kawalan ekonomi yang luas. Ujian Ayla seterusnya bersifat nyata: penerbitan peraturan Pearl Residence, pelancaran program yang dirancang pada separuh kedua 2026, penyampaian manfaat kepada penduduk tempatan dan kemajuan ke arah operasi separa pada penghujung 2028.

Perkara Utama

• Project Ayla ialah pembangunan bernilai lebih $790 juta di Atol Noonu yang dijangka beroperasi sebahagiannya pada penghujung 2028.
• Pearl Residence kini dijadualkan dilancarkan pada separuh kedua 2026, lewat berbanding tarikh April yang diumumkan sebelum ini.
• Syarat pelaburan minimum dan syarat akhir residensi belum diterbitkan.
• Kerajaan menjanjikan lebih 1,200 pekerjaan dan tenaga boleh baharu untuk membekalkan lebih 60 peratus keperluan perbandaran itu.
• Pengkritik mahukan daftar pemilikan awam, penyeliaan kewangan yang lebih ketat dan pendedahan perjanjian program.
• Pemantauan mendapati 74 peratus bacaan mendapan melebihi had harian dari Julai hingga September 2024.
• Kerajaan menyatakan saringan pemohon dan undang-undang sedia ada terhadap pembiayaan haram akan dikuatkuasakan.