Shenzhen Perketat Peraturan Prapenjualan Rumah ketika Tujuh Bandar China Beralih kepada Jualan Rumah Siap

Pemaju mesti menyiapkan struktur bumbung sebelum prapenjualan

Shenzhen memperkenalkan peraturan jualan perumahan pada 15 Oktober 2026, yang mewajibkan bangunan kediaman di tanah pembangunan yang baru diiklankan mencapai tahap siap struktur sebelum pemaju boleh memohon untuk menjual apartmen secara prajual. Bandar itu menetapkan ambang yang jelas: konkrit bagi struktur bumbung setiap bangunan yang ditawarkan untuk prajualan mesti sudah dituang.

Pemaju juga mesti mengemukakan rekod penerimaan kualiti bagi struktur utama, yang ditandatangani dan dicop oleh pemilik projek, pereka bentuk, kontraktor pembinaan dan penyelia pembinaan. Keperluan ini terpakai kepada projek perumahan komersial yang pengumuman pemindahan hak penggunaan tanah milik negara diterbitkan selepas 28 Ogos 2026.

Langkah itu mengalihkan lebih banyak kerja pembinaan ke tahap sebelum pemaju boleh mengutip wang daripada pembeli. Shenzhen juga mengutamakan jualan rumah siap, mengehadkan deposit tempahan secara umum kepada 3% daripada harga pembelian dan meletakkan dana projek di bawah aturan bank yang ditetapkan.

Biro Perumahan dan Pembinaan Shenzhen, Biro Perancangan dan Sumber Asli serta pejabat Pentadbiran Kawal Selia Kewangan Kebangsaan di Shenzhen mengeluarkan pendapat pelaksanaan itu secara bersama. Ia berkuat kuasa pada 15 Oktober.

Hangzhou mengeluarkan peraturannya sendiri pada hari yang sama, menjadikan tujuh bandar utama yang mempunyai pelan pelaksanaan: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin dan Hangzhou. Kini, keempat-empat bandar bertaraf pertama China mempunyai aturan terperinci bagi reformasi itu.

Bagi pembeli, perubahan praktikalnya mudah difahami. Pemaju mesti membawa projek lebih jauh dalam proses pembinaan sebelum menawarkan apartmen untuk prajualan, manakala jualan rumah siap memberi pembeli lebih banyak peluang untuk memeriksa kediaman yang hendak dibeli. Bagi pemaju pula, lebih banyak modal mesti kekal terikat dalam pembinaan untuk tempoh lebih lama sebelum hasil jualan boleh digunakan.

Maksud pembinaan struktur hingga ke bumbung bagi pembeli

Keperluan konkrit bumbung Shenzhen memberikan maksud yang boleh diukur kepada istilah struktur siap hingga ke bumbung. Pemaju yang memohon permit prajualan mesti membuktikan bahawa kerangka struktur utama bangunan berkenaan sudah mencapai bumbung, dan dokumen penerimaan kualiti yang diperlukan telah dilengkapkan.

Bangunan pada tahap ini masih memerlukan kerja lanjut sebelum penghuni boleh berpindah masuk. Kerja dalaman, utiliti, lif, kemudahan bersama dan prosedur penyiapan boleh menyusul selepas struktur siap. Oleh itu, pembeli yang membeli melalui prajualan masih perlu menunggu, meskipun pembinaan mesti lebih maju ketika jualan bermula.

Jualan rumah siap melibatkan pencapaian pada tahap yang lebih lewat. Shenzhen mewajibkan pendaftaran hartanah pertama bagi hartanah itu sebelum rumah siap boleh dijual. Ini ialah pendaftaran awal hartanah yang telah siap dalam daftar hartanah rasmi.

Projek tanah baharu akan mengutamakan jualan rumah siap. Jika pengumuman pemindahan tanah secara jelas menetapkan kaedah jualan itu, pemaju mesti mematuhinya. Prapenjualan kekal sebagai pilihan bagi projek yang layak, tertakluk pada ambang pembinaan yang lebih tinggi dan kawalan kewangan.

Projek mana yang diberi masa untuk menyesuaikan diri?

Tarikh 28 Ogos menjadi garis pemisah, tetapi kedudukan sesebuah projek bergantung pada dokumen tanah dan perancangannya. Shenzhen membenarkan pembangunan lama diteruskan mengikut peraturan terdahulu dalam keadaan tertentu, dan bukannya mengubah semua projek serentak.

Projek yang telah memperoleh permit perancangan kejuruteraan pembinaan pada atau sebelum 28 Ogos boleh diteruskan di bawah dasar prajualan terdahulu. Permit perancangan menetapkan pelan pembangunan yang diluluskan dan berbeza daripada permit pembinaan yang digunakan untuk membenarkan kerja pembinaan.

Pemaju yang telah memperoleh tanah tetapi belum mendapat permit perancangan secara umum tertakluk pada keperluan baharu. Namun, projek yang layak boleh melengkapkan pemfailan yang diperlukan dan meneruskan prajualan di bawah syarat lama sehingga akhir 2027.

Shenzhen menetapkan aturan berasingan yang masih perlu dikaji bagi projek pembaharuan semula tertentu yang lebih lama. Ini termasuk projek sejarah yang melibatkan pembangunan semula bandar lama, kilang dan kampung, yang lazimnya dikelompokkan di China dengan istilah tiga kawasan lama.

Tarikh utama ialah:

• 28 Ogos 2026: Tarikh pemisah bagi projek baharu dan sedia ada di bawah reformasi itu.
• 18 September 2026: Kementerian Perumahan dan Pembangunan Bandar-Luar Bandar menyifatkan pasaran hartanah sebagai semakin berpusat pada stok perumahan sedia ada dalam satu sidang media.
• 15 Oktober 2026: Pendapat pelaksanaan Shenzhen berkuat kuasa, manakala Hangzhou turut mengeluarkan peraturannya.
• 31 Disember 2027: Tarikh akhir peralihan bagi projek Shenzhen yang layak, iaitu projek yang tanahnya telah diperoleh tetapi belum mempunyai permit perancangan pada tarikh pemisah.
• 31 Disember 2028: Tarikh akhir peralihan yang lebih panjang bagi projek sejarah yang layak di Hangzhou dan Wuhan.

Cara aturan deposit 3% berfungsi

Shenzhen membenarkan pemaju yang menjalankan jualan rumah siap mengutip deposit tempahan selepas memperoleh permit pembinaan, tertakluk pada prosedur yang diwajibkan dan penilaian risiko penyerahan. Deposit itu secara umum dihadkan kepada 3% daripada jumlah harga pembelian.

Deposit tempahan membolehkan pembeli membuat komitmen untuk pembelian pada masa hadapan sebelum hartanah mencapai tahap jualan rumah siap. Di bawah aturan baharu, deposit mesti dimasukkan ke dalam akaun terkawal supaya wang kekal dalam sistem kewangan projek yang diawasi.

Pembeli boleh menamatkan kontrak deposit mereka jika pemaju gagal menyerahkan rumah mengikut jadual. Pemaju mesti memulangkan deposit dan menanggung liabiliti yang ditetapkan dalam kontrak. Oleh itu, tarikh penyerahan dan kewajipan kontrak kekal sebagai perkara utama dalam perjanjian antara pembeli dengan pemaju.

Kadar Shenzhen menyamai kadar Shanghai, iaitu 3%. Beijing menetapkan had 1%, manakala Guangzhou, Wuhan, Tianjin dan Hangzhou membenarkan sehingga 5%. Angka ini merujuk kepada deposit tempahan, iaitu bayaran yang berbeza daripada wang pendahuluan pinjaman perumahan.

Sun Hongmei, penganalisis kanan di bahagian Shenzhen Akademi Indeks China, berkata pendekatan Shenzhen mengimbangi aturan jualan pemaju dengan perlindungan dana pembeli. Kebenaran depositnya berada di antara had lebih ketat di Beijing dengan kadar lebih tinggi yang dibenarkan di Guangzhou.

Satu bank akan mengawasi wang projek

Shenzhen memperkenalkan sistem bank peneraju yang mewajibkan semua dana projek dimasukkan ke dalam aturan akaun bersepadu dan kekal dalam proses pembayaran yang diawasi. Matlamatnya adalah untuk memastikan wang yang berkaitan dengan pembangunan perumahan disalurkan kepada pembangunan tersebut.

Pihak berkuasa perumahan daerah akan menjalankan pengawasan pentadbiran, manakala pusat tabung simpanan perumahan perbandaran akan mengendalikan penyeliaan praktikal melalui akaun terkawal khusus. Sistem tabung simpanan perumahan China biasanya mengurus simpanan perumahan berasaskan pekerjaan dan pinjaman berkaitan; dalam aturan ini, pusat tersebut turut menjalankan peranan khusus menyelia dana.

Reformasi lebih luas itu menghubungkan pembayaran pinjaman perumahan dengan pemfailan rekod penyiapan pembinaan. Liu Shui, pengarah penyelidikan perusahaan di Akademi Indeks China, menyifatkan keperluan ini, ambang prajualan yang lebih tinggi dan keutamaan untuk jualan rumah siap sebagai unsur yang dikongsi oleh ketujuh-tujuh bandar.

Bagi pemaju, bukan sahaja masa jualan berubah, malah masa wang boleh digunakan juga berubah. Pembinaan mesti lebih maju sebelum projek layak untuk prajualan, hasil projek kekal di bawah pengawasan dan dana pinjaman perumahan diterima pada pencapaian yang lebih lewat. Oleh itu, pembiayaan pembinaan dan modal sendiri pemaju perlu menampung lebih banyak proses pembinaan.

Bayaran tanah menawarkan kelonggaran, dengan syarat tegas

Shenzhen membenarkan pemaju membayar secara ansuran bagi tanah kediaman yang baru dipindahkan haknya. Mereka mesti membayar 50% dalam tempoh 30 hari, manakala bakinya secara umum perlu dijelaskan dalam tempoh setahun. Projek khas boleh mendapat lanjutan sehingga dua tahun.

Bayaran penuh kekal sebagai syarat untuk pendaftaran tanah awal dan pengeluaran permit prajualan pertama. Pemaju boleh menyebarkan kos awal pemerolehan tanah, tetapi mesti menjelaskan harga tanah sebelum mencapai pencapaian jualan itu.

Hangzhou membenarkan sekurang-kurangnya 50% dibayar dalam tempoh 30 hari dan bakinya dalam tempoh dua tahun tanpa faedah. Beijing juga membenarkan baki dibayar dalam tempoh sehingga dua tahun. Shenzhen, Shanghai, Guangzhou, Wuhan dan Tianjin secara umum menetapkan tempoh setahun, dengan kemungkinan tambahan setahun selepas kelulusan.

Sun berkata aturan ansuran Shenzhen mengurangkan sebahagian tekanan kewangan awal, manakala hubungan antara bayaran penuh dengan kelayakan prajualan menjadikan rangka kerjanya lebih ketat berbanding Beijing. Pemaju perlu merancang bayaran tanah, perbelanjaan pembinaan dan jangkaan tarikh jualan secara bersama.

Mengapa pemaju mempercepat pelancaran

Pemaju di Shenzhen meningkatkan kadar mendapatkan permit prajualan sekitar tarikh pemisah reformasi itu. Platform maklumat hartanah Shenzhen merekodkan 27 pembangunan kediaman menerima permit dari 28 Ogos hingga 10 Oktober, berbanding tujuh dari 1 Julai hingga 27 Ogos.

Tempoh yang lebih lewat itu lebih singkat, namun jumlahnya hampir empat kali ganda: 27 pembangunan berbanding tujuh. Pemaju membawa lebih banyak projek ke tahap prajualan ketika bandar itu menyediakan peraturan terperinci bagi peralihan tersebut.

Pasaran memasuki perubahan ini dengan stok rumah baharu yang agak sederhana. Wu Rui, pengarah urusan Savills bagi China Selatan, menganggarkan inventori rumah baharu Shenzhen sedikit melebihi 22,000 unit pada akhir Jun 2026, dengan tempoh serapan 13.1 bulan.

Tempoh serapan menganggarkan berapa lama masa diperlukan untuk menjual stok itu pada kadar jualan yang digunakan dalam pengiraan. Wu berkata pertambahan bekalan yang lebih perlahan di bawah jualan rumah siap boleh membantu mengimbangi bekalan dan permintaan serta menyokong kestabilan harga dalam jangka pendek.

Pusat penyelidikan Shenzhen Centaline mengira bahawa rumah siap merangkumi 41% daripada jualan rumah baharu dari Januari hingga September 2026, hampir dua kali ganda bahagiannya pada 2024. Pusat itu meramalkan bahagian tersebut boleh melebihi separuh dalam tempoh satu hingga dua tahun berikutnya. Peningkatan melebihi 50% bermakna kenaikan lebih daripada sembilan mata peratusan daripada angka 41% yang dilaporkan.

Hangzhou menunjukkan bagaimana reformasi yang sama boleh berfungsi secara berbeza

Hangzhou dan Shenzhen berkongsi hala tuju utama reformasi, tetapi berbeza dari segi langkah yang perlu diambil untuk menjual hartanah siap. Shenzhen mewajibkan pendaftaran hartanah pertama. Hangzhou membenarkan pemfailan jualan rumah siap selepas rekod penyiapan pembinaan dibuat dan kemudahan sokongan memenuhi piawaian yang ditetapkan.

Hangzhou juga membenarkan pemaju memilih prajualan atau jualan rumah siap melainkan pengumuman tanah secara khusus mewajibkan jualan rumah siap. Tempoh peralihan lebih panjang bagi projek sejarah yang layak berlangsung sehingga akhir 2028, selaras dengan pendekatan Wuhan.

Bagi perumahan yang dilengkapi sepenuhnya, Hangzhou membenarkan pemfailan penyiapan berasingan bagi peringkat bangunan yang belum siap dan peringkat hiasan dalaman. Ini memisahkan dua bahagian proses penyiapan yang sebaliknya akan dikendalikan bersama.

Yan Yuejin, penganalisis penyelidikan hartanah yang dipetik dalam penilaian reformasi itu, menganggarkan aturan tersebut boleh memendekkan tempoh pemprosesan dan pusing ganti yang berkaitan lebih daripada enam bulan. Anggaran itu merujuk kepada pengendalian projek berkenaan, dengan manfaatnya bergantung pada cara prosedur berperingkat itu dilaksanakan.

Wuhan menawarkan satu lagi bentuk kelonggaran. Bandar itu membenarkan jaminan bank yang layak menggantikan sehingga 30% daripada dana terkawal, sambil mengekalkan minimum 70% yang diperlukan untuk menjamin penyerahan. Jaminan bank ialah janji bank untuk membuat bayaran jika pemaju gagal memenuhi kewajipan yang dilindungi, sekali gus membolehkan sebahagian wang tunai dilepaskan sementara sokongan kewangan dikekalkan.

Siapa mampu membiayai tempoh menunggu yang lebih lama?

Liu Shui menganggarkan jualan rumah siap boleh memanjangkan tempoh pemaju mendapatkan semula dana projek sekitar satu hingga dua tahun berbanding prajualan tradisional. Ini memanjangkan tempoh perbelanjaan pembinaan perlu disokong oleh modal dan pinjaman.

Liu, pengarah penyelidikan perusahaan Akademi Indeks China, menghuraikan perubahan itu dalam kenyataan yang diterjemahkan:

Dasar reformasi sistem jualan perumahan komersial yang diperkenalkan pada 28 Ogos telah menyusun semula sistem jualan perumahan komersial China secara menyeluruh dan secara beransur-ansur akan mengubah model pembangunan terdahulu yang bergantung pada hasil prajualan serta mengejar pusing ganti pantas.

Ren He, penganalisis di Guosen Securities, berkata jualan rumah siap boleh mengurangkan kadar pulangan dalaman pemaju, iaitu ukuran yang mengambil kira jumlah keuntungan pelaburan serta kelajuan keuntungan itu diterima. Oleh itu, pemaju mungkin mencari margin keuntungan projek yang lebih tinggi ketika menentukan jumlah yang sanggup dibayar untuk tanah.

Qi Dong, penganalisis di Kaiyuan Securities, berkata pemaju perlu menilai harga rumah dan kelajuan jualan untuk tempoh yang lebih jauh. Yuan Wenbo, penganalisis di China International Capital Corporation, berkata syarikat yang kewangannya lebih kukuh dan mempunyai kedudukan lebih baik di bandar teras mungkin meraih kelebihan daya saing.

Li Yujia, ketua penyelidik di Pusat Penyelidikan Dasar Perumahan Guangdong, berpendapat Shenzhen berada pada kedudukan yang agak baik untuk mengurus peralihan itu. Beliau menyebut jualan rumah baharu tahunan sekitar 30,000 unit, peranan besar urus niaga rumah sedia ada, jumlah projek dalam perancangan pembangunan yang agak sedikit dan pengawasan prajualan yang sedia ketat.

Wu Rui menjangkakan kualiti setiap pembangunan akan semakin penting. Rumah di lokasi yang baik dengan spesifikasi menarik mungkin terus mendapat sambutan pembeli, manakala projek yang lebih lemah berdepan risiko tidak terjual selepas siap. Pemaju kemudiannya perlu menanggung kos pembinaan dan kos menunggu pembeli.

Perkara Utama

• Peraturan Shenzhen berkuat kuasa pada 15 Oktober 2026, ketika reformasi itu diperluas ke tujuh bandar utama.
• Projek baharu yang layak mesti menyiapkan kerja konkrit struktur bumbung dan mengemukakan rekod kualiti struktur sebelum memohon permit prajualan.
• Deposit tempahan rumah siap secara umum dihadkan kepada 3% dan mesti dimasukkan ke dalam akaun terkawal.
• Projek lama Shenzhen yang layak boleh menggunakan syarat prajualan terdahulu sehingga akhir 2027.
• Pemaju boleh membayar tanah secara ansuran, tetapi bayaran penuh diperlukan sebelum permit prajualan pertama dikeluarkan.
• Shenzhen merekodkan 27 pembangunan kediaman memperoleh permit prajualan dari 28 Ogos hingga 10 Oktober, berbanding tujuh dalam tempoh sebelumnya.
• Rumah siap merangkumi 41% daripada jualan rumah baharu Shenzhen dalam sembilan bulan pertama 2026.