Pangsapuri berharga VND 2–4 bilion hampir lenyap di Hanoi apabila jualan merosot dan kos gadai janji meningkat

Jualan merosot, tetapi rumah dalam kemampuan masih sukar didapati

Pasaran pangsapuri Hanoi merosot dengan ketara pada suku ketiga 2026, namun pembeli yang mempunyai VND 2 bilion hingga VND 4 bilion masih berdepan kekurangan teruk rumah yang sesuai. Kemas kini pasaran Savills Vietnam yang dikeluarkan pada 15 Oktober merekodkan jualan pangsapuri susut 48% berbanding setahun sebelumnya, manakala bekalan baharu merosot 51%.

Kemerosotan itu mendedahkan ketidakpadanan antara rumah yang dijual pemaju dengan kemampuan isi rumah. Jawatankuasa Hal Ehwal Bandar Majlis Rakyat Hanoi mendapati pangsapuri berharga tinggi merangkumi 78% bekalan baharu pangsapuri komersial pada separuh pertama 2026. Pangsapuri berharga kurang daripada VND 25 juta semeter persegi hampir tiada dalam pasaran rumah yang dijual terus oleh pemaju.

Kemerosotan jualan mendorong beberapa pengurangan harga dan mengukuhkan kuasa tawar-menawar pembeli yang membayar tunai. Keluarga yang bergantung pada pinjaman perumahan berdepan pertimbangan berbeza: kadar faedah terapung 12–15% setahun boleh menyebabkan pembiayaan pangsapuri yang telah diberi diskaun sekalipun sukar.

Savills menjangkakan kira-kira 7,000 pangsapuri daripada 11 projek baharu akan dilancarkan pada suku keempat. Sama ada rumah-rumah itu dapat mengurangkan kekurangan yang dihadapi pembeli biasa bergantung pada harga, saiz dan syarat pembiayaannya, bukan jumlah pelancaran semata-mata.

Bagaimana segmen mampu milik mengecil

Savills berkata bekalan pangsapuri Gred C yang lebih mampu milik merosot pada purata 27% setahun sejak 2022. Segmen itu dijangka merangkumi hanya 12% daripada bekalan akan datang. Penilaian terbaharunya menyifatkan rumah berharga antara VND 2 bilion dengan VND 4 bilion sebagai hampir tiada di pasaran.

Perubahan ini bermula sebelum kemerosotan tahun ini. Dalam sembilan bulan pertama 2024, pangsapuri berharga VND 2–4 bilion merangkumi 29% jualan dalam angka Savills, manakala rumah di bawah VND 2 bilion hanya merangkumi 1%. Pangsapuri berharga sekurang-kurangnya VND 4 bilion membentuk 70%, berbanding hanya 2% pada 2020.

Menjelang separuh pertama 2026, jawatankuasa Majlis Rakyat mendapati pangsapuri merangkumi kira-kira 70% bekalan hartanah yang baru dilancarkan dan 73% urus niaga. Dalam bekalan baharu pangsapuri komersial, unit berharga VND 50–80 juta semeter persegi dan yang melebihi VND 80 juta mendominasi.

Oleh itu, pangsapuri boleh kekal sebagai kategori hartanah paling aktif di Hanoi, tetapi hanya menawarkan sedikit pilihan kepada isi rumah yang mempunyai simpanan terhad. Aktiviti yang lebih rancak dalam sektor pangsapuri tidak semestinya bermakna lebih banyak rumah pada harga yang mampu dibayar isi rumah berkenaan.

Apa yang boleh dibeli dengan bajet VND 4 bilion

Avison Young meletakkan harga purata pangsapuri yang dijual pemaju di Hanoi pada kira-kira VND 108 juta semeter persegi, atau US$4,180, pada suku ketiga. Pada harga itu, VND 4 bilion dapat membeli keluasan kira-kira 37 meter persegi, sebelum sebarang caj tambahan. VND 2 bilion pula dapat membeli kira-kira 18.5 meter persegi.

Penilaian pasaran CBRE yang lebih luas, termasuk projek pembangunan di kawasan berdekatan, merekodkan harga purata yang diminta lebih rendah, iaitu VND 86 juta semeter persegi, tidak termasuk cukai nilai tambah, caj penyelenggaraan dan diskaun. Walaupun pada paras itu, pangsapuri contoh seluas 60 meter persegi berharga VND 5.16 bilion. Harga purata CBRE bagi projek di kawasan dalam Hanoi ialah VND 102 juta semeter persegi, menjadikan harga bagi keluasan yang sama VND 6.12 bilion.

Pangsapuri lama menawarkan julat harga berbeza. Rumah yang siap dibina lima hingga 10 tahun lalu dan sudah mempunyai sijil pemilikan boleh didapati pada harga kira-kira VND 51–65 juta semeter persegi. Maka, pangsapuri andaian seluas 60 meter persegi berharga VND 3.06–3.9 bilion, meletakkan sesetengah rumah sedia ada dalam lingkungan bajet yang semakin tiada dalam bekalan baharu.

Pengiraan itu membantu menjelaskan sebab pembeli mencari pilihan selain pelancaran baharu. Ia juga menunjukkan bahawa keluasan pangsapuri sama penting dengan harga yang diiklankan bagi setiap meter persegi.

Ukuran jualan menunjukkan kemerosotan yang meluas

Savills merekodkan jualan pangsapuri merosot 26% berbanding suku sebelumnya, selain penurunan tahunan sebanyak 48%. Knight Frank merekodkan 2,960 jualan, turun 40% suku ke suku dan 52% tahun ke tahun, manakala CBRE mengira lebih 3,900 jualan, turun 33% suku ke suku dan 66% tahun ke tahun.

Firma-firma itu menjejaki portfolio pasaran yang berbeza. Liputan CBRE merangkumi projek pembangunan besar di Van Giang, wilayah Hung Yen, di luar sempadan pentadbiran Hanoi. Angkanya menunjukkan lebih separuh bekalan baharu pada suku itu datang dari kawasan berkenaan, menjadikan geografi faktor penting dalam perbandingan.

Avison Young mengukur kadar serapan kira-kira 31%, berbanding 70–80% setahun sebelumnya. Serapan merujuk kepada bahagian pangsapuri yang ditawarkan untuk dijual dan berjaya mendapat pembeli dalam sesuatu tempoh. Secara ringkas, kira-kira 31 daripada setiap 100 pangsapuri yang tersedia terjual, berbanding 70 hingga 80 unit.

Knight Frank merekodkan kadar serapan bekalan baharu dan inventori sedia ada sebanyak 38%, yang terendah sejak 2024. Kedua-dua ukuran itu menggambarkan pasaran yang menyaksikan rumah mengambil masa lebih lama untuk dijual dan pembeli menjadi lebih selektif.

Harga bergerak ke arah berbeza

Savills mendapati purata harga permintaan primer, iaitu harga yang diminta pemaju, merosot untuk suku ketiga berturut-turut. CBRE merekodkan penurunan sukuan 9% dan tahunan 6% dalam pasaran lebih luas yang diliputinya, manakala harga di kawasan dalam Hanoi turun 6% suku ke suku dan 3% tahun ke tahun.

Avison Young merekodkan kenaikan sukuan 1.5–2.3%, dengan pertumbuhan perlahan berbanding kadar sejak penghujung 2025. Knight Frank meletakkan harga puratanya pada US$4,349 semeter persegi, kira-kira VND 114 juta, turun 0.15% suku ke suku tetapi masih 25% lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya.

Lokasi dan campuran pangsapuri yang dimasukkan ke dalam setiap set data membantu menjelaskan julat harga tersebut. Avison Young merekodkan harga US$3,300–4,500 semeter persegi bagi pangsapuri baharu berharga tinggi di kawasan satelit timur dan barat, berbanding US$5,500–9,800 di pusat bandar dan kawasan West Lake West.

Timbalan pengarah penyelidikan dan perundingan Savills Vietnam, Cao Thi Thanh Huong, mengaitkan harga primer yang tinggi dengan tumpuan bekalan baharu pada segmen berharga tinggi, sedangkan perumahan mampu milik masih terhad. Dapatan jawatankuasa Majlis Rakyat bahawa 78% pangsapuri komersial baharu ialah unit berharga tinggi atau mewah memberikan asas konkrit kepada penjelasan itu.

Kos pinjaman perumahan membuat pembeli terus menunggu

Kadar pinjaman perumahan terapung 12–15% setahun menjadi halangan besar bagi isi rumah yang memerlukan pinjaman yang tinggi. Kadar terapung boleh berubah sepanjang tempoh pinjaman, berbeza daripada kadar yang ditetapkan untuk tempoh yang dipersetujui.

Sebagai gambaran, pinjaman VND 2 bilion pada kadar tersebut akan menghasilkan faedah VND 240–300 juta dalam setahun jika baki pinjaman tidak berubah. Jumlah itu bersamaan faedah sahaja sebanyak VND 20–25 juta sebulan, belum termasuk pembayaran balik wang yang dipinjam. Bayaran sebenar bergantung pada perjanjian pinjaman dan kadar pengurangan baki tertunggak.

Pemaju bertindak balas dengan sokongan pembiayaan. CBRE berkata sesetengah pemaju menawarkan kadar faedah tetap sehingga lima tahun, termasuk tempoh selepas serahan rumah. Insentif lain termasuk jadual pembayaran lebih panjang dan tempoh lanjutan sebelum pembeli perlu mula membayar balik prinsipal, iaitu jumlah asal yang dipinjam.

Le Huu Nghia, pengarah urusan Le Thanh Construction and Trading Company Limited, mengenal pasti kos pembiayaan dan kadar bank sekitar 15% sebagai tekanan utama terhadap harga perumahan. Pemaju juga membayar faedah, manakala tempoh kelulusan atau pembinaan yang panjang menambah kos pembiayaan, pengurusan dan kos lain sebelum rumah memasuki pasaran.

Tinjauan terhadap 530 broker oleh platform hartanah Batdongsan.com.vn mendapati 63% berkata pelanggan terus memerhatikan pasaran dan menimbang pilihan mereka. Kira-kira 48% melaporkan jumlah urus niaga merosot lebih separuh berbanding suku sebelumnya.

Pembeli tunai mendapat kelebihan dalam pasaran rumah sedia ada

Pemilik yang tertekan dengan bayaran balik pinjaman semakin bersedia untuk berunding. Avison Young merekodkan pengurangan 8–12% dalam rundingan melibatkan sesetengah penjual yang tempoh tangguh bayaran prinsipal mereka telah tamat. Pemerhatian lebih luas menunjukkan pengurangan hasil rundingan sebanyak 5–12% bagi sesetengah pangsapuri sedia ada.

CBRE merekodkan purata harga permintaan sekunder kira-kira VND 60 juta semeter persegi, turun 5% suku ke suku dan 8% tahun ke tahun. Savills merekodkan penurunan sukuan, tetapi harga masih lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya dalam liputannya. Savills turut mendapati jurang antara harga pemaju dengan harga jualan semula sebanyak 28% bagi pangsapuri Gred A dan 17% bagi Gred B.

Batdongsan.com.vn menganggarkan pangsapuri sedia ada merangkumi 54% urus niaga pangsapuri pada suku itu. Permintaan untuk rumah sendiri didiami membentuk 83% permintaan dalam segmen itu, berbanding 17% untuk pelaburan. Indeks harga permintaan jualan semulanya merosot 15% dari awal tahun hingga September, berbanding 9% bagi pangsapuri yang dijual pemaju.

Avison Young, syarikat perkhidmatan hartanah yang menjejaki tingkah laku pembeli, menyifatkan perubahan itu sebagai peralihan daripada pembelian tergesa-gesa yang didorong kenaikan harga:

"Pembeli rumah sengaja mengetepikan dorongan untuk mengejar kenaikan harga, sebaliknya membuat pengiraan teliti dan mencari nilai sebenar," kata Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, pengarah perkhidmatan kediaman di CBRE Vietnam, menjangkakan pemaju akan banyak bergantung pada insentif dan bukannya pengurangan meluas pada harga yang diiklankan. Beliau meramalkan diskaun bayaran awal sebanyak 8–15% dan berkata nilai gabungan insentif boleh menjadikan harga urus niaga sebenar 7–12% lebih rendah daripada harga senarai awal. Pembeli yang mampu membayar dengan cepat paling berpeluang memanfaatkan diskaun itu.

Bekalan baharu bergerak ke kawasan pinggir

Avison Young mengira lebih 3,200 pangsapuri baharu pada suku ketiga, menjadikan jumlah inventori primer yang ditawarkan hampir 11,500 unit. Lebih 80% bekalan baharu berada dalam segmen berharga tinggi dan mewah, terutamanya di kawasan timur dan barat.

CBRE mengira kira-kira 6,200 pelancaran merentas pasaran lebih luas yang diliputinya, turun 28% suku ke suku dan 40% tahun ke tahun. Van Giang menyumbang lebih separuh pelancaran itu dan kira-kira 40% daripada jumlah keseluruhan bagi sembilan bulan pertama.

Bagi sembilan bulan tersebut, CBRE merekodkan kira-kira 22,820 pelancaran, meningkat 8% berbanding 2025 dan 20% berbanding 2024. Oleh itu, kemerosotan pada suku tersebut menyusuli tempoh lebih panjang ketika bekalan meningkat. Sesetengah pemaju menangguhkan pelancaran apabila jualan melemah.

Kategori Gred B Savills merangkumi 73% jualan pangsapuri pada suku itu. Pengelasan Savills berbeza daripada pengelasan kumpulan harga yang digunakan firma lain, yang menyifatkan kebanyakan stok baharu sebagai berharga tinggi. Merentas ukuran tersebut, masalah utamanya kekal kekurangan bekalan pada harga paling rendah.

Infrastruktur membawa projek, tetapi jualan kekal perlahan

Bekalan vila dan rumah bandar Hanoi meningkat 5% berbanding setahun sebelumnya dalam penilaian Savills. Projek-projek sedang meletakkan diri di sekitar Laluan Metro 5, Taman Teknologi Tinggi Hoa Lac dan kawasan stadium VinFast–Trong Dong yang dirancang.

Pembeli kekal berhati-hati terhadap hala tuju perancangan dan kos pinjaman. Savills merekodkan harga primer yang tinggi serta kenaikan tahunan harga jualan semula vila dan rumah bandar. Liputan CBRE hanya merekodkan sedikit lebih 500 jualan, bersamaan kira-kira 30% bekalan baharu, dan purata harga permintaan jualan semula sebanyak VND 183 juta semeter persegi tanah, turun 6% suku ke suku dan 4% tahun ke tahun.

Jawatankuasa Majlis Rakyat mengaitkan nilai hartanah yang semakin meningkat dengan kegiatan ekonomi setempat dan kemajuan sebenar infrastruktur. Pemantauannya turut mengenal pasti prosedur pelaburan yang panjang, kesukaran pembebasan tanah, masalah penilaian tanah dan penyelarasan antara agensi yang tidak konsisten.

Kelewatan itu menjejaskan kos perumahan selain tarikh penyerahan. Projek boleh menanggung kos pembiayaan dan pengurusan yang bertambah sementara menunggu kelulusan, sekali gus menyukarkan penyediaan rumah yang lebih murah di pasaran.

Rancangan perumahan sosial berdepan ujian pelaksanaan

Hanoi telah meluluskan 158 projek perumahan sosial dan perumahan angkatan bersenjata yang merangkumi kira-kira 139,000 pangsapuri, menurut jawatankuasa Majlis Rakyat. Jumlah itu mewakili 11 projek tambahan dan kira-kira 7,000 pangsapuri lebih banyak berbanding angka yang direkodkan pada penghujung Julai 2026.

Jawatankuasa itu turut merekodkan pembinaan yang bermula bagi 33 projek perumahan sosial dengan kira-kira 30,000 pangsapuri sepanjang tahun, melebihi sasaran permulaan projek yang ditetapkan. Namun, pada mesyuarat dasar perumahan kebangsaan 13 Oktober, Kementerian Pembinaan menyenaraikan Hanoi antara enam kawasan tempatan yang dianggap tidak mungkin mencapai sasaran perumahan sosial. Angka-angka itu merangkumi peringkat pelaksanaan yang berbeza: kelulusan dan permulaan pembinaan berlaku sebelum rumah siap tersedia.

Timbalan Perdana Menteri Tetap Pham Gia Tuc menyeru dalam mesyuarat itu supaya projek terbengkalai diselesaikan dan lebih banyak perumahan yang mampu dibeli rakyat disediakan. Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh berkata kira-kira 5,012 projek hartanah di seluruh negara masih berdepan halangan, manakala inventori di 27 kawasan tempatan yang melaporkan data berjumlah kira-kira 51,950 unit dan lot tanah.

Jawatankuasa Majlis Rakyat turut mengenal pasti risiko melibatkan kutipan dana pramatang, penyalahgunaan wang pelanggan, projek yang dicagarkan serta kelewatan penyerahan rumah atau pengeluaran sijil pemilikan. Jawatankuasa itu mencadangkan perkongsian rekod notari, cukai dan tanah yang lebih rapat untuk mengesan urus niaga yang diisytiharkan pada nilai luar biasa rendah, amalan yang mengurangkan kutipan cukai dan memesongkan data harga.

Langkah seterusnya untuk pembeli

Pengarah kanan penyelidikan dan perundingan Savills Hanoi, Do Thi Thu Hang, berkata permintaan perumahan sebenar terus disokong oleh pembandaran, peningkatan pendapatan dan infrastruktur yang bertambah baik, meskipun kemampuan membeli tertekan. Pencapaian bekalan seterusnya bermula dari suku terakhir 2026 hingga penghujung dekad ini:

• Suku keempat 2026: Savills menjangkakan kira-kira 7,000 pelancaran pangsapuri daripada 11 projek baharu.
• Sehingga penghujung 2027: Knight Frank meramalkan kira-kira 35,000 pangsapuri tambahan, dengan lebih satu pertiga di kawasan barat.
• 2027: Hanoi menjangkakan 27 projek perumahan sosial yang menyediakan 28,696 pangsapuri.
• 2028–2030: Rancangan perumahan sosial bandar itu merangkumi 101 projek dengan kira-kira 86,216 pangsapuri.

Perincian harga bagi pelancaran yang dijangka pada suku keempat belum dinyatakan. Bagi isi rumah dengan VND 2–4 bilion, peluang terdekat berkemungkinan datang daripada pangsapuri sedia ada terpilih dan jualan hasil rundingan, manakala akses kepada perumahan sosial bergantung pada kelayakan dan pelaksanaan projek.

Pengarah kanan CBRE Hanoi, Nguyen Hoai An, menyifatkan pasaran sedang mengimbangi semula selepas kira-kira dua tahun pertumbuhan berterusan. Bagi pembeli, perubahan praktikalnya ialah lebih banyak masa untuk membandingkan rumah dan berunding. Bagi pemaju dan pegawai, ukurannya ialah sama ada gelombang bekalan seterusnya dapat mencapai isi rumah yang kini tidak mampu membeli.

Perkara Utama

• Savills merekodkan jualan pangsapuri Hanoi merosot 48% tahun ke tahun dan bekalan baharu susut 51% pada suku ketiga 2026.
• Rumah berharga VND 2–4 bilion menjadi amat sukar didapati dalam bekalan baharu.
• Pangsapuri berharga tinggi dan mewah merangkumi 78% bekalan komersial baharu pada separuh pertama 2026, menurut jawatankuasa Majlis Rakyat.
• Kadar pinjaman perumahan terapung 12–15% terus menyekat pembeli yang memerlukan pinjaman.
• Sesetengah pemilik rumah sedia ada menerima pengurangan hasil rundingan sebanyak 8–12%, sekali gus memihak kepada pembeli yang membayar tunai.
• Kira-kira 7,000 pelancaran pangsapuri dijangka pada suku keempat, bersama saluran projek perumahan sosial yang lebih besar untuk tahun-tahun berikutnya.