Rang Undang-Undang Perumahan Vietnam Utamakan Rumah Sewa, dengan Had Kadar Sewa Negeri dan Kelulusan Lebih Sedikit

Laluan baharu kepada perumahan tanpa perlu membeli

Rang Undang-Undang Perumahan yang dicadangkan Vietnam akan menyediakan bab khusus untuk perumahan sewa, meletakkan 20 daripada 21 prosedur pentadbiran perumahan di bawah pihak berkuasa tempatan dan membenarkan wilayah menetapkan had kadar sewa. Menteri Kehakiman Hoang Thanh Tung membentangkan rang undang-undang itu kepada Perhimpunan Kebangsaan pada 22 Oktober 2026, bersama perubahan terhadap perumahan sosial, pembinaan semula pangsapuri dan tanggungjawab pemaju.

Cadangan itu dibuat ketika Kementerian Pembinaan melaporkan bahawa Vietnam menyiapkan 8,314 rumah sewa dalam sembilan bulan pertama 2026, daripada jumlah gabungan 46,497 rumah sosial dan sewa. Oleh itu, rumah sewa merangkumi kira-kira 18% daripada rumah yang siap dibina. Kementerian menjangkakan jumlah rumah sewa yang siap sepanjang tahun ini mencecah 18,049.

Rang undang-undang itu akan menyusun dasar perumahan mengikut empat kumpulan: perumahan komersial, perumahan sewa, perumahan rasmi untuk mereka yang berkhidmat dalam jawatan awam, dan perumahan dasar yang disokong atau diwujudkan oleh Negara. Perumahan sosial, perumahan penempatan semula dan perumahan untuk angkatan tentera akan diletakkan dalam kumpulan perumahan dasar.

Bagi isi rumah yang tidak mampu membeli rumah, perubahan utama ialah rangka kerja yang lebih jelas untuk membina rumah yang akan terus tersedia untuk disewa. Bagi pemaju, rang undang-undang itu menawarkan insentif dan mengurangkan langkah pentadbiran, di samping kawalan wilayah terhadap kadar sewa. Langkah-langkah ini masih berupa cadangan untuk dipertimbangkan penggubal undang-undang; pembentangan pada 22 Oktober tidak menetapkan tarikh undian akhir atau tarikh kuat kuasa.

Jawatankuasa Undang-Undang dan Keadilan Perhimpunan Kebangsaan menyokong pindaan menyeluruh, sambil menggesa perlindungan lebih kukuh daripada spekulasi dan penyalahgunaan bantuan perumahan. Pengerusinya, Phan Chi Hieu, membentangkan dapatan penelitian jawatankuasa itu, termasuk kebimbangan tentang pihak yang menerima perumahan bersubsidi dan pihak yang menanggung kos infrastruktur.

Mengapa perumahan sewa menjadi keutamaan

Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh menyifatkan perubahan daripada tumpuan utama pada perumahan komersial kepada pembangunan perumahan komersial, sosial dan sewa secara bersama. Pekerja, pelajar, kakitangan awam dan anggota angkatan tentera antara golongan yang ingin diberikan khidmat oleh kerajaan melalui pasaran sewa.

Kementerian mengenal pasti ketidakpadanan antara pelaburan dengan keperluan isi rumah: perumahan mahal terus menarik modal, sementara rumah mampu milik masih sukar didapati di pusat bandar utama. Harga rumah juga meningkat lebih pantas berbanding pendapatan, manakala sektor sewa belum menerima pelaburan yang mencukupi untuk memenuhi permintaan.

Sinh, ketika berucap di forum hartanah, menggambarkan masalah yang telah lama terkumpul dan dihadapi pasaran:

"Ini isu yang terkumpul sejak sekian lama dan tidak dapat diselesaikan dalam sekelip mata, tetapi tindakan segera dan terselaras diperlukan," kata Encik Sinh.

Analisis undang-undang HM&P bertarikh 29 September, yang ditulis oleh peguam Nguyen Van Phuc dan Ngo Tuong Vi, memetik data Kementerian Pembinaan yang menganggarkan kira-kira 60,900 rumah setakat Jun 2026 merentas kategori sewa tertentu. Kategori itu termasuk perumahan sosial, penginapan pekerja, perumahan pelajar dan perumahan lama yang dimiliki sebagai aset awam. Angka itu meliputi kumpulan yang disenaraikan, bukannya semua rumah sewa persendirian di Vietnam.

Bagaimana cadangan itu dibawa ke parlimen

Draf yang dibentangkan pada 22 Oktober mengandungi 13 bab dan 130 perkara, iaitu 68 perkara lebih sedikit berbanding 198 perkara dalam Undang-Undang Perumahan 2023. Versi yang diteliti pada September mengandungi 132 perkara. Kerajaan berkata pindaan itu mengekalkan peraturan yang berguna, sambil menghapuskan pertindihan dan menyerahkan perincian pelaksanaan kepada peraturan kerajaan.

Langkah utama sebelum pembentangan kepada parlimen ialah:

• Mei 2024: Sekretariat mengeluarkan Arahan No. 34-CT/TW mengenai pembangunan perumahan sosial, yang pelaksanaannya dirancang untuk diteliti oleh Kementerian Pembinaan.
• 30 September 2026: Badan tetap Jawatankuasa Undang-Undang dan Keadilan meneliti draf itu di bangunan Perhimpunan Kebangsaan, dipengerusikan Phan Chi Hieu.
• 2 Oktober 2026: Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Kebangsaan membincangkan rang undang-undang perumahan dan perniagaan hartanah.
• 15 Oktober 2026: Kementerian Pembinaan mengeluarkan angka penyerahan perumahan pada taklimat media suku ketiga di Hanoi.
• 22 Oktober 2026: Perhimpunan Kebangsaan mendengar cadangan perumahan dan dapatan penelitian semasa sidang kedua.

Bagaimana kadar sewa dan pelaburan akan ditentukan

Bab perumahan sewa akan meliputi penyewa yang layak, pembiayaan awam dan swasta, keperluan projek, prosedur pelaburan, insentif pemaju, kadar sewa dan pengurusan hartanah. Ia turut merangkumi penginapan untuk pakar dan pekerja di luar kawasan perindustrian.

Pemaju dan penyewa akan bersetuju tentang kadar sewa dalam rangka kerja yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah. Pengiraan yang dicadangkan akan merangkumi pemulihan pelaburan pembinaan, penyelenggaraan, operasi, cukai, fi, kos munasabah lain dan keuntungan dijangka menurut pelan perniagaan.

Had wilayah dan kos projek dengan itu akan berkuat kuasa secara bersama. Pemaju perlu memperoleh pendapatan yang mencukupi untuk menyelenggara hartanah dan mendapatkan semula pelaburannya, sementara wilayah menetapkan julat harga yang dibenarkan. Pakej insentif dan rangka kerja sewa tempatan kedua-duanya akan mempengaruhi keupayaan projek menyediakan perumahan pada kadar sewa mampu milik.

Semasa penelitian pada September, draf itu merangkumi pengecualian daripada fi penggunaan tanah untuk projek sewa yang dibiayai tanpa modal negara. Rangka kerja lebih luas yang dicadangkan kementerian turut merangkumi pengecualian sewa tanah, pelepasan cukai, pinjaman berkeutamaan dan sokongan untuk sambungan kepada infrastruktur teknikal. Pemaju boleh menggunakan sebahagian projek untuk perumahan komersial atau perkhidmatan bagi menambah hasil, tertakluk pada syarat undang-undang.

Lokasi rumah sewa baharu

Kementerian mahu perumahan sewa lebih berkait rapat dengan pekerjaan, pendidikan dan pengangkutan. Keperluan perancangan yang dicadangkan akan memperuntukkan tanah di wad bandar tertentu, sekitar kawasan perindustrian dan zon pemprosesan eksport, berhampiran universiti dan kolej, serta di kawasan yang dibangunkan sekitar pengangkutan awam.

Pembangunan Berorientasikan Transit, atau TOD, bermaksud menumpukan rumah dan perkhidmatan di sekitar rangkaian pengangkutan. Bagi pekerja atau pelajar, manfaat praktikalnya ialah kemungkinan tinggal lebih dekat dengan tempat kerja, kampus atau hentian transit, dengan syarat pelan tempatan turut menyediakan infrastruktur yang diperlukan.

Pihak berkuasa tempatan diminta menilai permintaan daripada pelbagai kumpulan penyewa, memperuntukkan tanah yang sesuai dan mempertimbangkan pelaburan awam secara langsung. Pilihan lain termasuk menggunakan aset perumahan awam dan memperoleh rumah daripada pemaju. Pihak berkuasa wilayah juga akan menyusun sumber untuk pampasan, penempatan semula dan penyediaan tanah.

Jawatankuasa Undang-Undang dan Keadilan mahukan peraturan keutamaan yang lebih jelas, khususnya bagi rumah yang dibina dengan wang awam. Jawatankuasa itu juga mahu insentif memberikan manfaat kepada penyewa yang menghadapi kesukaran mendapatkan perumahan, dengan semakan kelayakan yang telus bagi mencegah penyalahgunaan bantuan.

Petunjuk daripada angka pembinaan

Angka kementerian bagi Oktober menunjukkan saluran pembangunan yang besar di samping jumlah rumah siap yang lebih kecil. Dalam sembilan bulan pertama 2026, 170 projek perumahan sosial dan sewa menyediakan 46,497 rumah: 38,183 untuk dijual atau dibeli secara ansuran melalui aturan pajakan, dan 8,314 untuk disewa.

Pembinaan turut dimulakan bagi 128 projek lagi yang merangkumi 183,293 rumah, termasuk 42,801 unit sewa. Rumah sewa mencakupi kira-kira 23% daripada projek yang dimulakan itu, berbanding kira-kira 18% daripada rumah yang siap dalam tempoh sama. Bahagian rumah sewa yang mula dibina lebih besar berbanding bahagian yang telah siap diserahkan.

Kementerian menjangkakan 87,601 rumah sosial dan sewa siap dibina sepanjang 2026, termasuk 18,049 rumah sewa. Program perumahan sosial yang lebih luas mempunyai 947 projek dengan 910,933 rumah, dan anggaran pelaburan sebanyak 841.338 trilion dong. Daripada jumlah itu, 216,626 rumah telah siap, 363,065 sedang dibina dan 331,242 telah mendapat kelulusan pelaburan.

Ketiga-tiga peringkat itu secara keseluruhan berjumlah kira-kira 91% daripada sasaran sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial menjelang 2030. Unit yang siap sahaja bersamaan kira-kira 22% daripada sasaran minimum itu. Pada awal 2026, program tersebut mempunyai 781 projek dengan 720,055 unit, atau 72% daripada sasaran merentas peringkat pembangunan.

Vietnam menyiapkan 102,633 unit perumahan sosial pada 2025, melebihi sasaran tahunannya sebanyak 100,275 dengan 2,358 unit. Dalam lima bulan pertama 2026, pembinaan dimulakan bagi 34 projek dengan hampir 30,000 unit. Kementerian meminta pihak berkuasa tempatan memasukkan sasaran perumahan, jadual projek dan sumber dalam rancangan pembangunan ekonomi dan sosial mereka.

Jualan semula perumahan sosial dan tanggungjawab infrastruktur

Rang undang-undang itu akan memasukkan dasar perintis yang sesuai daripada Resolusi Perhimpunan Kebangsaan 201/2025/QH15 dan Resolusi Kerajaan 66.15/2026/NQ-CP ke dalam Undang-Undang Perumahan. Satu peraturan yang dicadangkan akan membenarkan pembeli perumahan sosial menjual semula rumah selepas lima tahun daripada tarikh bayaran penuh, sebaik sahaja sijil pemilikan dikeluarkan, tetapi hanya kepada pembeli perumahan sosial lain yang layak.

Cukai pendapatan peribadi akan tertakluk pada perundangan cukai. Aturan jualan semula yang dicadangkan akan memastikan rumah itu kekal dalam kumpulan perumahan untuk isi rumah yang layak, walaupun selepas tempoh pegangan awal.

Pihak berkuasa wilayah akan menentukan cara pemaju perumahan komersial memenuhi tanggungjawab menyokong perumahan sosial dan sewa. Pilihannya ialah tanah di dalam pembangunan, tanah di lokasi lain atau bayaran setara. Kerajaan akan mengeluarkan peraturan terperinci.

Jawatankuasa itu bimbang draf berkenaan menggugurkan keperluan nyata mengenai pelaburan dalam infrastruktur teknikal apabila pemaju menyediakan tanah atau membayar jumlah setara. Jalan raya, saliran dan sambungan utiliti menjadikan tanah sesuai untuk perumahan, maka pembahagian kos tersebut memberi kesan langsung kepada kesediaan dan perbelanjaan projek.

Kerajaan mencadangkan peraturan terperinci mengenai pengiraan kos infrastruktur apabila sesuatu tanggungjawab dipenuhi. Jawatankuasa mahu badan penggubal meneliti semula peruntukan itu supaya pemaju komersial terus memikul bahagian tanggungjawab yang sewajarnya.

Kelulusan lebih sedikit, persoalan perlindungan baharu

Rang undang-undang perumahan itu akan mengekalkan hanya prosedur pajakan perumahan rasmi di bawah Kementerian Pembinaan. Pihak berkuasa tempatan akan mengendalikan 20 prosedur pentadbiran yang lain. Ia turut mencadangkan penghapusan tiga daripada empat syarat perniagaan, memudahkan dokumen permohonan dan memendekkan tempoh pemprosesan.

Penetapan harga perumahan sosial menggambarkan cadangan untuk beralih daripada kelulusan awal. Peguam HM&P menghuraikan mekanisme yang membolehkan pemaju menetapkan harga, mengupah perunding berkelayakan untuk mengesahkannya serta meluluskan sendiri harga jualan dan pajakan beli, menggantikan penilaian oleh agensi wilayah.

Phuc dan Vi mengesyorkan pemeriksaan yang disasarkan kepada risiko penetapan harga, rekod yang menunjukkan cara harga dikira, pendedahan komponen kos utama dan tanggungjawab firma pengesah. Mereka turut mencadangkan pelarasan harga atau bayaran balik sekiranya semakan kemudian mendapati pengiraan tidak wajar. Ini ialah perlindungan yang disyorkan dalam analisis mereka.

Peguam itu juga membangkitkan peruntukan gadai janji. Perkara 182 Undang-Undang Perumahan semasa menghendaki pemilik memaklumkan penyewa secara bertulis sebelum menggadai janji rumah yang disewa dan memberitahu pemberi pinjaman bahawa rumah itu disewakan. Peruntukan gadai janji yang lebih ringkas dalam draf akan menggugurkan keperluan nyata untuk pemberitahuan awal itu daripada Undang-Undang Perumahan.

Peruntukan lain akan membenarkan sesetengah urus niaga, termasuk jualan atau pajakan beli perumahan sosial, diteruskan tanpa melepaskan gadai janji terlebih dahulu jika pihak berkaitan bersetuju. Gadai janji memberikan jaminan kepada pemberi pinjaman ke atas hartanah sekiranya hutang tidak dibayar. Pembeli yang menerima aturan sedemikian perlu mendapat maklumat jelas tentang hutang, hak pemberi pinjaman dan syarat untuk melepaskan rumah mereka daripada gadai janji.

Pangsapuri lama, pemilikan dan perumahan perkhidmatan awam

Pengubahsuaian dan pembinaan semula pangsapuri akan dikaitkan dengan lebih rapat kepada pembangunan semula bandar. Draf itu menambah kaedah bina-pindah dalam perkongsian awam-swasta, yang dikenali sebagai BT, sebagai satu lagi laluan pelaburan dan memudahkan pemilihan pemaju. Dalam aturan BT, pelabur swasta membina infrastruktur atau kemudahan lalu menyerahkannya kepada pihak berkuasa awam menurut syarat yang dipersetujui.

Draf September mengaitkan jangka hayat bangunan pangsapuri dengan undang-undang pembinaan dan menyentuh penyertaan kewangan pemilik dalam pembinaan semula apabila jangka hayat itu tamat. Pembentangan Oktober turut menyatakan bahawa hak harta akan dilindungi apabila bangunan dirobohkan.

Peraturan pengurusan yang disemak akan menjelaskan harta bersama dan persendirian, tempat letak kereta, serta kuasa dan tanggungjawab lembaga pengurusan, pemaju, pemilik, penduduk dan pengendali. Jawatankuasa mengenal pasti pertikaian tentang harta bersama dan konflik antara penduduk dengan lembaga pengurusan sebagai masalah yang memerlukan penyelesaian lebih kukuh.

Peruntukan perumahan rasmi akan menambah pengecualian sewa untuk pegawai, kakitangan awam dan pekerja yang ditugaskan, ditukar tempat atau dipinjamkan ke komune yang sangat mundur, kawasan sempadan dan pulau. Perumahan untuk angkatan tentera boleh menggunakan tanah pertahanan atau keselamatan yang dirancang untuk dilepaskan daripada tujuan tersebut, atau tanah yang tidak lagi diperlukan bagi tujuan berkenaan.

Draf itu juga menyentuh warga Vietnam yang mempunyai kewarganegaraan lain. Analisis HM&P menyatakan mereka akan dianggap sebagai warga Vietnam dalam urus niaga perumahan apabila menggunakan kewarganegaraan Vietnam, sama ada tinggal di dalam atau di luar Vietnam. Peguam itu mahukan peraturan dokumentasi dan pendaftaran yang lebih jelas bagi mengiktiraf status tersebut.

Kawalan tanah dan rang undang-undang hartanah berkaitan

Perkara 6 draf perumahan itu akan mewajibkan pemaju di wad yang tergolong dalam kawasan bandar kelas khas, kelas I dan kelas II membina rumah untuk dijual, pajakan beli atau disewakan. Di kawasan lain, wilayah akan menentukan tempat pemaju perlu membina dan tempat lot kediaman boleh dipindah milik supaya individu dapat membina rumah, berdasarkan kriteria kerajaan.

Jawatankuasa Undang-Undang dan Keadilan mahu pecah sempadan dan penjualan lot bandar diminimumkan, khususnya di bandar besar. Jawatankuasa itu juga mahukan peraturan yang lebih jelas mengenai sumber modal, perakaunan aset dan pengurusan Dana Perumahan, selaras dengan perundangan belanjawan negara.

Draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah yang berkaitan mengandungi 10 bab dan 61 perkara, iaitu 22 perkara lebih sedikit berbanding undang-undang 2023. Ia mencadangkan pengecam elektronik bagi hartanah, individu, organisasi dan pihak lain yang diliputi, di samping mekanisme untuk menjamin baki 5% nilai kontrak hartanah melalui akaun yang disekat atau aturan yang dipersetujui pihak-pihak terlibat.

Menteri Pertanian dan Alam Sekitar Trinh Viet Hung menjelaskan peruntukan yang membolehkan Jawatankuasa Rakyat wilayah meluluskan pemindahan keseluruhan atau sebahagian projek yang dasar pelaburannya pada asalnya diluluskan perdana menteri. Tanggungjawab daerah akan dipindahkan kepada pihak berkuasa komune di bawah sistem pentadbiran wilayah dan komune.

Rang undang-undang perniagaan hartanah akan menghapuskan empat daripada 12 prosedur pentadbiran, memudahkan tujuh lagi dan menghapuskan atau memudahkan sembilan daripada 31 syarat pelaburan dan perniagaan. Rang undang-undang perumahan pula akan menghapuskan tujuh perkara daripada senarai perlakuan yang dilarang, dengan perkara itu ditangani melalui peruntukan khusus atau perundangan lain.

Penggubal undang-undang meminta penyelarasan teliti antara peraturan perumahan, perniagaan hartanah, tanah, cukai dan belanjawan. Peguam HM&P turut mahukan had yang jelas terhadap pengecualian peralihan yang membolehkan sesetengah projek perumahan sosial menerima pelabur tanpa mengulangi proses pemilihan. Tugas utama pelaksanaan ialah memastikan kelulusan lebih pantas berjalan seiring dengan tanggungjawab yang jelas terhadap harga, tanah, infrastruktur dan hak penduduk.

Perkara Utama

• Rang undang-undang perumahan 22 Oktober mempunyai 13 bab dan 130 perkara, termasuk bab khusus mengenai perumahan sewa.
• Pemaju dan penyewa akan bersetuju tentang kadar sewa dalam had harga wilayah.
• Pihak berkuasa tempatan akan mengendalikan 20 daripada 21 prosedur pentadbiran perumahan.
• Vietnam menyiapkan 8,314 rumah sewa dalam sembilan bulan pertama 2026 dan menjangkakan 18,049 rumah sepanjang tahun ini.
• Jualan semula perumahan sosial selepas lima tahun daripada tarikh bayaran penuh memerlukan sijil pemilikan dan pembeli yang layak.
• Penggubal undang-undang mahukan keutamaan penyewa, tanggungjawab infrastruktur, peraturan pembiayaan dan perlindungan daripada penyalahgunaan bantuan perumahan yang lebih jelas.
• Cadangan itu turut meliputi pembinaan semula pangsapuri, aturan gadai janji, kawalan tanah dan urus niaga hartanah.