Vietnam Cadang ID Unik bagi Setiap Lot Tanah, Sijil Digital yang Diiktiraf Undang-undang dan Peraturan Lebih Tegas bagi Projek Terbengkalai

Identiti digital bagi setiap lot tanah

Vietnam akan memberikan kod pengenalan unik di seluruh negara kepada setiap lot tanah, mengiktiraf sijil tanah elektronik setara di sisi undang-undang dengan versi kertas, serta melarang pegawai meminta penduduk menyerahkan semula maklumat yang sudah tersimpan dalam pangkalan data kerajaan di bawah cadangan rombakan Undang-Undang Tanah.

Menteri Kehakiman Hoang Thanh Tung membentangkan cadangan itu pada 22 Oktober, semasa persidangan kedua Perhimpunan Kebangsaan ke-16, bersama pindaan kepada Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Perniagaan Hartanah. Ketiga-tiga draf itu akan mengubah cara tanah didaftarkan, dinilai, diambil alih dan dibangunkan, cara pembeli hartanah dilindungi, serta cara perumahan sewa dan sosial disediakan.

Cadangan berkaitan tanah itu menggabungkan pentadbiran yang lebih mudah dengan tekanan lebih besar terhadap pemaju supaya menggunakan tanah yang diperuntukkan. Pelabur yang membiarkan tanah projek mereka tidak digunakan atau ketinggalan dalam pelaksanaan akan dikenakan bayaran yang meningkat mengikut tempoh pelanggaran. Tanah yang kekal tidak digunakan selama lebih 60 bulan boleh diambil alih oleh negara.

Bagi isi rumah, perubahan yang dicadangkan dan paling segera berkaitan dengan urusan dokumen, pampasan dan akses kepada perumahan. Rekod elektronik akan mempunyai kekuatan undang-undang, penduduk yang kehilangan tanah kediaman akan mempunyai beberapa pilihan pampasan, dan perumahan sewa akan mendapat bab khusus dalam Undang-Undang Perumahan.

Jawatankuasa Perhimpunan Kebangsaan menyokong keperluan untuk menyemak semula undang-undang itu sambil menuntut perlindungan yang lebih kukuh. Kebimbangan mereka termasuk pengambilan tanah yang tidak perlu bagi projek perniagaan, pengurusan wang yang terhutang di bawah kontrak hartanah, serta semakan kelayakan bagi memastikan bantuan perumahan disasarkan kepada penerima yang sepatutnya.

Rang undang-undang itu masih dalam pertimbangan. Pindaan undang-undang tanah dijadualkan untuk diluluskan pada 2026, sebelum peruntukan tertentu yang sedang berkuat kuasa dan mengawal desentralisasi serta langkah mengatasi kesukaran pentadbiran tanah tamat pada 28 Februari 2027.

Apakah perubahan di pejabat tanah?

Kod lot tanah yang dicadangkan akan memberikan satu rujukan pengenalan kepada setiap bidang tanah di seluruh Vietnam. Lot tanah ialah kawasan tanah yang direkodkan secara individu. Kod unik itu akan membantu pegawai menghubungkan pendaftaran, sijil dan rekod pentadbiran lain tanpa bergantung semata-mata pada alamat atau keterangan.

Pendaftaran dan sijil tanah dalam bentuk kertas mahupun elektronik yang meliputi hak penggunaan tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah akan mempunyai nilai undang-undang yang sama. Oleh itu, penduduk boleh menggunakan dokumen elektronik yang diiktiraf bagi tujuan undang-undang yang sama seperti dokumen kertas setaranya.

Pihak berkuasa yang mengendalikan prosedur pentadbiran dilarang meminta maklumat yang sudah tersedia dalam pangkalan data. Bagi penduduk yang menguruskan prosedur tanah, ini bermakna mereka tidak perlu berulang kali menyerahkan maklumat yang sudah direkodkan.

Tanggungjawab pihak berkuasa peringkat komune dan wilayah juga akan dibahagikan dengan lebih jelas. Komune secara umumnya akan mengendalikan hal ehwal isi rumah, individu dan komuniti penduduk. Wilayah pula akan menguruskan organisasi, penduduk berketurunan Vietnam yang tinggal di luar negara, serta projek yang merentasi sekurang-kurangnya dua komune.

Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan turut menggesa penyelesaian bagi permohonan pendaftaran dan sijil yang masih tertunggak. Semakannya mengaitkan rangka kerja pentadbiran baharu itu dengan kebimbangan praktikal, iaitu menyelesaikan kes yang sudah lama menunggu dokumen.

Undang-undang lebih ringkas dan tarikh akhir kelulusan

Undang-Undang Tanah yang dipinda akan mengandungi 13 bab dan 112 perkara, berbanding 16 bab dan 260 perkara dalam undang-undang 2024. Ini merupakan pengurangan sebanyak 148 perkara, atau kira-kira 57%. Peruntukan yang berkaitan secara langsung dengan hak pengguna tanah dan masih sesuai akan dikekalkan dalam undang-undang, manakala prosedur terperinci akan ditetapkan melalui panduan kerajaan.

Kerajaan berkata pindaan itu akan melaksanakan Resolusi 21-NQ/TW bertarikh 28 Julai 2026 serta menangani kesukaran yang timbul dalam pelaksanaan Undang-Undang Tanah 2024. Jadual perundangan itu turut mengambil kira tempoh sah aturan sementara yang semakin hampir tamat.

Tarikh utama ialah:

• 28 Julai 2026: Resolusi 21-NQ/TW menetapkan hala tuju untuk menyemak semula Undang-Undang Tanah dan perundangan berkaitan.
• 16 Oktober: Pham Thi Hong Yen, wakil sepenuh masa Perhimpunan Kebangsaan yang berkhidmat dalam Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan, menggariskan hala tuju dasar pada taklimat mengenai persidangan itu.
• 22 Oktober: Perhimpunan mendengar pembentangan dan semakan jawatankuasa bagi ketiga-tiga rang undang-undang, dengan perbincangan kumpulan dijadualkan pada hari yang sama.
• Sepanjang 2026: Matlamat yang dinyatakan ialah melengkapkan dan menggubal Undang-Undang Tanah yang disemak semula, dengan pertimbangan dan kelulusan dijangka pada persidangan kedua.
• 28 Februari 2027: Peruntukan tanah tertentu yang sedang berkuat kuasa tamat, sekali gus mewajibkan undang-undang pengganti digubal sebelum 1 Mac.

Jawatankuasa meminta peraturan yang stabil dan konsisten di seluruh negara mengenai pengambilan tanah, pampasan dan penempatan semula. Pemindahan prosedur terperinci kepada panduan kerajaan menjadikan pembahagian antara hak berkanun dengan peraturan pelaksanaan sebagai bahagian penting dalam memuktamadkan undang-undang itu.

Projek terbengkalai akan dikenakan kos yang meningkat

Pemaju yang membiarkan tanah projek pelaburan tidak digunakan atau melengahkan penggunaannya perlu membayar jumlah yang meningkat secara berperingkat selagi pelanggaran itu berterusan. Jika tanah itu masih belum digunakan selepas lebih 60 bulan, negara akan mengambil alihnya.

Enam puluh bulan bersamaan lima tahun. Oleh itu, cadangan itu menggabungkan kos kewangan yang semakin meningkat dengan pengambilalihan akhirnya, berbanding hanya mengenakan satu bayaran sementara projek yang terbantut terus menduduki tanah.

Prestasi terdahulu pelabur juga akan diambil kira apabila mereka memohon tanah untuk projek lain. Kemajuan dalam penggunaan tanah dan pelaksanaan pelaburan terdahulu akan menjadi asas bagi keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan dan kebenaran menukar tujuan penggunaan tanah.

Draf itu akan membezakan antara peruntukan tanah melalui lelongan hak penggunaan tanah dengan pemilihan pelabur projek melalui tender. Tender akan digunakan bagi projek yang memerlukan keupayaan kewangan, pengalaman, teknologi, mutu pembinaan, jadual penyiapan atau infrastruktur bersepadu yang khusus. Lelongan pula akan digunakan bagi tanah yang diambil alih atau diuruskan oleh negara, termasuk pajakan tertentu yang dibayar setiap tahun.

Individu dan organisasi yang memajak tanah daripada negara akan dibenarkan memilih sama ada membayar sekali bagi keseluruhan tempoh pajakan atau membayar setiap tahun. Draf itu juga akan membezakan perubahan penggunaan tanah yang memerlukan kebenaran daripada yang tidak memerlukannya.

Pengambilan tanah memberi tumpuan kepada perlindungan isi rumah

Draf itu sebahagian besarnya mengekalkan alasan pengambilan tanah bagi tujuan pertahanan, keselamatan dan pembangunan untuk kepentingan negara atau awam seperti yang termaktub dalam Undang-Undang Tanah 2024 dan Resolusi 254/2025/QH15. Kerajaan mencadangkan penambahan satu kes pertahanan atau keselamatan dan dua kes pembangunan untuk kepentingan negara atau awam.

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan, Phan Van Mai, meminta alasan itu diteliti dengan rapi, khususnya apabila projek mempunyai tujuan perniagaan. Jawatankuasa mahu pengambilan tanah benar-benar diperlukan dan dilindungi daripada penyalahgunaan.

Penduduk yang tanah kediamannya diambil alih boleh menerima pampasan dalam bentuk tanah dengan penggunaan yang sama, tanah lain atau wang. Aturan yang dicadangkan turut merangkumi penempatan semula di lokasi asal, pemindahan kawasan kediaman terjejas ke bahagian tanah yang masih berbaki, atau penggunaan lot tanah lain milik penduduk yang sama dalam komune berkenaan.

Kawasan penempatan semula akan menawarkan standard dan saiz perumahan yang berbeza, bersesuaian dengan jumlah pampasan serta kemampuan isi rumah untuk membayar. Bagi keluarga yang terpaksa berpindah, pilihan itu akan menentukan tempat tinggal mereka dan jumlah wang tambahan yang mungkin diperlukan.

Dalam taklimat pada 16 Oktober, wakil Pham Thi Hong Yen menjelaskan hala tuju dasar yang menetapkan urusan penempatan semula perlu diselesaikan sebelum pelan pampasan dan penempatan semula serta pengambilan tanah diluluskan. Semakan susulan jawatankuasa meminta penjelasan mengenai perlindungan jika pengambilan berlaku sebelum pelan pampasan diluluskan. Oleh itu, urutan penempatan semula, kelulusan pampasan dan pengambilan tanah masih menjadi perkara yang perlu diputuskan penggubal undang-undang.

Jawatankuasa turut meminta peraturan yang melindungi perumahan, keadaan hidup dan mata pencarian selepas pengambilan tanah, sekali gus menghubungkan pampasan dengan kos praktikal untuk membina semula kehidupan seharian.

Harga tanah akan berasaskan jadual dan data

Draf itu akan memansuhkan peruntukan semasa mengenai harga tanah khusus dan organisasi perunding harga tanah, sebaliknya memberikan tumpuan kepada jadual harga tanah dan pekali pelarasan. Jadual harga menyediakan nilai yang disenaraikan, manakala pekali ialah pengganda yang digunakan untuk melaraskan nilai berkenaan bagi pengiraan tertentu.

Rangka kerja yang dicadangkan itu turut menetapkan peraturan mengenai kadar yang digunakan untuk mengira bayaran penggunaan tanah, sewa dan pampasan, serta penentuan kos pembinaan infrastruktur. Pengiraan itu mempengaruhi jumlah yang dibayar pengguna tanah kepada negara dan jumlah yang diterima penduduk apabila tanah diambil alih.

Kerajaan menyatakan penilaian harus bersifat objektif, terbuka dan telus, dengan memanfaatkan rekod tanah serta pangkalan data khusus yang berkaitan. Pham Thi Hong Yen menyifatkan penghubungan set data berkenaan dan penggunaan kaedah saintifik sebagai cara untuk mengehadkan manipulasi harga dan harga buatan.

Jawatankuasa Phan Van Mai meminta panduan yang membolehkan jadual harga dan pekali tempatan diturunkan selain dinaikkan. Jawatankuasa itu turut meminta penelitian lanjut mengenai penetapan harga tanah di zon dan kluster perindustrian yang dibina menggunakan dana awam, serta penggunaan aset awam yang berkaitan dengan tanah.

Perancangan tanah akan berubah seiring dengan penilaian. Kandungan penggunaan tanah akan disepadukan dalam perancangan wilayah, bukan lagi dikekalkan sebagai kategori perancangan berasingan. Pelan guna tanah komune akan dipermudah, didigitalkan dan dihubungkan dengan pelan berkaitan.

Jawatankuasa mahu pelan komune mencerminkan keperluan dan kemajuan pelaksanaan, bukannya menjadi satu lagi lapisan perancangan atau asas undang-undang berasingan bagi projek pelaburan. Jawatankuasa mengutamakan fleksibiliti bagi kebanyakan sasaran peruntukan tanah, sambil mengekalkan kawalan keluasan yang ketat bagi tanah hutan, sawah, pertahanan dan keselamatan.

Melindungi baki 5% nilai kontrak hartanah

Draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah akan memperkenalkan perlindungan bagi baki 5% nilai kontrak melalui akaun bercagar atau eskrow, atau aturan yang dipersetujui pihak-pihak terlibat. Akaun eskrow menyimpan wang tertakluk pada syarat tertentu yang mengawal pelepasannya.

Jawatankuasa Phan Van Mai mahu undang-undang itu sendiri menetapkan cara wang berkenaan diuruskan dan cara risiko ditangani. Jawatankuasa itu turut meminta peraturan yang lebih jelas mengenai pembeli atau pembeli pajakan yang secara sukarela menguruskan sendiri prosedur sijil pemilikan, serta masa jaminan diluluskan dan dikeluarkan kepada pembeli individu.

Deposit juga menjadi kebimbangan. Jawatankuasa menggesa pembezaan yang jelas antara deposit sebenar dengan wang yang dikutip daripada pelanggan sebagai pembiayaan awal sebelum projek layak dijual. Perkara itu menentukan bila pemaju boleh menerima wang pelanggan dan perlindungan yang terpakai pada bayaran tersebut.

Draf itu akan mengiktiraf kontrak hartanah elektronik dan mewujudkan kod pengenalan elektronik bagi organisasi, individu dan hartanah yang diliputi. Kontrak jual beli pangsapuri akan diterbitkan dalam sistem maklumat pasaran perumahan dan hartanah sebelum digunakan di bawah pendekatan yang dicadangkan.

Jawatankuasa meminta penggubal undang-undang menjelaskan bagaimana penerbitan kontrak akan diselaraskan dengan keperluan sedia ada untuk mendaftarkan kontrak standard, serta bila pengesahan notari atau pensijilan diwajibkan atau bersifat pilihan. Bersama pengenalan lot tanah di bawah Undang-Undang Tanah, langkah-langkah ini akan memperluas penggunaan rekod digital dalam pentadbiran dan urus niaga hartanah.

Pemindahan projek akan lebih di bawah kuasa pihak berkuasa tempatan

Jawatankuasa Rakyat wilayah akan memutuskan pemindahan keseluruhan atau sebahagian projek hartanah, termasuk projek yang dasar pelaburannya telah diluluskan perdana menteri. Pemimpin wilayah bertanggungjawab memastikan syarat pemindahan dipenuhi.

Pemaju yang memindahkan projek perlu menyerahkan dokumen undang-undang, fail projek, rekod pelanggan, wang serta hak dan tanggungjawab berkaitan. Bagi pembeli yang menunggu rumah, pemindahan komitmen kepada pelanggan akan menjadi sebahagian daripada proses pertukaran pemaju yang ditetapkan dengan jelas.

Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan meminta pertimbangan lanjut terhadap projek terbantut yang pelabur sedia ada tidak berkeupayaan meneruskannya atau mempunyai tunggakan kewajipan tanah, tetapi terdapat pengganti berkeupayaan yang bersedia menyambung projek. Jawatankuasa itu meminta penilaian mengenai kutipan hutang, kos, tempoh dan kewajipan terhadap pelanggan, termasuk kemungkinan pelabur baharu mengambil alih tanggungan kewangan yang belum dibayar.

Draf undang-undang perniagaan itu akan mengandungi 10 bab dan 61 perkara, iaitu 22 kurang berbanding undang-undang 2023. Draf tersebut mencadangkan pemansuhan tujuh syarat perniagaan, lima daripadanya berkaitan platform urus niaga hartanah, penghapusan empat daripada 12 prosedur pentadbiran dan pemudahan tujuh lagi. Empat daripada 12 bersamaan satu pertiga daripada prosedur sedia ada.

Satu pilihan dasar berkaitan tanah juga masih belum diputuskan: sama ada memasukkan Resolusi 171/2024/QH15 ke dalam undang-undang tetap bagi projek perumahan komersial yang menggunakan hak penggunaan tanah yang dipindahkan atau sedia ada, atau meneruskan projek rintis di bawah resolusi itu. Jawatankuasa meminta kerajaan memilih satu pendekatan.

Perumahan sewa akan mempunyai peraturan tersendiri

Draf Undang-Undang Perumahan akan mengelaskan perumahan kepada empat kumpulan: komersial, sewa, kediaman rasmi dan perumahan dasar. Draf itu akan mengandungi 13 bab dan 130 perkara, iaitu 68 kurang berbanding undang-undang 2023, dengan bab baharu khusus untuk perumahan sewa.

Bab perumahan sewa itu akan meliputi kelayakan penyewa, pelaburan awam dan swasta, keperluan projek, prosedur pelaburan, insentif, kadar sewa dan pengurusan. Pelabur boleh bersetuju tentang kadar sewa dengan penyewa, tetapi jumlahnya tidak boleh melebihi had yang ditetapkan Jawatankuasa Rakyat wilayah.

Pengiraan sewa yang dicadangkan akan mengambil kira pemulihan pelaburan pembinaan, penyelenggaraan, operasi, cukai, fi, kos munasabah lain dan keuntungan menurut pelan perniagaan. Reka bentuk ini mengaitkan pulangan pelabur dengan had wilayah terhadap jumlah yang boleh dikenakan kepada penyewa.

Pihak berkuasa wilayah akan memutuskan cara pemaju perumahan komersial memenuhi kewajipan menyediakan perumahan sewa atau sosial: melalui tanah dalam projek, tanah di tempat lain atau bayaran setara. Jawatankuasa Undang-Undang dan Keadilan yang dipengerusikan Phan Chi Hieu meminta tanggungjawab pemaju, termasuk sumbangan infrastruktur, diteliti dengan cermat.

Draf perumahan itu akan memindahkan 20 daripada 21 prosedur pentadbiran kepada pihak berkuasa tempatan dan menghapuskan tiga perempat daripada syarat perniagaan. Kementerian Pembinaan akan mengekalkan prosedur bagi penyewaan perumahan rasmi. Kakitangan tertentu yang ditempatkan atau dipindahkan ke komune, kawasan sempadan atau pulau yang amat mundur akan dikecualikan daripada sewa perumahan rasmi.

Jualan semula perumahan sosial dan pertikaian pangsapuri

Pembeli perumahan sosial dibenarkan menjual semula selepas lima tahun daripada tarikh bayaran penuh, dengan syarat mereka telah menerima sijil dan menjual kepada individu yang layak membeli perumahan sosial. Oleh itu, tempoh itu dikira mulai bayaran selesai, manakala syarat kelayakan tetap terpakai kepada pembeli seterusnya.

Draf itu juga akan memasukkan langkah rintis perumahan sosial di bawah Resolusi Perhimpunan Kebangsaan 201/2025/QH15 dan Resolusi Kerajaan 66.15/2026/NQ-CP. Jawatankuasa Phan Chi Hieu menggesa semakan penerima yang telus bagi mengelakkan penyalahgunaan bantuan dan spekulasi perumahan.

Pihak berkuasa tempatan akan memutuskan lokasi pemaju boleh membahagikan tanah dan menjual lot kepada penduduk untuk membina rumah di kawasan bandar gred III serta kawasan lain yang diliputi. Jawatankuasa mengesyorkan amalan itu diminimumkan di kawasan bandar, khususnya bandar besar.

Peruntukan pembangunan semula pangsapuri akan mengaitkan pembinaan semula dengan pembaharuan bandar dan perlindungan hak milik. Jawatankuasa meminta penyelesaian bagi pertikaian melibatkan dana penyelenggaraan, lembaga pengurusan, tempat letak kereta serta sempadan antara pemilikan bersama dengan persendirian.

Draf undang-undang tanah turut mencadangkan pengantaraan wajib sebelum pihak berkuasa negara menyelesaikan pertikaian tanah, diikuti akses kepada cabaran di mahkamah jika penduduk tidak bersetuju dengan keputusan aduan oleh pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah atau komune. Pengantaraan ialah usaha mencapai persetujuan sebelum pihak berkuasa memutuskan pertikaian.

Merentas ketiga-tiga rang undang-undang itu, perubahan praktikal bukan sekadar borang yang lebih ringkas: isi rumah akan menggunakan rekod yang berbeza, pelabur akan berdepan tanggungjawab baharu, dan pihak berkuasa tempatan akan membuat lebih banyak keputusan. Jawatankuasa menuntut peraturan yang tepat mengenai pampasan, wang pelanggan, kelayakan dan tanggungjawab sebelum kuasa tersebut dilaksanakan.

Perkara Utama

• Setiap lot tanah akan diberikan kod unik di seluruh negara, manakala sijil elektronik akan diiktiraf setara di sisi undang-undang dengan dokumen kertas.
• Pihak berkuasa tidak boleh meminta maklumat yang sudah tersimpan dalam pangkalan data.
• Tanah projek terbengkalai akan dikenakan caj yang meningkat dan diambil alih negara selepas lebih 60 bulan tidak digunakan.
• Penggubal undang-undang menuntut perlindungan lebih kukuh berkaitan pengambilan tanah, pampasan dan penempatan semula.
• Draf undang-undang perniagaan hartanah akan melindungi baki 5% nilai kontrak dan memperluas urus niaga elektronik.
• Bab khusus perumahan sewa akan menggabungkan kadar sewa yang dipersetujui dengan had harga wilayah.
• Jualan semula perumahan sosial selepas lima tahun daripada bayaran penuh memerlukan sijil dan pembeli yang layak.
• Undang-Undang Tanah yang disemak semula disasarkan untuk digubal pada 2026, sebelum peruntukan sementara tamat pada 28 Februari 2027.