Novaland mencari VND 8 trilion untuk membayar balik bon ketika dagangan NVL melonjak dan jualan rumah perlahan

Pelan mengumpul modal berdepan cabaran tunai yang semakin besar

Novaland merancang mengumpul hampir VND 8.007 trilion dengan menjual hampir 800.7 juta saham baharu. Hasilnya diperuntukkan untuk pembayaran balik bon oleh pemaju hartanah Vietnam itu dan dua anak syarikatnya. Usaha mengumpul dana ini dibuat ketika pinjaman berjumlah VND 72.9 trilion pada 30 Jun 2026, termasuk lebih VND 16.7 trilion prinsipal yang telah tertunggak.

Syarikat itu melanjutkan tarikh akhir pemegang saham memindahkan hak langganan kepada 23 November 2026, dan tarikh akhir untuk mendaftar serta membayar saham kepada 26 November. Pembayaran kepada pemegang bon dirancang dari suku keempat 2026 hingga suku pertama 2027.

Kira-kira 570 juta saham NVL bertukar tangan dalam tempoh sebulan, bersamaan hampir 24% daripada lebih 2.4 bilion saham yang disenaraikan di Bursa Saham Ho Chi Minh. Dagangan rancak berlaku seiring kejatuhan harga yang ketara, pemulihan sekali-sekala dan rancangan urus niaga yang bertentangan oleh pemegang saham yang mempunyai kaitan dengan keluarga pengasas.

Angka operasi Novaland menunjukkan sebab usaha mengumpul dana ini penting. Syarikat itu menganggarkan keuntungan selepas cukai melebihi VND 2.8 trilion bagi sembilan bulan pertama 2026, berbanding kerugian setahun sebelumnya. Namun, syarikat itu hanya mencatatkan 218 jualan rumah baharu dalam tempoh sembilan bulan tersebut, termasuk 19 pada suku ketiga, manakala aliran tunai operasi negatif kira-kira VND 3.6 trilion pada separuh pertama tahun ini.

Oleh itu, pemulihan syarikat bergantung pada beberapa perkara: mengutip wang daripada projek, menyiapkan rumah, merundingkan lanjutan tempoh hutang dan meyakinkan pemegang saham untuk menyediakan modal baharu. Penjualan saham yang dirancang itu akan mengumpulkan jumlah bersamaan kira-kira 11% daripada pinjaman pada Jun, menjadikan pendapatan projek dan langkah penstrukturan semula lain faktor utama dalam kewangan syarikat.

Ke mana perginya VND 8.007 trilion

Pelan peruntukan modal terperinci Novaland memperuntukkan VND 5,953.3 bilion untuk pembayaran balik sebahagian atau sepenuhnya prinsipal bagi 13 terbitan bon oleh syarikat induk. Prinsipal ialah jumlah asal yang dipinjam, berasingan daripada faedah. Pembayaran itu merangkumi kira-kira 74% daripada hasil yang dijangka.

Sebanyak VND 916.3 bilion lagi akan disumbangkan kepada Nova Saigon Royal untuk membayar balik prinsipal bon NSRCH2223001. Novaland merancang menyumbangkan VND 1,137.3 bilion kepada No Va Thao Dien untuk pembayaran prinsipal bon NTDCH2227001. Jumlah peruntukan kepada kedua-dua anak syarikat itu ialah VND 2,053.6 bilion.

Ketiga-tiga peruntukan itu berjumlah VND 8,006.9 bilion, hampir tepat menyamai jumlah keseluruhan dana yang dijangka dikumpulkan. Ini menjadikan tawaran tersebut satu rancangan untuk menggantikan pinjaman dengan modal pemegang saham, dengan wang diperuntukkan bagi obligasi bon sedia ada dan bukannya program perbelanjaan pembinaan secara menyeluruh.

13 kod bon syarikat induk ialah NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 dan NVLH2224005. Jumlah yang dibayar bagi setiap bon bergantung pada aturan dengan pemegang bon.

Novaland berkata masa dan jumlah pembayaran boleh berubah mengikut keadaan pasaran, aturan pembiayaan dan rundingan. Jika tawaran itu mengumpulkan jumlah yang kurang daripada sasaran, syarikat berhasrat mengutamakan obligasi tertunggak syarikat induk, diikuti Nova Saigon Royal dan No Va Thao Dien.

Apa yang diminta daripada pemegang saham untuk dibeli

Harga tawaran ialah VND 10,000 sesaham. Terma terperinci memberikan pemegang saham yang layak hak untuk membeli satu saham baharu bagi setiap tiga saham yang dimiliki. Sebagai contoh, seseorang yang memegang 3,000 saham boleh melanggan 1,000 saham lagi dengan membayar VND 10 juta.

Tawaran hak memberi pemilik sedia ada peluang mengekalkan bahagian pemilikan mereka dalam syarikat dengan melaburkan lebih banyak wang. Jika terbitan itu dilanggan sepenuhnya, pemegang saham yang mengekalkan jumlah saham yang sama akan memiliki peratusan yang lebih kecil daripada jumlah saham yang bertambah. Saham baharu itu tidak akan dikenakan sekatan pemindahan.

NVL ditutup pada VND 10,750 pada 21 Oktober, menjadikan harga pasaran 7.5% lebih tinggi daripada harga langganan. Pada paras itu, kelebihan harga untuk melanggan agak kecil, maka pergerakan harga saham dagangan menjadi relevan bagi pemegang saham yang sedang mempertimbangkan sama ada untuk mengeluarkan lebih banyak wang.

Tawaran itu didaftarkan di bawah sijil 431/GCN-UBCK, yang dikeluarkan oleh Suruhanjaya Sekuriti Negara pada 14 September 2026. Jika selesai sepenuhnya, modal berpiagam Novaland akan meningkat daripada hampir VND 24.021 trilion kepada hampir VND 32.028 trilion. Modal berpiagam mencerminkan nilai tara saham yang didaftarkan, manakala nilai pasaran syarikat berubah mengikut harga sahamnya.

Dagangan rancak dan urus niaga keluarga yang bertentangan

Lebih 97 juta saham NVL didagangkan pada 30 September, dengan nilai dagangan menghampiri VND 1 trilion. Ini menyusuli dua sesi berturut-turut pada had bawah harga harian. Pada hari sebelumnya, lebih 65 juta saham telah beratur untuk dijual pada had itu, iaitu harga terendah yang dibenarkan bagi sesi berkenaan.

30 September juga merupakan tarikh tanpa hak, apabila pembeli saham yang didagangkan tidak lagi menerima hak langganan yang disertakan dalam tawaran itu. Dagangan kekal aktif selepas itu, mencecah 51.3 juta saham pada 2 Oktober dan lebih 73 juta pada 9 Oktober.

Diamond Properties mendaftar untuk membeli 7 juta saham NVL dari 26 hingga 30 Oktober melalui urus niaga bursa atau urus niaga rundingan, dengan alasan mahu mengimbangi semula portfolionya. Jika selesai, pegangan syarikat itu akan meningkat daripada kira-kira 178.4 juta saham, atau 7.423%, kepada kira-kira 185.4 juta, atau 7.715%. Pada harga VND 10,750 sesaham, pembelian itu akan menelan belanja kira-kira VND 75.25 bilion.

Diamond Properties telah menjual 2.58 juta saham pada 6 Oktober daripada 2.7 juta saham yang didaftarkan untuk dijual, dengan alasan perubahan rancangan bagi baki saham yang belum selesai dijual. Bui Cao Nhat Quan, pengerusi lembaga Novaland, juga memegang jawatan pengurusan di Diamond Properties dan secara peribadi memiliki hampir 81 juta saham NVL, bersamaan 3.368%.

Cao Thi Ngoc Suong, ibu Quan dan isteri pengasas Bui Thanh Nhon, mendaftar untuk menjual 6.3 juta saham dalam tempoh yang sama, dari 26 hingga 30 Oktober, bagi memenuhi keperluan kewangan peribadi. Jika selesai, pegangan beliau akan berkurang daripada lebih 51.8 juta saham, atau 2.156%, kepada lebih 45.5 juta, atau 1.894%. Pembelian dan penjualan yang didaftarkan itu masih memerlukan pendedahan penyelesaian bagi menunjukkan pegangan selepas urus niaga.

Rundingan hutang berlanjutan di luar penjualan saham

Kira-kira VND 30.5 trilion daripada pinjaman Novaland pada 30 Jun perlu dibayar dalam tempoh 12 bulan, termasuk kira-kira VND 13.2 trilion dalam bentuk bon. Ini bermakna kira-kira 42% daripada jumlah pinjaman perlu dibayar dalam tempoh setahun akan datang.

Syarikat itu mencatatkan VND 16.716 trilion prinsipal pinjaman dan bon yang tertunggak. Syarikat berkata pemiutang telah bersetuju melanjutkan tempoh pembayaran balik bagi VND 3.244 trilion, manakala rundingan mengenai obligasi lain masih diteruskan. Novaland mengaitkan kelewatan pembayaran dengan kesukaran mendapatkan wang yang mencukupi.

Pelupusan aset merupakan satu lagi bahagian dalam penstrukturan semula. Novaland mengemukakan rancangan untuk menjual aset bernilai kira-kira VND 15.617 trilion dan berkata empat aset bernilai keseluruhan VND 11.266 trilion telah dijual, manakala lima lagi masih ditawarkan untuk dijual. Nilai jualan yang telah selesai mewakili kira-kira 72% daripada nilai sasaran program pelupusan itu.

Penyata kewangan yang disemak bagi separuh pertama 2026 menyebut ketidakpastian material tentang keupayaan Novaland untuk terus beroperasi sebagai usaha berterusan. Dalam bahasa mudah, ini bermakna keupayaan syarikat untuk terus beroperasi bergantung pada penyelesaian tekanan pembiayaan dan pembayaran balik yang besar.

Pada 6 Oktober, Novaland menolak dakwaan di media sosial bahawa syarikat itu muflis atau tidak mampu beroperasi, dengan berkata dakwaan itu menggambarkan status undang-undang dan aktiviti perniagaannya secara tidak tepat. Tindakan operasi syarikat termasuk meneruskan pembinaan, menyerahkan rumah, mendapatkan modal baharu dan berunding dengan pemiutang.

Keuntungan meningkat sementara jualan baharu kehilangan momentum

Novaland menganggarkan hasil bersih suku ketiga melebihi VND 5 trilion, meningkat kira-kira 200% berbanding setahun sebelumnya, dan keuntungan selepas cukai melebihi VND 1.1 trilion. Anggaran hasil bagi sembilan bulan pertama melebihi VND 10 trilion, manakala keuntungan selepas cukai mencecah lebih VND 2.8 trilion, berbanding kerugian VND 1.82 trilion dalam tempoh sama pada 2025.

Anggaran keuntungan sembilan bulan itu kira-kira 1.5 kali ganda sasaran setahun penuh, iaitu sekitar VND 1.85 trilion. Sebaliknya, hasil hanya mencapai sedikit lebih 44% daripada sasaran tahunan kira-kira VND 22.7 trilion. Novaland mendahului sasaran keuntungannya tetapi masih jauh daripada sasaran hasil yang dirancang.

Jualan baharu perlahan pada suku ketiga. Jumlah terkumpul meningkat daripada 152 rumah pada akhir Mei kepada 199 pada akhir Jun, bermakna 47 rumah dijual pada Jun sahaja. Julai mencatatkan tujuh jualan, diikuti enam masing-masing pada Ogos dan September, menjadikan jumlah sembilan bulan sebanyak 218.

Jualan baharu sebanyak 19 pada suku ketiga kurang daripada separuh jumlah 47 pada Jun. Sementara itu, rumah yang dijual dalam tempoh sebelumnya terus menuju ke peringkat siap dan penyerahan, sekali gus membantu menjelaskan bagaimana aktiviti jualan semasa dan hasil yang dilaporkan boleh bergerak pada kadar berbeza.

Pemaju hartanah mungkin mengiktiraf hasil apabila syarat kontrak dan penyerahan dipenuhi, manakala pembayaran pelanggan dan bil pembinaan mengikut jadual masing-masing. Aliran tunai operasi Novaland yang negatif kira-kira VND 3.6 trilion pada separuh pertama menunjukkan wang yang keluar daripada aktiviti operasinya melebihi wang yang masuk dalam tempoh tersebut. Pembayaran bon memerlukan wang tunai, maka kutipan sama pentingnya dengan keuntungan perakaunan.

Penyerahan rumah menghampiri separuh sasaran tahunan

Novaland berkata syarikat itu telah menyerahkan 1,318 rumah setakat 30 September, berbanding sasaran 2,651 bagi 2026, sekali gus mencapai 49.7% daripada rancangan. Sebanyak 977 penyerahan dibuat pada suku ketiga, meninggalkan 1,333 rumah untuk diserahkan pada suku terakhir bagi mencapai sasaran tahunan.

Victoria Village menyumbang lebih 920 apartmen yang diserahkan setakat akhir September, menjadikannya penyumbang utama kepada aktiviti penyerahan syarikat. Novaland turut merekodkan pengeluaran 1,387 sijil hak milik hartanah di seluruh projeknya, termasuk 357 yang ditambah pada suku ketiga.

Sijil ini, yang lazim disebut buku merah di Vietnam, secara rasmi merekodkan hak penggunaan tanah dan pemilikan rumah atau hartanah lain yang terletak di atas tanah tersebut. Bagi pembeli, menerima rumah yang siap dan mendapatkan dokumen pemilikan ialah dua pencapaian berasingan dari segi praktikal.

Sasaran tahunan Novaland bagi sijil merangkumi 4,347 hartanah di Ho Chi Minh City, manakala 1,387 sijil yang dilaporkan meliputi projek di seluruh portfolionya. Kedua-dua angka itu mempunyai skop geografi yang berbeza. Angka penyerahan rumah memberikan ukuran langsung tentang kemajuan berbanding sasaran penyerahan tahunan yang dinyatakan.

Aqua City dan projek lain menyokong pelan pemulihan

Aqua City, pembangunan seluas lebih 1,000 hektar di Dong Nai, dijadualkan menyambung semula jualan pada 31 Oktober selepas tempoh panjang menyelesaikan halangan undang-undang. Novaland berkata bahagian berkaitan projek itu telah melengkapkan prosedur undang-undang yang diperlukan untuk menandatangani kontrak jualan.

Projek itu menyasarkan pembinaan lebih 1,000 rumah dan penyerahan lebih 500 rumah sepanjang 2026. Kerja pembinaan, infrastruktur dan kemasan diteruskan di River Park 1, River Park 2, Ever Green dan Phoenix Island.

Di Ho Chi Minh City, The Grand Manhattan meneruskan kerja kemasan dengan beberapa kemudahan disasarkan untuk diserahkan pada suku keempat. Victoria Village meneruskan kerja menyiapkan dan menyerahkan apartmen, manakala The Park Avenue masih dalam pembinaan. Di NovaWorld Phan Thiet, hotel Novotel disasarkan mula beroperasi pada suku pertama 2027.

Pengasas Bui Thanh Nhon, dalam mesej sempena ulang tahun NovaGroup yang ke-34, menyifatkan penyiapan produk, penyerahan rumah, mendapatkan sijil hak milik dan menunaikan komitmen kepada pelanggan sebagai tanggungjawab semasa. Beliau mengaitkan kemajuan dalam tugas-tugas itu dengan usaha memulihkan hasil, aliran tunai dan keyakinan pelanggan.

Novaland juga telah menggariskan lebih 166 hektar tanah strategik di Ho Chi Minh City yang berpotensi untuk pembangunan kira-kira 14,500 apartmen. Syarikat itu berkata Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar telah meminta pihak berkuasa bandar meneliti halangan yang menjejaskan Binh Khanh, yang juga dikenali sebagai The Water Bay, serta Thanh My Loi B. Dalam masa terdekat, pencapaian nyata yang perlu diperhatikan ialah rumah yang siap, kontrak yang ditandatangani dan wang yang dikutip.

Tarikh dan langkah pembiayaan yang perlu diperhatikan

Tawaran hak Novaland ialah yang pertama daripada tiga rancangan pengumpulan modal yang diluluskan pemegang saham pada Julai. Rancangan lain ialah penempatan persendirian sehingga 800 juta saham kepada tidak lebih 20 pelabur sekuriti profesional dan program pemilikan saham pekerja yang melibatkan lebih 111.7 juta saham.

Syarikat itu merancang melaksanakan terbitan tersebut selepas tawaran kepada pemegang saham sedia ada. Jumlah akhir yang dikumpulkan melalui tawaran semasa masih belum diketahui, dan pembayaran bon yang dirancang bergantung pada langganan serta aturan dengan pemiutang.

• 14 September 2026: Suruhanjaya Sekuriti Negara mengeluarkan sijil pendaftaran 431/GCN-UBCK.
• 30 September dan 1 Oktober: Saham didagangkan tanpa hak, diikuti tarikh rekod yang menentukan pemegang saham yang layak.
• 19 Oktober: Novaland mengumumkan lanjutan tarikh akhir pemindahan hak dan langganan.
• 26 hingga 30 Oktober: Diamond Properties dan Cao Thi Ngoc Suong menjadualkan urus niaga saham yang telah didaftarkan.
• 31 Oktober: Jualan Aqua City dijangka disambung semula.
• 23 November: Tarikh akhir yang dilanjutkan untuk memindahkan hak langganan.
• 26 November: Tarikh akhir yang dilanjutkan untuk mendaftar dan membayar saham baharu.
• Suku keempat 2026 hingga suku pertama 2027: Tempoh pembayaran prinsipal bon yang dirancang menggunakan hasil tawaran.

Perkara Utama

• Novaland berusaha mengumpulkan hampir VND 8.007 trilion melalui hampir 800.7 juta saham baharu pada harga VND 10,000 setiap satu.
• VND 5,953.3 bilion diperuntukkan kepada 13 terbitan bon syarikat induk, manakala VND 2,053.6 bilion lagi disalurkan kepada dua anak syarikat untuk pembayaran balik bon.
• Pinjaman pada Jun berjumlah VND 72.9 trilion, termasuk VND 30.5 trilion yang perlu dibayar dalam tempoh 12 bulan dan lebih VND 16.7 trilion prinsipal tertunggak.
• Anggaran keuntungan selepas cukai melebihi VND 2.8 trilion bagi sembilan bulan, manakala aliran tunai operasi pada separuh pertama negatif kira-kira VND 3.6 trilion.
• Novaland mencatatkan 218 jualan baharu dan 1,318 penyerahan setakat 30 September, mencapai 49.7% daripada sasaran penyerahan tahunan.
• Pemegang saham mempunyai masa sehingga 26 November untuk mendaftar dan membayar; pembayaran balik bon yang dirancang berlanjutan hingga suku pertama 2027.