Harga Apartmen Seoul Catat Rekod 89 Minggu Berturut-turut, Kenaikan Merebak ke Gyeonggi Selatan

Rekod kenaikan sembunyikan jurang yang semakin melebar

Harga apartmen di Seoul meningkat untuk minggu ke-89 berturut-turut, satu rekod, pada minggu ketiga Oktober 2026, meskipun tiga daerah mahal di kawasan Gangnam terus mencatat penurunan. Byeongjeom yang berdekatan, di Hwaseong, merekodkan kenaikan mingguan sebanyak 0.65%, paling tinggi di seluruh negara, apabila permintaan perumahan merebak ke selatan Wilayah Gyeonggi.

Tinjauan Korea Real Estate Board, yang dikeluarkan pada 22 Oktober dan berdasarkan harga setakat 19 Oktober, menunjukkan kenaikan mingguan Seoul sebanyak 0.13%, susut daripada 0.16% pada minggu sebelumnya. Gyeonggi meningkat 0.21%, juga lebih perlahan berbanding sebelumnya tetapi masih mengatasi ibu kota.

Angka itu memperlihatkan pasaran yang bergerak pada kadar berbeza. Pembeli terus mencari apartmen yang lebih mampu milik berhampiran stesen kereta api bawah tanah dan tempat kerja utama, sementara harga melemah di Gangnam, Seocho dan Songpa. Penyewa pula berdepan tekanan tambahan apabila deposit jeonse meningkat dan bekalan unit sewa kekal terhad.

Kenaikan terkumpul harga apartmen di Seoul mencecah 8.63% bagi tahun ini, berbanding 6.64% dalam tempoh yang sama setahun lalu. Perbezaannya ialah 1.99 mata peratusan, meskipun syarat pinjaman semakin ketat dan urus niaga lebih perlahan.

Lokasi harga di Seoul masih meningkat

Seongbuk dan Seodaemun mendahului Seoul dengan kenaikan mingguan masing-masing sebanyak 0.36%. Jung menyusul pada 0.35%, Dobong pada 0.33% dan Jungnang pada 0.31%. Kesemua 22 daerah di luar Gangnam, Seocho dan Songpa mencatat kenaikan.

Harga di 14 daerah utara bandar itu meningkat 0.26%, berbanding hanya 0.02% di 11 daerah selatan. Kekuatan Seongbuk termasuk apartmen di sekitar Jeongneung dan Hawolgok yang mempunyai akses pengangkutan yang mudah.

Korea Real Estate Board menjelaskan faktor permintaan di sebalik kenaikan di seluruh bandar:

Walaupun sesetengah kawasan menyaksikan pelarasan harga akibat kemerosotan urus niaga, kenaikan keseluruhan di Seoul didorong oleh kompleks kediaman besar dengan keadaan hidup yang baik, permintaan tinggi dan unit bersaiz kecil hingga sederhana berhampiran stesen kereta api bawah tanah.

Kenaikan terkumpul di Seongbuk mencecah 16.10%, tertinggi di Seoul. Seodaemun menyusul pada 13.67%, Gangseo pada 12.89%, Guro pada 12.74% dan Nowon pada 12.57%. Kenaikan itu menunjukkan betapa pesatnya harga meningkat di luar daerah mahal tradisional ibu kota.

Beberapa kawasan pusat turut mencatat peningkatan lebih pantas. Kenaikan mingguan Jung melebar daripada 0.16% kepada 0.35%, Seongdong daripada 0.12% kepada 0.21%, dan Yangcheon daripada 0.14% kepada 0.16%. Di sepanjang Sungai Han, Mapo meningkat 0.25% dan Gwangjin 0.16%. Yongsan naik 0.04%, peningkatan mingguan kedua berturut-turut.

Penurunan di Gangnam menonjolkan perbezaan

Seocho merosot 0.32%, lebih besar berbanding penurunan 0.27% pada minggu sebelumnya. Gangnam jatuh 0.31%, melanjutkan penurunannya kepada 11 minggu, manakala Songpa merosot 0.13%. Perubahan terkumpul Gangnam bagi tahun ini ialah negatif 1.26%, jauh di bawah kenaikan 8.63% di Seoul.

Namun, penurunan mingguan di Gangnam dan Songpa lebih kecil berbanding sebelumnya. Gangnam jatuh 0.35% pada minggu sebelumnya dan Songpa 0.21%. Nam Hyuk-woo, penyelidik di institut penyelidikan hartanah Woori Bank, mengaitkan sebahagian daripada penyusutan itu dengan pembeli yang mengambil peluang membeli unit pada harga lebih rendah di kompleks apartmen lama yang dirancang untuk dibangunkan semula.

Nam berkata pembeli kekal berhati-hati, dengan ketidakpastian dasar dan kenaikan kadar faedah menjejaskan urus niaga. Penilaiannya menunjukkan urus niaga yang terus lemah dan harga yang lembut di kawasan mahal itu untuk suatu tempoh.

Kelembapan yang lebih luas di Seoul turut menyusuli tempoh kenaikan mendadak. Jumlah jualan yang selesai semakin berkurangan dan akses kepada pinjaman semakin sukar, sekali gus menyekat permintaan, sementara penyenaraian terhad menyebabkan ramai penjual tidak banyak mengurangkan harga diminta.

Kenaikan di Gyeonggi Selatan merebak ke kawasan sekitar

Kenaikan mingguan di Byeongjeom meningkat daripada 0.56% kepada 0.65%, iaitu kenaikan 0.09 mata peratusan. Dongtan yang berdekatan bergerak ke arah bertentangan, dengan kenaikannya perlahan daripada 0.66% kepada 0.57%, namun kekal antara pasaran terkuat.

Kenaikan besar lain termasuk daerah Dongan di Anyang pada 0.56%, daerah Bundang di Seongnam dan Gunpo masing-masing pada 0.53%, daerah Yeongtong di Suwon pada 0.52%, serta Uiwang pada 0.47%.

Tekanan harga turut merebak ke lebih banyak kawasan Gyeonggi. Daerah Wonmi di Bucheon meningkat 0.46%, Gwangmyeong 0.44% dan Hanam 0.42%. Di Osan, yang bersempadan dengan Byeongjeom, kenaikan mingguan melebar daripada 0.13% kepada 0.24%.

Industri semikonduktor di Gyeonggi Selatan menyediakan pekerjaan dan pendapatan yang menyokong permintaan perumahan berhampiran pejabat dan kilang. Bonus yang dibayar oleh Samsung Electronics dan SK hynix turut menambah dana yang boleh digunakan untuk pembelian. Apabila kawasan pilihan menjadi lebih mahal, sesetengah isi rumah beralih ke komuniti berdekatan.

Nam berkata penyewa yang menghampiri penghujung tempoh pajakan dan pembeli yang kuasa belinya merosot beralih ke pilihan berhampiran. Byeongjeom dan Gunpo menarik permintaan bersama-sama pasaran terkawal seperti Dongtan, Bundang dan Dongan.

Kenaikan terkumpul Dongtan mencecah 20.83% sejak statistik berasingan bagi daerah itu mula direkodkan pada Februari. Yeongtong meningkat 16.80% bagi tahun ini, Bundang 16.63% dan Dongan 16.45%. Di seluruh wilayah ibu kota yang lebih luas, kenaikan mingguan ialah 0.16%, dua kali ganda kenaikan 0.08% di seluruh negara.

Urus niaga Byeongjeom menunjukkan lonjakan kos

Byeongjeom Station I'Park Castle menunjukkan betapa pantasnya kos rumah individu meningkat. Sebuah apartmen dengan keluasan lantai dalaman 84 meter persegi dijual pada harga 1.03 bilion won pada 1 Oktober, berbanding 900 juta won bagi unit bersaiz sama pada 20 September.

Perbezaan antara kedua-dua urus niaga itu ialah 130 juta won, atau kira-kira 14.4%. Sebuah lagi apartmen dengan saiz yang sama dijual pada harga 1 bilion won pada 12 Oktober. Pada awal tahun ini, harga bagi kategori saiz itu berada dalam lingkungan 700 juta won rendah.

Sebuah apartmen lebih kecil berukuran 59 meter persegi dijual pada harga 850 juta won pada 13 Oktober, berbanding harga dalam lingkungan 600 juta won rendah pada awal tahun ini. Kedua-dua kategori saiz mencatat rekod tertinggi baharu bagi urus niaga di kompleks itu.

Urutan jualan dan tinjauan menunjukkan bagaimana rekod terkini itu dicapai:

• 20 September: Sebuah apartmen seluas 84 meter persegi di Byeongjeom Station I'Park Castle dijual pada harga 900 juta won.
• 1 Oktober: Sebuah lagi apartmen dengan saiz yang sama dijual pada harga 1.03 bilion won.
• Minggu kedua Oktober: Harga di Seoul meningkat 0.16%, melengkapkan 88 minggu kenaikan berturut-turut.
• 12 dan 13 Oktober: Urus niaga selanjutnya di Byeongjeom mencapai 1 bilion won bagi unit seluas 84 meter persegi dan 850 juta won bagi unit seluas 59 meter persegi.
• 19 Oktober: Tinjauan mingguan terkini merekodkan kenaikan Seoul untuk minggu ke-89 berturut-turut.
• 22 Oktober: Korea Real Estate Board mengeluarkan hasil tinjauan.

Penyewa turut berdepan deposit lebih tinggi

Harga jeonse apartmen di Seoul meningkat 0.16%, susut daripada 0.18% pada minggu sebelumnya. Kenaikan di Gyeonggi perlahan daripada 0.19% kepada 0.18%. Kadar yang lebih perlahan itu tetap bermakna isi rumah yang mencari pajakan baharu berdepan kos yang meningkat.

Jeonse ialah kaedah sewaan di Korea yang membolehkan penyewa membayar deposit besar yang boleh dikembalikan, menggantikan sewa bulanan konvensional. Deposit yang lebih tinggi bermakna isi rumah perlu menyediakan lebih banyak simpanan atau meminjam lebih banyak wang apabila membuat kontrak baharu.

Seongbuk sekali lagi mendahului Seoul, dengan kenaikan harga jeonse sebanyak 0.36%. Nowon meningkat 0.31%, Dobong 0.28%, Jungnang 0.27% dan Seodaemun 0.24%. Sebaliknya, Seocho merosot 0.10%.

Tekanan sewaan di Gyeonggi amat ketara di Dongtan, dengan harga jeonse meningkat 0.57%. Daerah Sujeong di Seongnam naik 0.50% dan daerah Yeongtong di Suwon 0.39%.

Sewa bulanan turut merangkumi bahagian pasaran sewaan apartmen Seoul yang semakin besar. Ia membentuk 51.0% daripada urus niaga sewaan dari Januari hingga September, dan 54.6% pada September sahaja. Oleh itu, isi rumah perlu memilih sama ada menyediakan deposit besar atau menanggung bayaran bulanan berulang.

Sesetengah deposit pajakan meningkat lebih pantas berbanding harga jualan

Kontrak pajakan baharu di beberapa kompleks Seoul menunjukkan sebab penyewa juga mungkin memerlukan wang yang jauh lebih banyak untuk terus menyewa. Di Geonyeong 3, Junggye-dong, Nowon, harga jualan purata apartmen seluas 84 meter persegi meningkat daripada 1.23833 bilion won pada suku pertama kepada 1.293 bilion won pada suku ketiga, iaitu kenaikan 54.67 juta won.

Purata deposit bagi kontrak jeonse baharu untuk saiz yang sama meningkat daripada 710.23 juta won kepada 835.71 juta won. Kenaikannya kira-kira 125.5 juta won, lebih dua kali ganda kenaikan purata harga jualan.

Di Gileum New Town Complex 4 di Seongbuk, harga jualan purata apartmen seluas 84 meter persegi meningkat sebanyak 110.25 juta won antara suku pertama dengan suku ketiga. Purata deposit jeonse baharu meningkat sebanyak 268.33 juta won.

Di DMC Raemian e-Pyeonhansesang di Seodaemun, kenaikan yang sepadan ialah 66.65 juta won bagi harga jualan dan 111.32 juta won bagi deposit pajakan baharu.

Park Won-gap, pakar hartanah kanan di KB Kookmin Bank, mengaitkan tekanan itu dengan kekurangan penyenaraian jeonse yang tersedia. Katanya, isi rumah yang tidak memiliki rumah sendiri berdepan tekanan untuk membeli atau menanggung beban kewangan yang semakin meningkat.

Nam turut mengaitkan kekurangan penyenaraian jeonse dan sewaan bulanan dengan keputusan sesetengah penyewa untuk membeli rumah. Bagi isi rumah yang sudah mempertimbangkan pembelian, deposit yang meningkat boleh mengurangkan jumlah wang tambahan yang diperlukan untuk beralih daripada menyewa kepada memiliki rumah, meskipun pembiayaan kekal sebagai kekangan utama.

Jualan yang selesai menunjukkan kekuatan, meskipun kegiatan merosot

Data urus niaga yang selesai pada Ogos memberikan satu lagi gambaran tentang pasaran. Kerajaan bandar Seoul, dengan memetik Korea Real Estate Board, berkata harga jualan apartmen 15.50% lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya dan 0.72% lebih tinggi berbanding Julai. Kenaikan tahunan itu yang terpantas sejak November 2021, apabila ia mencecah 17.92%.

Kawasan timur laut, termasuk Nowon, Seongbuk dan Dongdaemun, meningkat 1.54% berbanding Julai dan 16.82% berbanding setahun sebelumnya. Kawasan tenggara, yang merangkumi Gangnam, Seocho, Songpa dan Gangdong, merosot 0.29% sepanjang bulan itu.

Apartmen yang berkeluasan lebih 40 meter persegi dan tidak melebihi 60 meter persegi mencatat kenaikan tahunan tertinggi, iaitu 19.88%. Apartmen yang berkeluasan lebih 85 meter persegi dan tidak melebihi 135 meter persegi mendahului pertumbuhan bulanan pada 1.32%. Indeks urus niaga mengukur urus niaga yang telah selesai, manakala tinjauan mingguan Oktober menjejaki pergerakan harga yang lebih luas dalam tempoh berbeza.

Indeks harga urus niaga jeonse apartmen di Seoul meningkat 0.30% pada Ogos, kenaikan bulanan ke-16 berturut-turut, dan berada 11.31% lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya.

Kegiatan jual beli pula lebih lemah. Jualan apartmen di Seoul berjumlah 2,923 setakat 16 Oktober, turun 18.3% daripada 3,578 pada Ogos. Pemfailan urus niaga September masih diterima sehingga penghujung Oktober, maka jumlah itu boleh meningkat. Urus niaga sewaan susut 12.0% kepada 14,204, termasuk 6,454 kontrak jeonse dan 7,750 kontrak sewa bulanan.

Sekatan berdepan kekurangan penyenaraian

Langkah perumahan kerajaan pada 15 Oktober, yang diperkenalkan setahun sebelum tinjauan terkini, menetapkan seluruh Seoul dan 12 kawasan Gyeonggi sebagai zon terkawal. Langkah itu mengetatkan had gadai janji dan mewajibkan pembeli di zon permit urus niaga tanah mendiami rumah yang dibeli.

Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan mengumumkan langkah itu pada 10:00, 15 Oktober 2025. Langkah penstabilan pasaran perumahan penuh itu memperincikan penetapan zon, sekatan pinjaman dan tarikh pelaksanaan.

Kesemua 25 daerah Seoul menjadi kawasan sasaran pelarasan dan daerah dengan spekulasi berlebihan mulai 16 Oktober 2025. Gangnam, Seocho, Songpa dan Yongsan mengekalkan penetapan sedia ada, manakala 21 daerah lain ditetapkan sebagai zon baharu. 12 kawasan Gyeonggi itu ialah Gwacheon, Gwangmyeong, daerah Bundang, Sujeong dan Jungwon di Seongnam, daerah Yeongtong, Jangan dan Paldal di Suwon, daerah Dongan di Anyang, daerah Suji di Yongin, Uiwang dan Hanam. Penetapan berasingan bagi had harga perumahan swasta dan kawasan spekulasi kekal terhad kepada Gangnam, Seocho, Songpa dan Yongsan.

Penetapan zon permit urus niaga tanah meliputi seluruh Seoul dan 12 kawasan Gyeonggi yang sama mulai 20 Oktober 2025 hingga 31 Disember 2026, berkuat kuasa lima hari selepas penerbitan. Ia meliputi apartmen serta rumah deret dan rumah berbilang keluarga di kompleks yang mempunyai sekurang-kurangnya satu bangunan apartmen. Pembeli, sama ada warga Korea atau warga asing, diwajibkan tinggal di hartanah itu selama dua tahun selepas pemerolehan. Pelanggaran boleh dikenakan caj penguatkuasaan atau pembatalan permit. Penetapan itu terpakai berasingan daripada zon permit sedia ada, dan had nisbah pinjaman kepada nilai bagi pinjaman bercagar hartanah bukan kediaman di zon tersebut diturunkan daripada 70% kepada 40%.

Mulai 16 Oktober 2025, gadai janji untuk pembelian rumah di wilayah ibu kota dan kawasan terkawal dihadkan mengikut nilai pasaran hartanah: 600 juta won bagi rumah berharga 1.5 bilion won atau kurang, 400 juta won bagi rumah berharga lebih 1.5 bilion won hingga 2.5 bilion won, dan 200 juta won bagi rumah berharga lebih 2.5 bilion won. Pinjaman dasar dikecualikan, manakala pinjaman perpindahan kekal dihadkan pada maksimum 600 juta won tanpa mengira nilai hartanah. Had gadai janji itu diperkenalkan melalui panduan pentadbiran, dengan pindaan peraturan penyeliaan menyusul kemudian.

Peraturan zon terkawal turut menetapkan had nisbah pinjaman kepada nilai sebanyak 40% bagi pembeli yang tidak memiliki rumah, termasuk pemilik yang membeli dengan syarat menjual rumah sedia ada, dan 0% bagi pemilik rumah sedia ada yang lain. Pembeli rumah pertama mendapat had 70%. Gadai janji pembelian rumah mewajibkan peminjam berpindah masuk dalam tempoh enam bulan dan menetapkan tempoh maksimum 30 tahun, manakala pembeli rumah pertama yang menggunakan pinjaman Didimdol kekal tertakluk pada syarat berpindah masuk dalam tempoh sebulan. Pinjaman bayaran interim dikecualikan daripada had gadai janji pembelian, tetapi had itu terpakai apabila pinjaman tersebut ditukar menjadi pinjaman bayaran akhir. Pinjaman perbelanjaan sara hidup bagi pemilik sebuah rumah dihadkan kepada 100 juta won, manakala pinjaman sedemikian bagi pemilik beberapa rumah dilarang di bawah peraturan wilayah ibu kota dan zon terkawal yang berkenaan.

Sekatan lain di zon terkawal termasuk nisbah jaminan pinjaman jeonse sebanyak 80%, berbanding 90% di luar wilayah ibu kota, serta had pinjaman jeonse seragam sebanyak 200 juta won bagi pemilik sebuah rumah. Pinjaman jeonse bersyarat yang memerlukan pindah milik rumah dilarang, dan sekatan mengaitkan pinjaman jeonse dengan pembelian apartmen bernilai lebih 300 juta won di zon terkawal. Peminjam dengan lebih 100 juta won dalam kredit tanpa cagaran dilarang membeli rumah di zon terkawal selama setahun selepas pinjaman dikeluarkan. Penetapan zon itu turut membawa kelayakan langganan perumahan yang lebih ketat, sekatan jualan semula dan pembangunan semula, serta keperluan mengemukakan pelan pembiayaan, pelan penghunian dan dokumen sokongan. Kesan cukai termasuk cukai pemerolehan lebih tinggi bagi pemilik beberapa rumah serta syarat kediaman dua tahun, selain pemilikan selama dua tahun, untuk pengecualian cukai keuntungan modal bagi isi rumah dengan satu rumah; surcaj keuntungan modal bagi pemilik beberapa rumah kekal digantung sementara hingga Mei 2026.

Kadar faedah tekanan yang digunakan untuk mengira nisbah khidmat hutang bagi gadai janji di wilayah ibu kota dan zon terkawal meningkat daripada 1.5% kepada 3.0% pada 16 Oktober 2025. Ini ialah elaun bagi kemungkinan kenaikan kadar faedah pada masa depan ketika menilai kemampuan pinjaman, bukannya kenaikan kadar faedah yang benar-benar dikenakan. Mulai 29 Oktober 2025, bayaran faedah pinjaman jeonse yang diambil di wilayah ibu kota atau zon terkawal oleh pemilik sebuah rumah dikira dalam nisbah khidmat hutang mereka, tanpa mengira lokasi rumah milik mereka. Peningkatan wajaran risiko minimum gadai janji bank daripada 15% kepada 20% diawalkan daripada April 2026 kepada 1 Januari 2026.

Pakej itu turut menyeru supaya cukai pemilikan dan urus niaga hartanah dikaji semula, siasatan bersama terhadap manipulasi pasaran dan pengelakan cukai diperkukuh, serta undang-undang digubal untuk menubuhkan badan penyeliaan hartanah di bawah perdana menteri dengan kuasa penyiasatan. Ia mengulangi usaha susulan terhadap pelan bekalan 7 September untuk menyediakan 1.35 juta rumah di wilayah ibu kota dari 2026 hingga 2030.

Peraturan itu menjejaskan pembiayaan serta penggunaan hartanah. Pembeli yang diwajibkan tinggal di sesebuah rumah tidak boleh terus menyewakannya kepada penyewa, manakala had gadai janji yang lebih rendah meningkatkan jumlah tunai yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian.

Nam mengaitkan harga diminta yang kekal tinggi dengan kekurangan rumah untuk dijual atau disewa:

Walaupun urus niaga semakin perlahan kerana kadar faedah yang lebih tinggi menyukarkan pinjaman, harga diminta di kawasan ini kekal tinggi dan sukar diturunkan akibat kekurangan teruk rumah untuk dijual atau disewa,

Angka terkini Seoul dan Gyeonggi memperlihatkan ketegangan itu. Kekangan pinjaman dan harga rumah yang mahal memperlahankan kegiatan pasaran, namun penyenaraian terhad dan deposit sewaan yang meningkat terus menekan isi rumah. Permintaan beralih kepada apartmen yang lebih kecil, akses pengangkutan dan kawasan berdekatan yang harga belinya lebih mampu ditanggung.

Perkara Utama

• Harga apartmen di Seoul meningkat 0.13% dalam minggu yang diukur pada 19 Oktober, mencatat kenaikan mingguan berturut-turut selama 89 minggu, satu rekod.
• Seongbuk dan Seodaemun mendahului Seoul pada 0.36% setiap satu, manakala Gangnam, Seocho dan Songpa mencatat penurunan.
• Gyeonggi meningkat 0.21%, dengan Byeongjeom mencatat kenaikan tertinggi di seluruh negara pada 0.65%.
• Sebuah apartmen seluas 84 meter persegi di Byeongjeom Station I'Park Castle dijual pada harga 1.03 bilion won pada 1 Oktober.
• Harga jeonse meningkat 0.16% di Seoul dan 0.18% di Gyeonggi, menambah kos untuk mendapatkan pajakan baharu.
• Harga jualan yang selesai di Seoul pada Ogos 15.50% lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya, manakala jumlah urus niaga September menunjukkan kegiatan yang lebih lemah.
• Langkah 15 Oktober 2025 memperluas peraturan kepada seluruh Seoul dan 12 kawasan Gyeonggi, mewajibkan pemilik menduduki rumah selama dua tahun di zon permit urus niaga tanah yang ditetapkan, serta menetapkan had gadai janji pembelian rumah sebanyak 600 juta, 400 juta atau 200 juta won mengikut nilai hartanah.