Ho Chi Minh City Cari Tanah untuk 181,257 Rumah Sosial ketika Usaha Perumahan Sewa Semakin Pesat

Sasaran perumahan yang bergantung pada pencarian tanah sesuai guna

Ho Chi Minh City merancang membangunkan 181,257 rumah sosial dan rumah sewa antara 2026 hingga 2030, termasuk 52,000 rumah untuk disewa, sambil berusaha menukar tapak perindustrian, tanah awam dan pangsapuri yang tidak digunakan menjadi kediaman mampu milik untuk pekerja.

Resolusi Kerajaan No. 303/NQ-CP, bertarikh September 30, 2026, menetapkan sasaran 129,257 rumah untuk dijual atau dibeli secara sewa beli kepada bandar itu, selain kuota rumah sewa. Sewa beli membolehkan penduduk membuat bayaran secara beransur-ansur ke arah pemilikan. Kuota rumah sewa merangkumi kira-kira 29% daripada jumlah keseluruhan, sekali gus memberi pilihan kepada isi rumah yang memerlukan modal permulaan lebih rendah berbanding pembelian.

Jabatan Pembinaan menggariskan sasaran tahunan pada taklimat 8 Oktober. Penyerahan rumah perlu meningkat daripada 9,000 unit pada 2026 kepada 57,657 pada 2027, sebelum stabil pada 38,200 setahun dari 2028 hingga 2030. Peningkatan yang diperlukan pada tahun depan adalah lebih enam kali ganda sasaran 2026.

Tanah menjadi teras kepada peluasan itu. Selepas penggabungan dengan Binh Duong dan Ba Ria - Vung Tau, bandar yang diperluas itu telah mengenal pasti 191 projek dan bidang tanah seluas kira-kira 740 hektar untuk perumahan sosial. Sebanyak 1,000 hektar lagi dirancang dalam perancangan sehingga 2040, menjadikan potensi bekalan tanah yang lebih luas kira-kira 1,740 hektar.

Tugas segera adalah menyediakan tapak untuk pembinaan melalui perubahan perancangan, pampasan, pengosongan tanah dan kelulusan pelaburan. Langkah-langkah ini menentukan bila kuota perumahan menjadi projek pembinaan dan bila keluarga benar-benar boleh berpindah masuk.

Apa yang sudah siap dan apa langkah seterusnya?

Jabatan Pembinaan berkata tiga projek yang mengandungi 2,283 rumah telah siap dan mula digunakan sejak awal 2026. Projek itu merangkumi 580 rumah di Thanh Tan, 750 di kawasan perumahan Angkatan Polis Rakyat di 20/2 Nguyen Van Qua Street di Dong Hung Thuan Ward, dan 953 di Vinh Loc B.

Di seluruh bandar, 25 projek yang mengandungi kira-kira 22,900 rumah sedang dibina. Tiga belas projek dengan kira-kira 14,000 rumah baru-baru ini memulakan pembinaan. Jumlah pembinaan itu merangkumi projek pada pelbagai peringkat, maka penyerahan kepada penduduk akan berlaku secara berperingkat.

Jabatan itu menjangkakan 13 projek menyediakan kira-kira 9,000 rumah siap sepanjang 2026. Kompilasi maklumat perbandaran oleh Persatuan Hartanah Ho Chi Minh City (HoREA) memberikan ramalan lebih khusus, iaitu 9,402 rumah daripada 13 projek itu, berbanding sasaran yang ditetapkan sebanyak 9,000.

Sebanyak 17 projek lagi yang mengandungi kira-kira 18,000 rumah dijangka menyiapkan kerja asas dan mencapai peringkat yang membolehkan kelayakannya untuk pendaftaran atau pelancaran pasaran dipertimbangkan. Keluarga yang berminat dengan projek tersebut masih perlu menunggu sementara pembinaan diteruskan.

Beberapa tarikh akhir kini membentuk hala tuju program:

• 2026: Siapkan 9,000 rumah, termasuk 2,000 untuk disewa.
• Suku keempat 2026: Mulakan pembinaan enam projek yang dicadangkan, merangkumi kira-kira 84,000 rumah, menurut kompilasi HoREA.
• 2027: Serahkan 57,657 rumah, termasuk 5,000 rumah sewa.
• 2028 hingga 2030: Serahkan 38,200 rumah setahun, termasuk 15,000 rumah sewa setiap tahun.

Kemas kini pembangunan berasingan menyebut kira-kira 40,000 rumah dijangka memulakan pembinaan sebelum akhir 2026, selain kelulusan pelaburan bagi projek yang mengandungi kira-kira 37,000 rumah. Hubungan antara kemas kini itu dengan enam projek yang berjumlah 84,000 rumah belum diperincikan.

Di mana bandar mencari tanah

Tanah perumahan sosial yang dikenal pasti di bandar yang diperluas itu tersebar di tiga kawasan pentadbiran terdahulu. Bekas Ho Chi Minh City merangkumi 100 projek atau bidang tanah seluas 412.5 hektar. Bekas Binh Duong menyumbang 59 bidang seluas 184.09 hektar, manakala bekas Ba Ria - Vung Tau menyumbang 32 bidang seluas 143.61 hektar.

Secara keseluruhan, kedua-dua bekas wilayah itu menyumbang kira-kira 328 hektar, atau sekitar 44% daripada jumlah tanah yang dikenal pasti. Penggabungan itu memperluas kawasan yang boleh dibangunkan untuk perumahan, di samping meningkatkan keperluan menghubungkan kediaman dengan tempat kerja dan perkhidmatan di kawasan bandar yang lebih luas.

Jawatankuasa Rakyat telah mengarahkan Jabatan Perancangan dan Seni Bina menyediakan pelan penggunaan sumber tanah sedia ada. Tugasnya termasuk menyemak tanah yang diuruskan secara langsung oleh kerajaan dan menimbang perubahan kegunaan zon perindustrian, premis pengeluaran dan kilang yang tidak digunakan secara cekap.

Tambahan 1,000 hektar yang dirancang menjelang 2040 memberikan bandar itu tempoh perancangan lebih panjang berbanding program penyerahan rumah yang berakhir pada 2030. Anggaran lebih luas sebanyak 1,740 hektar itu juga tidak termasuk potensi tanah di kawasan pembangunan ekonomi bekas Binh Duong dan Ba Ria - Vung Tau.

Bagi pemaju, isu praktikalnya ialah sama ada sesuatu bidang tanah mempunyai peruntukan perancangan yang sesuai, urusan pampasan yang selesai dan kebenaran untuk kegunaan kediaman. Persekutuan Buruh mengenal pasti tanah yang sedia dibangunkan dan prosedur pelaburan sebagai dua halangan terbesar kepada perumahan pekerja.

Tapak perindustrian menuju masa depan sebagai kawasan kediaman

Rancangan menukar Taman Perindustrian Le Minh Xuan yang diperluas menunjukkan cara bandar itu mahu menyediakan tanah. Tapak seluas 109.91 hektar itu terletak di komune Tan Nhut dan Binh Loi, di bekas Daerah Binh Chanh, kira-kira 15 kilometer dari pusat bandar.

Bandar itu merancang menukar peruntukannya daripada pengeluaran perindustrian dan pergudangan kepada kegunaan kediaman. Khang Phuc Housing Investment and Trading Company ialah pelabur semasa. Perancangan terperinci diluluskan pada 2016 bagi pembangunan perindustrian yang dijangka menyediakan kira-kira 10,000 pekerjaan, dengan kerja infrastruktur masih disiapkan.

Penukaran itu mempunyai beberapa langkah berjadual:

• Menjelang akhir Oktober: Selesaikan semakan cadangan perubahan guna tanah.
• Sebelum November 22: Selesaikan perancangan pecahan kawasan pada skala 1:2,000, selepas pelan keseluruhan bandar diluluskan.
• Sepanjang November: Selesaikan prosedur penamatan projek terdahulu, termasuk kewajipan kewangan pelabur.
• Sebelum December 15: Selesaikan kelulusan dasar pelaburan bagi projek perumahan.
• Awal tahun berikutnya: Teruskan perubahan perancangan terperinci, penukaran tanah, penilaian kebolehlaksanaan dan kebenaran pembinaan infrastruktur.

Perancangan pecahan kawasan menetapkan susunan kegunaan, jalan raya dan infrastruktur di seluruh kawasan. Perancangan lebih terperinci kemudian menentukan bagaimana bangunan dan kemudahan individu disusun di dalamnya. Kedua-dua peringkat mempengaruhi jumlah rumah yang boleh dibina di tapak itu.

Penukaran itu berlaku ketika bandar yang diperluas tersebut mempunyai 105 zon perindustrian dan pemprosesan eksport seluas lebih 50,000 hektar. Enam puluh enam telah ditubuhkan dan sedang beroperasi, dengan kadar penghunian sekitar 80%. Perancangan bandar membayangkan peluasan industri ke kawasan pinggir ketika teras bandar berdepan kekangan tanah dan infrastruktur.

Projek lebih kecil mengatasi halangan berpanjangan

Di Phuoc Long Ward, peruntukan tanah membuka laluan kepada projek perumahan sosial Nam Ly untuk diteruskan selepas tertangguh akibat urusan tanah. Bandar itu memperuntukkan kira-kira 4,820 meter persegi kepada Thao Dien Real Estate Company untuk tempoh 50 tahun.

Peruntukan itu merangkumi 2,940 meter persegi tanah kediaman bandar yang dikecualikan daripada fi penggunaan tanah dan kira-kira 1,878 meter persegi untuk kemudahan awam. Pemaju perlu membina infrastruktur, jalan raya, taman dan landskap tepi sungai yang diluluskan, kemudian menyerahkan kemudahan awam dan tanah berkaitan kepada pengurusan kerajaan.

Nam Ly dirancang mengandungi 291 pangsapuri dalam sebuah bangunan setinggi 26 tingkat dengan satu tingkat bawah tanah, di Do Xuan Hop Street berhampiran jalan tepi sungai Rach Chiec. Tanah itu diperuntukkan tanpa lelongan hak penggunaan tanah atau tender kompetitif untuk memilih pelabur.

Projek itu menggambarkan kepentingan kemajuan pentadbiran walaupun pada skala sederhana. Sebanyak 291 rumahnya hanya sebahagian kecil daripada sasaran bandar, namun keputusan mengenai tanah membolehkan pembangunan yang tertangguh itu bergerak ke arah pelaksanaan seterusnya.

Siapa yang akan menyediakan rumah sewa?

Program sewaan meletakkan sebahagian besar penyerahan rumah pada tiga tahun terakhir. Hanya 7,000 daripada 52,000 rumah sewa dijadualkan bagi gabungan 2026 dan 2027, manakala 45,000 lagi, kira-kira 87%, diperuntukkan bagi 2028 hingga 2030.

Housing Development Fund telah diberikan pelan untuk 25,000 rumah sewa. Persekutuan Buruh sedang berusaha menyediakan kira-kira 10,000 rumah sewa di bawah program pelaburan kesatuan sekerja. Pihak berkuasa yang menyelia zon pemprosesan eksport dan taman perindustrian sedang menyediakan pelan bagi 10,000 unit penginapan pekerja.

Persekutuan Buruh turut mencadangkan supaya 953 pangsapuri penempatan semula yang tidak digunakan di Vinh Loc B ditukar menjadi rumah sewa untuk pekerja. Pangsapuri itu disenaraikan dalam bekalan perumahan yang telah siap; penyediaannya di bawah aturan sewaan yang dicadangkan memerlukan keputusan lanjut tentang kegunaannya.

Perjanjian antara persekutuan itu dengan sembilan syarikat membayangkan penyediaan kira-kira 128,000 rumah menjelang 2030. Kemajuannya berbeza-beza: projek pangsapuri Hoa Sen An Ha yang mengandungi 1,853 unit di Komune Tan Vinh Loc dijangka memulakan pembinaan pada suku keempat 2026, manakala beberapa projek lain dijangka bermula pada 2027 dan yang lain masih memerlukan tanah yang sesuai.

Persekutuan itu sedang membangunkan kerjasama yang menghubungkan kesatuan sekerja, pemaju perumahan dan majikan. Kesatuan akan mengumpulkan maklumat tentang permintaan, pemaju akan membina perumahan, manakala majikan akan membantu mengesahkan keperluan pekerja dan mempertimbangkan sokongan. Ini menghubungkan perancangan projek dengan lebih rapat kepada mereka yang dijangka tinggal di situ.

Mengapa pekerja memerlukan lebih daripada harga beli yang rendah

Tran Thanh Thao, timbalan ketua pejabat Persekutuan Buruh bandar, berkata dapatan awal tinjauan menunjukkan 3,181 anggota kesatuan mencari rumah sewa dan 30,339 mahu membeli perumahan sosial. Keterangan lain daripada persekutuan itu turut memasukkan sewa beli dalam kumpulan kedua.

Sebelum penggabungan, bekas bandar itu mempunyai lebih 60,470 kawasan rumah sewa yang mengandungi lebih 560,000 bilik dan menempatkan lebih 1.4 juta orang, menurut angka yang dihimpunkan HoREA. Keadaannya berbeza-beza, termasuk dari segi pengudaraan, ruang kediaman, infrastruktur dan keselamatan kebakaran.

Nguyen Thi Sinh, seorang pekerja pakaian yang berpindah dari Hai Phong ke Ho Chi Minh City dua dekad lalu, menceritakan bahawa beliau melakukan kerja tambahan untuk mengumpul simpanan sementara suaminya turut mencari syif tambahan. Menjelaskan cara beliau menambah pendapatan daripada kilang, katanya:

Selain gaji tetap dan bayaran kerja lebih masa, saya membawa pulang pakaian dari luar untuk diubah suai.

Keluarga Sinh menyewa rumah yang sama selama lebih sedekad dengan kadar VND2.5 juta sebulan. Apabila tuan rumah mengambilnya semula untuk saudara-mara, tempat tinggal setanding di lokasi lain berharga sekitar VND3.5 juta hingga VND4 juta. Beliau dan suaminya memutuskan untuk pulang ke kampung halaman.

Bagi isi rumah yang mengurus perbelanjaan makanan, penjagaan anak, pengangkutan dan persekolahan, bayaran perumahan bulanan menjadi faktor penentu. Rumah sewa berhampiran tempat kerja dapat memenuhi keperluan segera walaupun keluarga tidak mampu mengumpul simpanan yang cukup untuk membeli rumah.

Pemaju rumah sewa berdepan kekurangan pembiayaan

Nguyen Ninh, pengarah Kien Ninh Investment and Construction Company, berkata rumah yang dibina untuk dijual boleh mendapatkan semula modal dalam tempoh dua hingga tiga tahun, manakala projek sewaan mungkin memerlukan 15 hingga 20 tahun. Kadar pinjaman komersial sebanyak 9% hingga 11% setahun menyukarkan pemaju swasta membiayai tempoh menunggu yang panjang itu.

Rang undang-undang resolusi majlis bandar mencadangkan peningkatan jumlah modal pinjaman yang layak menerima sokongan faedah melalui Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, dikenali sebagai HFIC, daripada VND200 bilion kepada VND300 bilion bagi setiap projek. Ia juga akan memanjangkan tempoh maksimum sokongan daripada tujuh kepada 10 tahun dan memasukkan perumahan sewa dalam kategori yang disokong.

Angka kredit nasional yang dihimpunkan HoREA menunjukkan jurang serupa antara dana yang diperuntukkan dengan dana yang sampai kepada projek dan pembeli. Menjelang August 31, 2026, bank telah memperuntukkan kira-kira VND50.3 trilion di bawah program kredit perumahan sosial yang diperluas kepada lebih VND153 trilion. Pengeluaran pinjaman mencapai kira-kira VND17.5 trilion, atau 11.44% daripada program itu.

Kira-kira VND15 trilion daripada jumlah pengeluaran itu disalurkan kepada pemaju dan VND2.5 trilion kepada pembeli. Kadar program berkuat kuasa mulai July 1 ialah 7% setahun untuk pemaju dan 6.5% untuk pembeli, masing-masing meningkat 0.9 dan 0.6 mata peratusan berbanding separuh pertama 2026. Program perumahan berasingan Bank Dasar Sosial Vietnam dinyatakan mengenakan kadar 5.4% setahun.

Di peringkat nasional, 947 projek perumahan sosial yang mengandungi 910,933 rumah berada pada pelbagai peringkat, iaitu siap, dalam pembinaan dan kelulusan pelaburan. Daripada jumlah itu, 363 projek yang mengandungi 216,626 rumah telah siap. Penyerahan rumah sewa berjumlah 8,314, berbanding pelan nasional 2026 sebanyak 17,176.

Kelulusan lebih pantas perlu menghubungkan rumah dengan kehidupan harian

Pham Quoc Huy, timbalan ketua Bahagian Infrastruktur Teknikal Jabatan Pembinaan, berkata insentif sedia ada tidak mencukupi untuk menarik pelaburan yang diperlukan. Jabatan itu sedang menyemak tanah awam dan menyediakan mekanisme pemilihan pelabur serta sokongan pembangunan.

Prosedur kelulusan dan penetapan pelabur boleh dipendekkan kepada 37 hari jika hak penggunaan tanah sudah diperoleh, atau 52 hari bagi tanah yang diuruskan secara langsung oleh kerajaan. Persekutuan Buruh turut mahukan pemprosesan keutamaan, penyelarasan kerja antara jabatan dan kemas kini awam mengenai permohonan.

Perancangan pengangkutan merupakan sebahagian daripada usaha perumahan yang sama. Pengarah Jabatan Pembinaan Tran Quang Lam mengenal pasti perumahan, kesesakan, banjir dan pencemaran sebagai masalah yang memerlukan pelaburan terancang. Perumahan sosial dirancang supaya terhubung dengan laluan metro, jalan lingkaran, lebuh raya ekspres dan lebuh raya nasional.

Bandar itu menyasarkan kira-kira 255 kilometer laluan metro menjelang 2030. Cadangan jangka panjangnya membayangkan 28 laluan sepanjang kira-kira 1,500 kilometer, dengan pengangkutan awam memenuhi 55% hingga 60% permintaan perjalanan menjelang 2050. Perancangan di sekitar stesen bertujuan menempatkan penduduk dalam jarak kira-kira 10 minit berjalan kaki dari perkhidmatan kereta api.

Pembukaan laluan metro pertama pada Disember 2024 menyediakan laluan sepanjang 19.7 kilometer antara Ben Thanh dengan Suoi Tien. Meluaskan rangkaian itu ke kawasan perumahan baharu akan memberi lebih ramai penduduk pilihan selain perjalanan jauh melalui jalan raya.

Bagi pekerja, lokasi mempengaruhi kos sebenar sesebuah rumah. Sewa, tambang perjalanan dan masa yang dihabiskan untuk berulang-alik semuanya diambil daripada belanjawan isi rumah yang sama. Oleh itu, cabaran penyerahan rumah bandar itu bukan sekadar jumlah pangsapuri, tetapi juga sama ada kediaman baharu menyediakan akses praktikal ke tempat kerja, sekolah, penjagaan kesihatan dan pengangkutan.

Perkara Utama

• Ho Chi Minh City diberi sasaran 181,257 rumah sosial dan sewa bagi tempoh 2026 hingga 2030, termasuk 52,000 rumah sewa.
• Bandar itu telah mengenal pasti kira-kira 740 hektar merangkumi 191 projek dan bidang tanah, dengan 1,000 hektar lagi dirancang dalam perancangan sehingga 2040.
• Tiga projek yang mengandungi 2,283 rumah telah siap pada 2026; kira-kira 22,900 rumah sedang dibina.
• Sasaran penyerahan 2027 ialah 57,657 rumah, lebih enam kali ganda sasaran 2026.
• Penyelesaian yang dicadangkan termasuk menukar tanah perindustrian, menggunakan semula 953 pangsapuri Vinh Loc B dan melanjutkan sokongan kewangan untuk pemaju.
• Kelulusan tanah, pembiayaan serta akses kepada tempat kerja dan pengangkutan akan menentukan seberapa pantas pekerja memperoleh perumahan yang sesuai.