Malaysia Hampir Memuktamadkan Peraturan Kebangsaan Sewa Penginapan Jangka Pendek Ketika Pulau Pinang Bersedia Melaksanakan Perubahan pada Januari

Pemeriksaan lesen dan peraturan bangunan menjadi asas rancangan nasional

Malaysia sedang memuktamadkan garis panduan kebangsaan yang akan mewajibkan penginapan yang ditawarkan untuk tempoh singkat didaftarkan dan memenuhi syarat pelesenan pihak berkuasa tempatan sebelum boleh beroperasi secara sah. Platform tempahan digital dijangka menggugurkan hartanah yang tidak berlesen, manakala apartmen dan hartanah strata lain kekal tertakluk pada peraturan pengurusan bangunan masing-masing.

Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Datuk Aiman Athirah Sabu menggariskan kerangka itu di Dewan Rakyat pada 26 Oktober 2026. Garis panduan tersebut sedang menjalani semakan akhir bersama Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya sebelum dipertimbangkan Jemaah Menteri, diikuti persetujuan Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan serta penerimaan oleh pihak berkuasa negeri dan tempatan.

Cadangan itu muncul ketika Pulau Pinang bersiap sedia untuk mengubah peraturannya sendiri mulai 1 Januari 2027, termasuk mengurangkan fi bagi operasi lebih kecil dan menaikkan jumlah maksimum bilik yang dibenarkan daripada lima kepada 10. Perkembangan ini menunjukkan usaha Malaysia untuk menampung perniagaan pelancongan sambil menangani aduan penduduk yang tinggal bersebelahan hartanah sewaan.

Aiman Athirah menjawab soalan Syerleena Abdul Rashid, Ahli Parlimen Pakatan Harapan bagi Bukit Bendera, yang membangkitkan kebimbangan mengenai bunyi bising, keselamatan, penyalahgunaan kemudahan bersama dan kemasukan pengunjung yang tidak dikenali ke dalam bangunan kediaman.

Penginapan sewaan jangka pendek, yang dirujuk kerajaan sebagai STRA, bermaksud hartanah kediaman yang disewakan untuk kunjungan singkat, lazimnya melalui platform tempahan dalam talian. Kerangka nasional itu akan menangani pendaftaran, keselamatan, kebersihan, pengurusan operasi dan tanggungjawab pengendali terhadap komuniti sekitar.

Bagaimana proses kelulusan akan berjalan

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, menerusi PLANMalaysia, sedang membangunkan garis panduan itu bersama kementerian pelancongan, kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan. Matlamatnya ialah menyediakan rujukan kawal selia yang seragam di seluruh negara, sementara pelesenan dan penguatkuasaan tetap melibatkan pihak berkuasa yang bertanggungjawab di setiap lokasi.

Aiman Athirah berkata maklum balas daripada kementerian pelancongan masih ditunggu sebelum dokumen itu boleh dikemukakan semula kepada Jemaah Menteri. Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan, yang dipengerusikan perdana menteri dan dihadiri ketua-ketua menteri negeri, kemudian akan menelitinya untuk mencapai persetujuan bersama.

Timbalan menteri itu menjelaskan urutan proses tersebut dalam jawapan parlimennya:

Dokumen itu akan dibentangkan kepada Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan persetujuan bersama sebelum diterima pakai oleh pihak berkuasa negeri dan tempatan di seluruh negara.

Tiada tarikh kuat kuasa nasional atau keputusan muktamad mengenai cadangan had tahunan 180 malam diumumkan. Oleh itu, pengendali berdepan kerangka yang masih melalui proses kelulusan, di samping peraturan tempatan yang sudah berkuat kuasa di tempat seperti Pulau Pinang.

Hubungan antara pelesenan tempatan dengan pendaftaran pelancongan turut disentuh dalam jawapan parlimen terdahulu oleh Timbalan Menteri Pelancongan, Seni dan Budaya Khairul Firdaus Akbar Khan. Beliau berkata kedua-dua kementerian bersetuju bahawa premis STRA hanya boleh didaftarkan sebagai penginapan pelancong selepas memperoleh lesen menjalankan perniagaan daripada pihak berkuasa tempatan yang berkenaan.

Badan pengurusan apartmen kekal berkuasa

Pemilik apartmen perlu mempertimbangkan kedua-dua syarat pelesenan awam dan peraturan yang mengawal bangunan mereka. Di bawah kerangka yang dicadangkan, hartanah strata kekal terikat dengan keputusan dan undang-undang kecil Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan masing-masing di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

Pemilikan strata lazimnya menggabungkan pemilikan individu terhadap sesuatu unit dengan tanggungjawab bersama terhadap ruang seperti koridor, lif dan kemudahan rekreasi. Badan Pengurusan Bersama dan Perbadanan Pengurusan mengurus kepentingan bersama tersebut, menjadikan peranan mereka amat relevan apabila tetamu berbayar menggunakan bangunan kediaman.

Aiman Athirah berkata Akta 2013 itu sudah menyediakan mekanisme untuk badan-badan berkenaan mengurus dan menguatkuasakan undang-undang kecil. Oleh itu, pemilik hartanah yang ingin beroperasi secara sah perlu memenuhi keperluan bangunan serta syarat pihak berkuasa tempatan.

Kebimbangan Syerleena menjelaskan sebab kedua-dua peringkat itu penting. Pelesenan mengawal premis sebagai sebuah perniagaan, manakala peraturan bangunan menetapkan cara pengunjung dan penduduk menggunakan pintu masuk, kemudahan dan ruang bersama yang sama.

Platform tempahan akan turut terlibat dalam penguatkuasaan

Platform digital menjadi teras sistem pematuhan yang dicadangkan kerana platform itu menghubungkan pengendali dengan tetamu. Kerajaan menggalakkan kerjasama dengan syarikat platform untuk mengesahkan status lesen secara automatik sebelum sesuatu hartanah disenaraikan.

Aiman Athirah turut berkata platform perlu bertanggungjawab menggugurkan hartanah yang tidak mempunyai lesen atau melanggar syarat pihak berkuasa tempatan dan undang-undang sedia ada. Langkah ini akan mengaitkan kebenaran untuk beroperasi dengan akses berterusan kepada tempahan dalam talian.

Timbalan menteri itu menjelaskan pemeriksaan yang dicadangkan sebelum penyenaraian:

Bagi memastikan pematuhan sepenuhnya, kerajaan turut menggalakkan kerjasama strategik dengan syarikat platform digital untuk melaksanakan mekanisme pengesahan status lesen secara automatik sebelum premis disenaraikan.

Pihak berkuasa tempatan dan agensi penguatkuasaan turut mempunyai kuasa di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 serta undang-undang kecil tempatan yang berkaitan. Aiman Athirah berkata kuasa ini membolehkan tindakan diambil terhadap pengendali yang terus melanggar syarat dan boleh digunakan untuk memastikan penyenaraian penginapan haram disekat.

Oleh itu, kerangka tersebut menggabungkan pemeriksaan sebelum penyenaraian, pengguguran penyenaraian selepas pelanggaran dan tindakan undang-undang terhadap pengendali. Badan pengurusan bangunan akan terus menguatkuasakan peraturan masing-masing yang berkenaan di samping langkah-langkah itu.

Implikasi cadangan had 180 malam

Had tahunan yang dicadangkan sebanyak 180 malam akan mengehadkan tempoh sesebuah hartanah boleh beroperasi sebagai STRA dalam setahun. Had sedemikian akan secara langsung menjejaskan jumlah malam yang boleh dijual oleh pemilik, menjadikannya antara perkara paling besar kesannya terhadap perniagaan sewaan.

Aiman Athirah berkata penilaian impak kawal selia telah diselesaikan semasa penyediaan kerangka awal. Penilaian ini merupakan pemeriksaan berstruktur tentang kesan sesuatu peraturan yang dicadangkan terhadap perniagaan, pengguna, kerajaan dan komuniti.

Penilaian itu merangkumi kos pematuhan bagi pemilik dan pengendali, potensi pendapatan sewaan, kesan terhadap hotel dan pelancongan, harga penginapan, pilihan pengguna serta hasil kerajaan. Ia juga meneliti keselamatan awam dan kesejahteraan komuniti.

Aiman Athirah berkata keputusan itu perlu mengimbangi peluang pendapatan dan permintaan pelancongan dengan keselamatan awam, ketenteraman awam serta kesejahteraan penduduk. Pendaftaran dan pemeriksaan lesen menentukan sama ada sesuatu operasi memenuhi syarat; had malam pula turut mengawal skala aktivitinya sepanjang tahun.

Bagi pemilik hartanah, perkara praktikal termasuk kos untuk memenuhi syarat dan pendapatan yang boleh diperoleh dalam sebarang had operasi. Bagi jiran, isu yang dibangkitkan di Parlimen berkaitan penggunaan ruang kediaman seharian, termasuk bunyi bising, akses pengunjung dan kemudahan bersama.

Pulau Pinang beralih daripada peraturan sedia ada kepada pindaan Januari

Pulau Pinang memberikan contoh konkrit tentang peraturan yang sudah dilaksanakan dan sedang disesuaikan. Aiman Athirah merujuk Garis Panduan Pengoperasian Penginapan Persendirian dalam Skim Hartanah Strata yang berkuat kuasa pada 1 April 2023, serta undang-undang kecil penginapan tempatan yang mula berkuat kuasa pada 1 Ogos 2026.

Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri meluluskan pindaan pada 19 Oktober, dan Pengerusi Jawatankuasa Kerajaan Tempatan dan Perancangan Bandar dan Desa Negeri H'ng Mooi Lye mengumumkan perubahan itu pada 23 Oktober. Pindaan tersebut sedang melalui proses pewartaan, dengan pelaksanaan dijadualkan pada 1 Januari 2027.

Peristiwa penting utama menunjukkan perkembangan proses negeri dan nasional:

• Januari hingga Ogos 2023: PLANMalaysia mengadakan lebih 10 sesi libat urus pihak berkepentingan mengenai draf kerangka nasional.
• 1 April 2023: Garis panduan Pulau Pinang bagi penginapan persendirian dalam skim strata mula berkuat kuasa.
• September 2023: PLANMalaysia menyelesaikan Konsultasi Awam Bersepadu mengenai draf garis panduan nasional.
• 1 Ogos 2026: Undang-undang kecil penginapan tempatan Pulau Pinang mula berkuat kuasa, dengan pengendali pada mulanya diberi tempoh dua bulan untuk mendaftar.
• 19 Oktober 2026: Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Pulau Pinang meluluskan pindaan kepada peraturannya.
• 26 Oktober 2026: Aiman Athirah menggariskan peringkat semakan akhir garis panduan nasional di Parlimen.
• 1 Januari 2027: Peruntukan pindaan Pulau Pinang dijadualkan mula berkuat kuasa.

Majlis Bandaraya Pulau Pinang dan Majlis Bandaraya Seberang Perai akan memperincikan garis panduan dan prosedur operasi sebelum pelaksanaan. Pindaan itu turut menjelaskan takrif penginapan persendirian berdasarkan sifat, penggunaan sebenar dan aturan operasinya, dengan perniagaan hotel kekal tertakluk pada syarat pelesenan hotel.

Fi lebih rendah disertai syarat keselamatan dan perancangan

Pindaan yang diumumkan Pulau Pinang mengurangkan fi lesen tahunan bagi unit penginapan persendirian dengan sehingga tiga bilik daripada RM1,000 kepada RM500, iaitu pengurangan separuh. H'ng turut menyatakan caj tambahan RM200 setahun bagi setiap bilik tambahan, sehingga dua bilik tambahan di bawah aturan itu.

Pengumuman itu turut menyenaraikan kadar tahunan mengikut jumlah bilik secara berasingan: RM400 bagi satu bilik, RM600 bagi dua, RM800 bagi tiga, RM1,000 bagi empat dan RM1,800 bagi lima hingga 10 bilik. Pengendali perlu merujuk jadual fi terperinci majlis untuk mengira cara caj ini dikenakan terhadap premis mereka.

Jumlah maksimum bilik meningkat dua kali ganda, daripada lima kepada 10, tertakluk pada syarat pihak berkuasa tempatan. H'ng berkata pengendali masih perlu memenuhi keperluan keselamatan, termasuk insurans liabiliti awam. Insurans itu memberikan perlindungan terhadap tuntutan tertentu yang berpunca daripada kecederaan atau kerosakan melibatkan orang lain.

Persetujuan daripada hartanah bersebelahan juga mungkin diperlukan, bergantung pada syarat pihak berkuasa tempatan yang berkenaan. Pengendali penginapan di kawasan kediaman bertanah di bawah bidang kuasa Majlis Bandaraya Pulau Pinang akan diberi tempoh tiga tahun untuk memenuhi keperluan perancangan bagi menukar kegunaan daripada kediaman kepada komersial.

H'ng berkata penguatkuasaan boleh merangkumi kompaun sehingga RM1,000, pendakwaan dan penyitaan jika dibenarkan undang-undang. Kompaun ialah penalti kewangan yang ditawarkan untuk menyelesaikan sesuatu kesalahan tanpa melalui pendakwaan penuh. Perubahan Januari itu bertujuan membawa pengendali ke dalam sistem kawal selia sambil melindungi komuniti sekitar.

Pengendali mahu pematuhan mampu milik dan dialog berterusan

Pengerusi Persatuan Pengendali Homestay/Penginapan Jangka Pendek Malaysia Pulau Pinang, Lydia Tan, menyambut baik semakan fi itu. Beliau berkata kebimbangan sebelum ini tertumpu pada beban kewangan gabungan caj tahunan RM1,800 bagi setiap unit dan fi pelesenan RM1,000 atau lebih.

Tan menyifatkan perubahan itu sebagai hasil perbincangan dengan kerajaan negeri:

Semakan ini merupakan hasil positif daripada perbincangan dengan kerajaan negeri. Peraturan sepatutnya menggalakkan pengendali menyertai kerangka yang sah, bukannya menjadikan pematuhan tidak berdaya maju dari segi komersial.

Beliau turut mencadangkan agar satu lesen dibenarkan meliputi beberapa hartanah yang diuruskan oleh pengendali berdaftar yang sama. Satu lagi permintaan ialah penubuhan jawatankuasa kerja industri yang menghimpunkan pengendali, wakil kerajaan dan pihak berkuasa berkaitan untuk perbincangan kawal selia secara berkala.

Cadangan beliau menangani aspek pentadbiran pematuhan selain fi. Pengendali yang mengurus beberapa hartanah akan menghadapi beban kerja pelesenan yang berbeza daripada mereka yang menyewakan satu unit sahaja, sementara majlis masih perlu memantau premis yang diliputi.

Cadangan industri terdahulu memperlihatkan keutamaan yang bersaing

Sumbangan Airbnb kepada konsultasi 2023 mencadangkan agar STRA dibenarkan secara lalai di semua bangunan strata, dengan penduduk boleh menentukan syarat atau kebenaran menerusi undian 75 peratus melalui Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan mereka.

Syarikat itu turut mencadangkan portal pendaftaran dalam talian nasional untuk memberikan data aktiviti sewaan kepada pihak berkuasa, selain daftar pengecualian bagi pengendali dan tetamu yang melanggar Kod Tatakelakuan industri. Itu ialah saranan syarikat; huraian terkini Aiman Athirah menetapkan premis strata kekal tertakluk pada keputusan pengurusan dan undang-undang kecil masing-masing.

Ketua dasar awam serantau Airbnb, Mich Goh, memetik anggaran Oxford Economics bahawa Airbnb menyumbang lebih RM5 bilion kepada keluaran dalam negara kasar Malaysia dan menyokong hampir 57,000 pekerjaan pada 2022. Angka itu merupakan sebahagian daripada hujah syarikat mengenai peranan ekonomi sektor berkenaan.

Kementerian pelancongan juga sedang mengkaji semula Akta Industri Pelancongan 1992. Dalam jawapan parlimen pada Julai 2025, Khairul Firdaus berkata 54 sesi konsultasi yang melibatkan hampir 1,000 peserta telah menyumbang kepada cadangan meliputi pelesenan, insurans, penguatkuasaan lebih tegas, pendaftaran platform digital dan tribunal pelancongan.

Ketika itu, beliau menyatakan akhir 2025 atau awal 2026 sebagai jangkaan tempoh untuk membentangkan kajian semula itu di Dewan Rakyat. Perbincangan STRA semasa tertumpu pada garis panduan perancangan dan proses kelulusannya, sementara cadangan pelancongan terdahulu menunjukkan usaha lebih luas untuk menangani perniagaan tempahan digital dan perlindungan pengguna.

Perkara Utama

• Garis panduan STRA nasional Malaysia sedang melalui semakan akhir sebelum dipertimbangkan Jemaah Menteri dan seterusnya diterima pakai oleh pihak berkuasa negeri dan tempatan.
• Kerangka yang dicadangkan mewajibkan pendaftaran dan pematuhan terhadap syarat pelesenan pihak berkuasa tempatan.
• Hartanah strata kekal tertakluk pada keputusan dan undang-undang kecil pengurusan bangunan masing-masing.
• Platform digalakkan mengesahkan lesen secara automatik serta menggugurkan penyenaraian yang tidak berlesen atau tidak mematuhi syarat.
• Cadangan had tahunan 180 malam telah menjalani penilaian impak kawal selia, namun keputusan muktamad masih belum dibuat.
• Peraturan pindaan Pulau Pinang dijadualkan berkuat kuasa pada 1 Januari 2027, termasuk fi lebih rendah dan had maksimum 10 bilik, tertakluk pada syarat.