Kadar Gadai Janji Tetap Korea Selatan Melepasi 5% Ketika Peminjam Berdepan Bayaran Balik Lebih Tinggi

Kadar gadai janji September mencecah paras tertinggi sejak 2012

Kadar purata gadai janji tetap Korea Selatan mencecah 5.11% pada September 2026, melepasi 5% buat kali pertama sejak Bank of Korea mula merekodkan kadar gadai janji tetap dan berubah secara berasingan pada Januari 2013. Kenaikan itu menjadikan kepastian bayaran balik lebih mahal ketika banyak isi rumah berdepan pelarasan pinjaman sedia ada.

Angka purata wajaran kadar faedah September Bank of Korea, yang dikeluarkan pada 29 Oktober, menunjukkan kadar purata gadai janji baharu ialah 4.88%, meningkat daripada 4.66% pada Ogos. Kadar itu merupakan yang tertinggi sejak April 2012, ketika mencecah 4.94%, dan meneruskan kenaikan kadar gadai janji untuk lima bulan berturut-turut.

Kadar gadai janji berubah turut meningkat, daripada 4.53% kepada 4.76%. Kadar tetap naik sebanyak 0.23 mata peratusan, daripada 4.88% kepada 5.11%, menjadikan jurang antara kedua-dua kategori itu 0.35 mata peratusan.

Angka tersebut merangkumi pinjaman baharu yang dikeluarkan sepanjang September. Peminjam sedia ada berdepan perubahan mengikut kontrak masing-masing, termasuk apabila kadar berubah disemak semula atau tempoh awal berkadar tetap berakhir. Di seluruh bank domestik, gadai janji bernilai 165 trilion won dijadualkan mengalami pelarasan kadar pada suku keempat.

Keadaan pada Oktober lebih rumit. Hasil bon bank, yang membantu menentukan harga gadai janji tetap, menurun, manakala COFIX, indeks kos pembiayaan yang digunakan bagi banyak gadai janji berubah, meningkat. Oleh itu, peminjam berdepan dua tekanan berbeza: sebahagian tawaran gadai janji tetap baharu menjadi lebih rendah, sementara pinjaman berubah sedia ada mungkin terus menjadi lebih mahal.

Bagaimana kenaikan berlaku

Angka terkini menyusuli kenaikan kadar dasar Bank of Korea berturut-turut pada Julai dan Ogos. Setiap kenaikan ialah 0.25 mata peratusan. Bank pusat kemudian mengekalkan kadar penanda arasnya pada 3.00% pada 22 Oktober, dengan kesemua tujuh anggota Lembaga Dasar Monetari menyokong keputusan itu.

• Oktober 2025: Rentetan kenaikan kadar gadai janji tetap selama 12 bulan berturut-turut bermula.
• Julai dan Ogos 2026: Bank of Korea menaikkan kadar penanda arasnya dalam mesyuarat berturut-turut.
• September: Kadar purata gadai janji tetap mencecah 5.11%, manakala purata gabungan gadai janji mencapai 4.88%.
• 15 Oktober: Persekutuan Bank Korea mengumumkan COFIX September sebanyak 3.43%, meningkat daripada 3.18%.
• 22 Oktober: Bank of Korea mengekalkan kadar penanda arasnya pada 3.00%.
• 29 Oktober: Angka kadar faedah bank bagi September menunjukkan kos pinjaman meningkat bagi gadai janji, kredit peribadi dan pinjaman korporat.

Kenaikan pada Julai dan Ogos ialah kenaikan kadar dasar berturut-turut yang pertama sejak Januari 2023, iaitu penghujung siri tujuh kenaikan dalam mesyuarat berturut-turut yang bermula pada April 2022.

Mengapa jeda dasar tidak menghentikan kenaikan kadar pinjaman

Kadar penanda aras Bank of Korea mempengaruhi kos wang di seluruh sistem kewangan, tetapi bank perdagangan turut menetapkan harga pinjaman berdasarkan kos pembiayaan sendiri dan kadar faedah pasaran. Kos tersebut boleh terus berubah selepas bank pusat mengekalkan kadarnya.

Pada September, hasil bon bank berkadar kredit AAA dengan tempoh matang lima tahun meningkat daripada 4.35% kepada 4.53%. Bon sedemikian merupakan rujukan penting bagi penetapan harga gadai janji tetap. COFIX meningkat sebanyak 0.25 mata peratusan kepada 3.43%, paras tertinggi sejak Jun 2024 dan kenaikan bulanan terbesar sejak November 2022.

Kadar pasaran jangka pendek turut meningkat. Kadar sijil deposit yang matang dalam 91 hari naik daripada 2.97% kepada 3.17%. Hasil bon bank AAA yang matang dalam tiga bulan meningkat daripada 3.07% kepada 3.32%, manakala hasil bon yang matang dalam enam bulan naik sebanyak 0.29 mata peratusan.

Kim Sung-jun, ketua pasukan statistik kewangan Bank of Korea, mengaitkan kenaikan kadar pinjaman dengan kenaikan kadar dasar pada Ogos dan kadar rujukan yang lebih tinggi sepanjang September. Beliau turut menyatakan perubahan caj tambahan bank dan pengurusan pinjaman yang lebih ketat sebagai faktor yang mungkin menyumbang.

Harga gadai janji biasanya menggabungkan kadar rujukan dengan caj tambahan yang ditetapkan bank, selepas ditolak sebarang diskaun yang layak diterima pelanggan. Oleh itu, penurunan kadar rujukan mungkin mengambil masa sebelum dirasai peminjam, dan keputusan penetapan harga bank boleh mempengaruhi sejauh mana penurunan itu mengurangkan kos sesuatu pinjaman.

Maksud kadar lebih tinggi dari segi won

Peminjam yang berhutang 500 juta won akan membayar faedah tahunan sebanyak 35 juta won pada kadar 7%, bersamaan kira-kira 2.92 juta won sebulan, dengan andaian baki pinjaman tidak berubah. Pada kadar 5%, jumlah pinjaman yang sama akan menghasilkan faedah tahunan sebanyak 25 juta won, atau kira-kira 2.08 juta won sebulan.

Perbezaannya ialah 10 juta won setahun, atau kira-kira 833,000 won sebulan. Pengiraan ini meliputi faedah sahaja. Gadai janji yang memerlukan bayaran balik berkala bagi jumlah pokok turut merangkumi pembayaran pokok, dan jumlah bayarannya bergantung pada tempoh berbaki serta jadual pembayaran balik.

Perubahan yang lebih kecil pun memberi kesan. Kenaikan sebanyak 0.25 mata peratusan menambah 1.25 juta won kepada faedah tahunan bagi baki pinjaman 500 juta won yang tidak berubah, bersamaan kira-kira 104,000 won sebulan.

Perbezaan kadar purata gadai janji tetap dan berubah pada September, iaitu 5.11% berbanding 4.76%, bersamaan 1.75 juta won setahun bagi baki pinjaman yang sama. Pada kadar permulaan tersebut, jumlah itu kira-kira 146,000 won sebulan dari segi faedah. Perubahan kadar berubah pada masa depan akan menentukan bagaimana perbandingan itu berubah sepanjang tempoh pinjaman.

Peminjam sedia ada berdepan pelarasan besar-besaran

Angka Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan yang diserahkan kepada Han Chang-min, ahli parlimen Parti Demokratik Sosial, menunjukkan gadai janji bernilai 165 trilion won dijadualkan mengalami pelarasan kadar pada suku keempat. Peminjam yang memperoleh kadar sekitar 2% hingga 3% pada 2021 mungkin berdepan kenaikan ketara apabila tempoh awal pinjaman mereka berakhir.

Jumlah yang menunggu pelarasan itu 21.1 trilion won lebih tinggi berbanding 143.9 trilion won yang dijadualkan pada suku sebelumnya, iaitu peningkatan kira-kira 14.7%. Oleh itu, jumlah gadai janji yang lebih besar kini sampai ke tahap apabila keadaan pinjaman semasa boleh menjejaskan belanjawan isi rumah.

Tekanan itu sudah kelihatan susulan kenaikan kadar gadai janji pada Oktober. Kadar pinjaman peminjam yang mengambil gadai janji 500 juta won pada Oktober 2021 berubah daripada 3.6% kepada 5.6% bulan ini. Bayaran balik bulanan meningkat daripada 2.27 juta won kepada 2.79 juta won, menambah 520,000 won kepada komitmen isi rumah itu.

Gadai janji berubah diselaraskan semula pada sela masa yang ditetapkan dalam kontrak, maka kenaikan COFIX September akan dirasai peminjam pada masa yang berbeza. Isi rumah yang menghampiri tarikh pelarasan seterusnya mungkin berdepan kadar lebih tinggi walaupun bank pusat mengekalkan dasar pada bulan tersebut.

Gadai janji tetap dan berubah bergerak ke arah berbeza

Tawaran gadai janji pada Oktober menunjukkan mengapa purata September hanya memberikan gambaran sebahagian kepada mereka yang ingin mendapatkan pinjaman baharu. Di KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori dan NH NongHyup, kadar yang ditawarkan pada 27 Oktober berjulat antara 4.61% hingga 6.65% bagi gadai janji dengan tempoh awal tetap selama lima tahun. Kadar gadai janji yang diselaraskan setiap enam bulan pula berjulat antara 4.42% hingga 6.48%.

Jurang pada kadar terendah ialah kira-kira 0.20 mata peratusan, turun daripada 0.55 mata pada penghujung September. Pada kadar tertinggi, jurang pada 27 Oktober ialah 0.17 mata. Tawaran kadar tetap di lima bank itu telah turun sebanyak 0.30 mata peratusan pada kadar terendah dan 0.25 mata pada kadar tertinggi sejak penghujung September.

Hasil bon bank membantu menjelaskan perubahan itu. Hasil bon yang matang dalam lima tahun turun daripada kira-kira 4.53% pada 30 September kepada 4.28% pada 23 Oktober. Dalam tempoh yang sama, kenaikan COFIX yang baru diumumkan mula mempengaruhi penetapan harga gadai janji berubah.

Pengiraan lain pada 23 Oktober meletakkan tawaran gadai janji berubah antara 4.42% hingga 6.795%, berbanding julat 4.42% hingga 6.48% pada 27 Oktober bagi produk yang diselaraskan setiap enam bulan. Kadar yang dikenakan kepada peminjam bergantung pada bank, produk, tempoh pelarasan dan diskaun yang tersedia.

Gadai janji dengan tempoh tetap lima tahun memberikan kepastian sepanjang tempoh itu, diikuti syarat pelarasan yang dinyatakan dalam kontraknya. Tempoh perlindungan tersebut sama penting dengan kadar permulaan ketika membandingkan kos pinjaman.

Isi rumah berdepan kos lebih tinggi di luar pembelian rumah

Kadar purata semua pinjaman isi rumah baharu mencapai 4.96%, paras tertinggi sejak November 2023, ketika kadarnya ialah 5.04%. Angka terperinci menunjukkan kenaikan bulanan sebanyak 0.20 mata peratusan; purata 4.96% yang sama turut dilaporkan bersama kenaikan lebih kecil sebanyak 0.14 mata dalam satu lagi pengiraan yang diterbitkan.

Pinjaman peribadi am tanpa cagaran, yang tidak memerlukan aset seperti rumah sebagai cagaran, mencatat purata 6.49%, naik daripada 6.33% pada Ogos. Kadar itu tertinggi sejak Disember 2023, ketika puratanya 6.58%. Kadar telah meningkat selama empat bulan berturut-turut, selepas berada pada 5.72% pada Jun.

Pinjaman untuk membiayai deposit jeonse turut menjadi lebih mahal, meningkat daripada 4.35% kepada 4.57%. Dalam sistem sewaan jeonse Korea Selatan, penyewa membayar deposit yang besar dan bukannya menanggung keseluruhan kos perumahan melalui sewa bulanan. Kadar pinjaman deposit yang lebih tinggi meningkatkan kos menyewa bagi isi rumah yang meminjam wang tersebut.

Bahagian pinjaman isi rumah baharu yang membawa kadar tetap meningkat daripada 23.5% kepada 24.0%, kenaikan untuk bulan kedua berturut-turut. Namun, dalam kalangan gadai janji, bahagian berkadar tetap turun daripada 35.3% kepada 34.2%. Gadai janji tetap kekal lebih mahal berbanding produk berubah pada September, menyebabkan peminjam perlu menimbang kos permulaan yang lebih rendah dengan kepastian bayaran balik.

Perniagaan membayar lebih ketika kadar deposit meningkat

Kadar purata semua pinjaman baharu di bank penerima deposit meningkat daripada 4.40% kepada 4.57%. Kadar pinjaman korporat naik daripada 4.30% kepada 4.49%, dengan perniagaan kecil mengalami kenaikan yang lebih besar.

Syarikat besar membayar purata 4.37%, naik 0.16 mata peratusan. Perusahaan kecil dan sederhana membayar 4.63%, naik 0.25 mata. Bank of Korea mengaitkan kenaikan pinjaman korporat dengan kadar pasaran jangka pendek yang lebih tinggi, termasuk kadar sijil deposit yang matang dalam 91 hari. Sesetengah bank mengeluarkan lebih banyak pinjaman kepada syarikat besar pada kadar lebih rendah, sekali gus mengehadkan kenaikan dalam kategori itu.

Penyimpan turut menerima kadar lebih tinggi. Kadar purata deposit simpanan baharu dan produk pembiayaan berkaitan meningkat sebanyak 0.24 mata peratusan kepada 3.45%. Deposit simpanan semata-mata mencatat purata 3.39%, manakala produk pembiayaan pasaran, termasuk sijil deposit dan bon kewangan, mencatat purata 3.69%.

Kadar deposit meningkat lebih pantas berbanding kadar pinjaman sepanjang September, mengecilkan perbezaan antara purata kadar pinjaman dan deposit baharu daripada 1.19 kepada 1.12 mata peratusan. Bagi baki pinjaman dan deposit sedia ada, kadar purata deposit meningkat kepada 2.27% dan kadar purata pinjaman kepada 4.48%.

Kadar deposit yang lebih tinggi memberi ganjaran kepada penyimpan, tetapi turut meningkatkan kos yang perlu dibayar bank untuk mendapatkan dana. Apabila kos tersebut dimasukkan dalam COFIX, ia boleh menambah tekanan terhadap kadar gadai janji berubah.

Apa yang mungkin berubah selepas jeda Oktober?

Bank of Korea mengekalkan kadar pada 22 Oktober sambil menilai kesan kenaikan sebelumnya. Keputusannya mencerminkan pertumbuhan domestik yang kukuh dan tekanan inflasi berterusan, di samping ketidaktentuan akibat ketegangan berpanjangan di Timur Tengah serta dasar monetari dan fiskal ekonomi utama.

Bank pusat menjangkakan pertumbuhan pada 2026 dan 2027 akan melebihi ramalan Ogosnya, masing-masing sebanyak 3.3% dan 2.9%. Bank itu juga menjangkakan inflasi teras pada 2027, iaitu ukuran yang tidak mengambil kira harga makanan dan tenaga yang tidak menentu, akan melebihi ramalan sebelumnya sebanyak 2.5%. Keputusan kadar seterusnya akan bergantung pada petunjuk ekonomi yang diterima.

Park Jun-woo, pakar strategi bon di Hana Securities, mengekalkan ramalan bahawa kadar akan dinaikkan lagi pada November 2026 dan Februari 2027. Kim Sung-soo, pakar strategi bon di Hanwha Investment & Securities, turut meramalkan dua kenaikan sebanyak 0.25 mata peratusan, yang akan membawa kadar penanda aras kepada 3.50%, dan kadar itu dikekalkan hingga penghujung 2027. Ini ialah ramalan firma broker; bank pusat belum memutuskan kenaikan tersebut.

Kedua-dua firma mempunyai pandangan berbeza mengenai pasaran bon. Hana menjangkakan turun naik yang lebih besar, manakala Hanwha meramalkan hasil bon kerajaan bertempoh matang tiga tahun akan berada pada paras minimum 3.80% sehingga mesyuarat dasar November.

Bagi gadai janji tetap, penurunan hasil bon bank pada Oktober menawarkan kemungkinan kelegaan. Kadar gadai janji Bogeumjari juga tidak berubah sejak Ogos, selepas lima kenaikan berjumlah 1.25 mata peratusan hingga Julai. Kim Sung-jun berkata kadar gadai janji Oktober mungkin turun jika mengikut hasil bon, sambil menyatakan caj tambahan bank dan pergerakan pasaran hingga penghujung bulan turut memainkan peranan.

Perkara Utama

• Kadar purata gadai janji tetap September mencecah 5.11%, bacaan pertama melebihi 5% sejak rekod berasingan bermula pada Januari 2013.
• Purata gabungan gadai janji meningkat kepada 4.88%, paras tertinggi sejak April 2012. Gadai janji berubah mencatat purata 4.76%.
• Gadai janji bernilai 165 trilion won dijadualkan mengalami pelarasan kadar pada suku keempat, kira-kira 14.7% lebih tinggi berbanding suku sebelumnya.
• Kenaikan daripada 5% kepada 7% menambah 10 juta won kepada faedah tahunan bagi baki pinjaman 500 juta won yang tidak berubah.
• Hasil bon bank turun pada Oktober, manakala COFIX meningkat, mewujudkan tekanan penetapan harga berbeza bagi gadai janji tetap dan berubah.
• Bank of Korea mengekalkan kadar penanda arasnya pada 3.00% pada 22 Oktober. Kenaikan seterusnya masih mungkin berlaku, dengan beberapa firma broker meramalkan kenaikan pada November dan Februari.