Hanoi Arah Pelan Perobohan di 12 Projek Muong Thanh Ketika Penduduk Menunggu Keputusan Perumahan

Hampir 25,000 apartmen dibina berbanding 6,759 yang diluluskan

Hanoi meluluskan rangka kerja khas bagi menangani pelanggaran pembinaan dan tanah di 12 projek yang dikaitkan dengan Muong Thanh Group. Pemaju diwajibkan menyediakan aturan perobohan yang selamat dalam tempoh 30 hari selepas perintah perobohan berkuat kuasa, manakala pihak berkuasa tempatan dibenarkan menguatkuasakan pematuhan dengan kos ditanggung pemaju.

Majlis Rakyat Hanoi meluluskan resolusi itu pada 28 Oktober 2026. Angka bandar menunjukkan projek-projek tersebut mempunyai 24,943 apartmen berbanding 6,759 yang diluluskan melalui dokumen perancangan atau permit pembinaan, iaitu lebihan 18,184 unit. Jumlah sebenar kira-kira 3.69 kali ganda daripada jumlah yang diluluskan.

Petunjuk konkrit pertama tentang kesan dasar itu terhadap isi rumah muncul dalam mesyuarat pada 5 November di Wad Dinh Cong. Semakan awal mengenal pasti 246 apartmen berkeluasan 43 hingga 74 meter persegi, yang penghuninya dijangka berpindah dari empat bangunan di Kim Van-Kim Lu.

Hanoi akan menilai bangunan dan bahagian individu secara berasingan. Sesetengahnya mungkin boleh dikekalkan selepas pemeriksaan keselamatan, penambahbaikan infrastruktur dan kerja pembetulan lain. Yang lain berdepan perobohan atau pemulihan ruang yang pada asalnya diperuntukkan untuk kedai, peralatan teknikal, taska atau kegiatan komuniti.

Pemaju perlu membiayai pampasan, pemindahan, perobohan dan pembaikan. Bandar itu turut menerima pakai prinsip bahawa pembeli yang bertindak secara sah dan tidak bertanggungjawab atas pelanggaran tersebut tidak seharusnya menanggung kerugian akibatnya. Bagi penduduk, hasil sebenar bergantung pada keputusan terperinci tentang apartmen masing-masing, pampasan dan tempat tinggal gantian.

Pembangunan mana yang terlibat?

Resolusi itu meliputi syarikat yang dikaitkan dengan Le Thanh Than melalui perwakilan undang-undang, pengurusan, pemilikan, sumbangan modal atau kerjasama pelaburan. Hanoi merancang menyediakan 12 pelan pembetulan, satu bagi setiap entri projek, dan bukannya mengenakan penyelesaian yang sama kepada semua pembangunan.

Senarai itu merangkumi Bemes, yang juga dikenali sebagai CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; projek perumahan gabungan CT11 dan CT12 di Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5 dan VP6; serta HH1, HH2, HH3 dan HH4 di Linh Dam. Satu entri projek boleh merangkumi beberapa bangunan, sekali gus menjelaskan mengapa jumlah menara individu melebihi 12.

Keputusan itu menyusuli remedi yang dicadangkan sebelum ini bagi 18,184 apartmen lebihan yang sama. Proses kini beralih daripada penggubalan mekanisme seluruh bandar kepada penelitian tentang struktur yang boleh dikekalkan, ruang yang perlu ditukar kegunaannya dan isi rumah yang memerlukan pampasan atau pemindahan.

Timbalan Pengerusi Tetap Jawatankuasa Rakyat Hanoi, Duong Duc Tuan, memberitahu majlis bahawa pelanggaran tersebut meluas dan berlarutan selama bertahun-tahun. Katanya, prosedur undang-undang biasa tidak dapat menyelesaikan keadaan itu dengan sewajarnya sambil melindungi penduduk dan mengekalkan ketenteraman awam.

Apakah syarat untuk mengekalkan sesebuah bangunan?

Rangka kerja Hanoi membahagikan struktur kepada dua kategori: yang dibenarkan kekal dengan syarat tertentu dan yang perlu dirobohkan. Penilaian teknikal dan keputusan bandar akan menentukan tindakan terhadap setiap bangunan, komponen atau kawasan.

Untuk mengekalkan menara yang telah didiami, bangunan tersebut mesti memenuhi syarat kekuatan struktur, pencegahan kebakaran, pemadaman kebakaran, penyelamatan dan keselamatan bangunan berhampiran. Kekuatan struktur bermaksud asas, tiang dan bahagian sokongan lain bangunan mampu menampung bebannya dengan selamat.

Air, elektrik, tempat letak kereta, sekolah dan kemudahan komuniti juga mesti memenuhi syarat atau mempunyai pelan penambahbaikan yang diluluskan dan boleh dilaksanakan. Menara mesti mematuhi peraturan jarak antara bangunan serta menghormati sempadan jalan, kawasan keselamatan pengangkutan dan koridor perlindungan infrastruktur.

Bangunan yang kekurangan infrastruktur masih boleh dipertimbangkan untuk dikekalkan jika syarat lain dipenuhi dan pihak berkuasa meluluskan penyelesaian yang boleh dilaksanakan. Struktur yang kapasiti tanggung bebannya tidak mencukupi, mempunyai masalah keselamatan kebakaran yang tidak dapat diperbetulkan atau melanggar sempadan wajib akan dikategorikan untuk dirobohkan.

Bangunan rendah yang dibenarkan kekal mesti menjalani pengubahsuaian yang diluluskan. Kemudahan penting seperti tadika dan sekolah juga perlu ditambah baik agar memenuhi keperluan operasi dan keperluan setempat.

Mengapa penduduk mungkin perlu berpindah dari bangunan yang dikekalkan

Menara yang diluluskan untuk dikekalkan masih boleh mengandungi apartmen yang penghuninya perlu berpindah. Hanoi mewajibkan pengosongan ruang kediaman yang diwujudkan di kawasan untuk fungsi lain, termasuk podium, tingkat teknikal dan kemudahan komuniti.

Podium ialah bahagian dasar yang luas di bawah menara, yang lazimnya direka untuk kedai, perkhidmatan atau kemudahan bersama. Menjadikan ruang sedemikian sebagai apartmen menambah bilangan isi rumah dan pada masa yang sama menghapuskan kemudahan yang sepatutnya disediakan untuk mereka. Menurut resolusi itu, kawasan yang dikosongkan mesti dikembalikan kepada kegunaan yang diluluskan atau dijadikan kemudahan awam yang sesuai melalui keputusan bandar.

Pengerusi Wad Dinh Cong, Nguyen Tuan Anh, berkata semakan terhadap CT11, CT12A, CT12B dan CT12C mengenal pasti penyalahgunaan ruang tingkat bawah serta pengubahsuaian di tingkat dua hingga empat. Kawasan yang diperuntukkan untuk perkhidmatan komersial, taska dan kegiatan komuniti telah dijadikan apartmen. Pemaju juga mengubah agihan keluasan lantai apartmen yang diluluskan mulai tingkat empat ke atas.

Senarai awal mengandungi 246 apartmen yang dijangka memerlukan pemindahan. Pihak berkuasa wad merancang untuk menerbitkan senarai dan jadual pelaksanaan, meneruskan pemeriksaan serta menentukan kegunaan masa depan ruang yang dikosongkan. Di HH Linh Dam, apartmen dan tingkat tertentu yang memerlukan pemindahan masih belum dikenal pasti melalui semakan projek.

Nguyen Tuan Anh, pengerusi wad itu, menjelaskan pendekatan pihak berkuasa dalam mesyuarat pada 5 November:

Pendirian bandar dan wad adalah untuk menangani pelanggaran dengan tegas sambil memastikan, sedaya upaya, hak dan kebajikan sosial penduduk yang terjejas,

Tingkat tambahan dan ruang yang ditukar guna meningkatkan kepadatan

Hasil pemeriksaan di HH Linh Dam menunjukkan sejauh mana pembinaan menyimpang daripada pelan yang diluluskan. Pembangunan itu dibenarkan setinggi 27 tingkat, tetapi HH4 mencapai 36 tingkat, manakala HH1, HH2 dan HH3 mencapai 41 tingkat. Lebihannya antara sembilan hingga 14 tingkat.

HH Linh Dam mula beroperasi pada 2015 dan mempunyai kira-kira 10,000 apartmen, dengan anggaran penduduk seramai 40,000 orang. Saiznya menjadikan keputusan tentang perobohan, pembaikan dan pemindahan amat sukar kerana penduduk berkongsi lif, sistem elektrik, bekalan air dan perlindungan kebakaran.

VP6 yang berhampiran meningkat daripada 25 tingkat yang diluluskan kepada 37 tingkat, manakala bilangan apartmennya meningkat daripada 138 kepada 840, kira-kira 6.1 kali ganda jumlah yang dirancang. VP3 mencapai 32 tingkat berbanding 29 tingkat, dengan bilangan apartmen meningkat daripada 192 kepada 451. VP5 mencapai 33 tingkat, empat tingkat melebihi kelulusan, dan jumlah apartmennya meningkat daripada 216 kepada 805.

Di CT6 Kien Hung, semakan wad mengira 1,584 apartmen berbanding 231 yang dirancang; projek itu juga disenaraikan mempunyai 1,602 apartmen. Pihak wad mengenal pasti tiga menara berbanding dua, 32 tingkat berbanding 31 dan satu aras bawah tanah berbanding dua. Pihaknya turut merekodkan penggantian komponen hotel yang dirancang dengan perumahan.

Podium CT6 berkembang daripada 5,586 kepada 6,071 meter persegi. Kawasan perumahan rendah meningkat daripada 15 rumah tiga tingkat setiap satu kepada 38 rumah lima tingkat setiap satu. Di Dai Thanh, menara yang diluluskan setinggi 29 tingkat mencapai 31 tingkat, dengan aras loteng tambahan dijual kepada penduduk.

Isu keselamatan sudah menjejaskan kehidupan harian

Penduduk berdepan kerosakan yang menjadikan penilaian keselamatan lebih daripada sekadar urusan dokumentasi. Kebakaran di tingkat 36 CT12A di Kim Van-Kim Lu pada penghujung Disember 2024 menyebabkan keempat-empat lif yang berkhidmat untuk tingkat 25 hingga 45 terhenti. Tidak sampai setengah bulan kemudian, penduduk melaporkan dua lagi kerosakan lif.

Di CT8A Dai Thanh pada awal 2025, kira-kira 20 orang terperangkap dalam lif barang PL5 selama sekitar 45 minit. Xa La mengalami kebakaran di CT5B dan CT4A pada September dan Oktober 2015. Kebakaran di aras bawah tanah CT4A memaksa ratusan orang berpindah.

Tran Hoa, penduduk HH Linh Dam sejak 2015, menceritakan pengalamannya berjalan turun 30 tingkat bersama anak-anak kecil apabila lif terhenti. Nguyen Hung, yang tinggal di CT12A, menggesa notis rasmi dikeluarkan segera supaya isi rumah yang perlu berpindah dapat mengatur urusan kerja dan keluarga.

Arkitek Tran Tuan Anh daripada Persatuan Perancangan dan Pembangunan Bandar Vietnam berkata penilaian perlu meneliti mutu sebenar bangunan di samping rekod undang-undang. Beliau menyenaraikan lif, pam air, sistem elektrik, penggera, peralatan pemadaman kebakaran automatik dan tangga kecemasan sebagai kemudahan yang penting kepada keselamatan harian dan tindak balas kecemasan.

Bui Trung Dung, bekas pengarah Agensi Pengurusan Aktiviti Pembinaan, mencadangkan agar beberapa tingkat dipertimbangkan sebagai kawasan perlindungan kecemasan atau ruang bersama jika keadaan teknikal mengizinkan. Cadangannya bertujuan mengurangkan kepadatan kediaman sambil berusaha mengekalkan lebih ramai isi rumah di kawasan kejiranan sedia ada.

Siapa perlu menguruskan perobohan dan menanggung kosnya?

Pengerusi wad dan komune akan mengeluarkan perintah perobohan serta mengawasi pelaksanaannya. Dalam tempoh 30 hari selepas perintah berkuat kuasa, pemaju mesti memilih perunding, menyediakan pembiayaan serta menghebahkan pelan pemindahan dan perobohan.

Pemaju juga mesti menguruskan semakan reka bentuk dan kelulusan yang diperlukan, kaedah pembinaan, penyeliaan dan prosedur penerimaan kerja. Perobohan mesti melindungi orang ramai, barangan, bangunan berhampiran dan alam sekitar. Penduduk dan harta benda mereka mesti meninggalkan kawasan terjejas sebelum kerja bermula.

Pihak berkuasa tempatan boleh menguatkuasakan perobohan jika pemaju gagal mematuhi arahan, dengan pemaju bertanggungjawab atas keseluruhan kos. Jika menyingkirkan keseluruhan struktur atau sebahagian daripadanya tidak selamat atau tidak boleh dilaksanakan dari segi teknikal, pihak berkuasa tempatan mesti menyelaraskan penilaian dan mengemukakan alternatif kepada bandar untuk diputuskan.

Pemaju mesti membayar pampasan, bantuan, pemindahan, penambahbaikan infrastruktur dan pemulihan ruang kepada kegunaan yang diperuntukkan. Mereka juga mesti menyelesaikan obligasi tanah dan menyerahkan hasil pembinaan yang menyalahi undang-undang. Pembayaran pampasan dan bantuan penempatan semula perlu diutamakan berbanding pembayaran hasil tidak sah dan obligasi tanah.

Hanoi boleh menggunakan sumber yang menjamin pemenuhan obligasi pemaju atau mengarahkan penguatkuasaan terhadap aset jika tanggungjawab tidak ditunaikan. Dana awam tidak bertujuan menampung kos yang menjadi tanggungjawab pemaju, tertakluk pada sebarang pengecualian yang diwajibkan undang-undang.

Pilihan perumahan gantian dan pampasan

Pelan pelaksanaan Hanoi mengenal pasti Thanh Ha A, Thanh Ha B dan My Hung sebagai lokasi penting bagi pemindahan dan penempatan semula. Penyelesaian yang dicadangkan termasuk memindahkan penduduk ke perumahan sosial atau komersial di Thanh Ha, atau mengatur pampasan supaya isi rumah dapat mencari rumah lain.

Bagi projek yang sudah tertakluk pada prosiding jenayah, pelan itu membayangkan pemaju akan berunding untuk membeli apartmen terjejas selepas pihak berkuasa menetapkan nilai pampasan berdasarkan harga pasaran. Pemaju juga dijangka berunding tentang bantuan sewa sementara penduduk menunggu rumah gantian.

Pembentangan kepada majlis menyatakan bahawa pampasan akan dibayar dalam tempoh 90 hari kepada penduduk yang diwajibkan berpindah. Keputusan dan notis kepada isi rumah perlu menyatakan jadual pembayaran yang terpakai. Isi rumah yang layak mungkin diberi keutamaan untuk membeli atau menyertai skim sewa beli perumahan sosial tanpa undian. Skim sewa beli membolehkan penghuni membayar secara beransur-ansur untuk memiliki rumah.

Pelan pelaksanaan terdahulu menyatakan akses lebih luas kepada perumahan gantian tanpa undian atau saringan penerima manfaat, manakala pembentangan kepada majlis dan penerangan dasar selepas itu mengaitkan keutamaan perumahan sosial dengan kelayakan menurut undang-undang perumahan. Oleh itu, keputusan pemindahan individu akan menjadi penting bagi keluarga yang menilai pilihan mereka.

Penduduk boleh kekal buat sementara waktu sehingga pihak berkuasa mengeluarkan notis rasmi berhubung perobohan atau perubahan kegunaan. Mereka yang satu-satunya sumber pendapatan ialah kegiatan perniagaan di kawasan podium yang ditukar guna juga mungkin menerima bantuan untuk menstabilkan mata pencarian.

Do Duc Nam, penduduk HH Linh Dam, mempersoalkan sama ada Thanh Ha mempunyai rumah yang mencukupi untuk isi rumah terjejas dan sama ada pampasan cukup untuk membeli apartmen setara pada harga semasa. Penduduk lain, Trieu Quang Xuan, menekankan gangguan yang mungkin dialami anak-anak yang sudah bersekolah di kawasan setempat jika mereka berpindah.

Dokumen pemilikan masih bergantung pada kerja pembetulan

Sesetengah apartmen di VP3, VP5, CT6 Kien Hung dan CT5 Tan Trieu telah menerima sijil yang merekodkan hak penggunaan tanah dan pemilikan harta yang melekat padanya. VP6 dan HH1 hingga HH4 belum menerimanya.

Di bawah rangka kerja Hanoi, apartmen yang layak dikekalkan mempunyai laluan untuk mendapatkan sijil selepas obligasi kewangan dan langkah pembetulan yang diperlukan diselesaikan. Penduduk yang kekal di rumah masing-masing boleh meneruskan kontrak tanpa membayar kos pemulihan yang ditanggung pemaju.

Penasihat ekonomi Phan Chanh Duong menyarankan agar perlindungan pembeli yang tidak bersalah dipisahkan daripada penyelesaian pelanggaran pemaju, termasuk mencari cara untuk mempercepat pengeluaran dokumen pemilikan. Pendekatan yang diterima pakai di Hanoi masih mensyaratkan obligasi dan langkah pemulihan berkaitan diselesaikan.

Aqua City di Dong Nai menawarkan perbandingan berhubung kelewatan dokumentasi. Lebih 1,100 rumah bandar dan vila telah diserahkan menjelang April 2026, dan penduduk pertama menerima sijil pemilikan pada 23 Julai. Pelan yang diumumkan pada April menyasarkan kira-kira 752 sijil pada 2026 di kawasan pembangunan Sun Harbor 2 dan EverGreen 1.

Peguam Hoang Ha daripada Persatuan Peguam Ho Chi Minh City menggesa pampasan ditentukan berdasarkan kontrak, undang-undang yang berkenaan dan kerugian yang dapat dibuktikan. Beliau juga menggesa penelitian terhadap agensi yang bertanggungjawab atas pemeriksaan dan pengawasan ketika pelanggaran berlaku. Ahli Perhimpunan Kebangsaan Trinh Xuan An mencadangkan perlindungan lebih kukuh dalam undang-undang perumahan serta jaminan kewangan bagi obligasi pampasan, termasuk aturan sekiranya pemaju muflis.

Jadual waktu dan kerja yang masih perlu dilakukan

Pelan terdahulu Hanoi menyasarkan penyerahan resolusi khas sebelum 30 September 2026. Namun, proses kelulusan yang didokumenkan berlangsung sepanjang Oktober, diikuti mesyuarat dan pemeriksaan setempat. Langkah dan sasaran utama ialah:

• 22 Oktober 2026: Jabatan Kehakiman menilai draf melalui Laporan No. 547/BC-STP.
• 23 Oktober: Kepimpinan bandar bersetuju dengan hala tuju dasar.
• 25 Oktober: Jawatankuasa Rakyat mengemukakan Cadangan No. 428/TTr-UBND.
• 28 Oktober: Majlis Rakyat meluluskan resolusi.
• 30 Oktober: Tarikh akhir Jabatan Pembinaan bagi semakan apartmen setempat.
• 5 November: Wad Dinh Cong membincangkan 246 apartmen awal yang dijangka memerlukan pemindahan.
• Oktober dan November 2026: Pemeriksaan dan pengelasan dijadualkan.
• 2027: Bandar menyasarkan pemindahan selesai.
• 2027 hingga 2028: Kerja perobohan yang ditetapkan dirancang, dengan bandar menyasarkan penyelesaian pada 2028.

Rekod yang hilang masih menjadi halangan praktikal. Ahli majlis Can Thi Viet Ha meminta penyelesaian bagi dokumen tanah, lukisan pembinaan siap dan kontrak yang tidak dapat diperoleh. Duong Duc Tuan berkata pihak berkuasa akan menilai keadaan semasa, mencari fail asal dan menjelaskan tanggungjawab pemaju serta agensi awam dalam menyimpan dan membekalkannya.

Jabatan Pembinaan akan mengetuai semakan pelanggaran pembinaan dan perancangan. Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar akan meneliti hal tanah, sijil dan obligasi berkaitan, manakala Jabatan Kewangan akan menilai prosedur pelaburan dan liabiliti kewangan.

Arkitek Luu Quang Huy, pengarah Institut Perancangan Pembinaan Hanoi, berkata penyelesaian khusus perlu menangani mata pencarian dan persekolahan di lokasi gantian. Dalam mesyuarat di Dinh Cong, wakil penduduk Tran Lan Phuong meminta penilaian dan rundingan dibuat dengan teliti, manakala ketua lembaga pengurusan CT12C, Uong Van Cuong, berkata ramai penduduk mahu kekal dan mengharapkan aturan yang adil jika perpindahan tidak dapat dielakkan.

Perkara Utama

• Hanoi meluluskan rangka kerja khas pada 28 Oktober 2026 yang meliputi 12 projek berkaitan Muong Thanh.
• Projek-projek itu mempunyai 24,943 apartmen berbanding 6,759 yang diluluskan, iaitu lebihan 18,184 unit.
• Bangunan dan kawasan individu akan dinilai untuk dikekalkan dengan syarat, dirobohkan atau dikembalikan kepada kegunaan yang diperuntukkan.
• Semakan awal Wad Dinh Cong mengenal pasti 246 apartmen yang dijangka memerlukan pemindahan.
• Pemaju mesti membiayai pampasan, pemindahan, perobohan dan kerja pembetulan, dan penguatkuasaan boleh diambil jika mereka gagal mematuhi arahan.
• Hanoi menyasarkan pemindahan selesai pada 2027 dan perobohan selesai pada 2028.