China Perluas Peraturan Jualan Rumah Siap Dibina, Alihkan Pembiayaan Pembinaan Daripada Pembeli

Lebih 20 bandar ubah peraturan pembelian rumah baharu

China sedang mengalihkan lebih banyak kos dan risiko pembinaan rumah baharu daripada pembeli kepada pemaju dan bank, dengan lebih 20 bandar memperkenalkan pembaharuan terperinci dalam penjualan perumahan susulan dasar nasional yang dikeluarkan pada 28 Ogos 2026. Perubahan itu menangguhkan penjualan pangsapuri yang belum siap oleh pemaju, memperketat kawalan terhadap wang pembeli dan menggalakkan penjualan hanya selepas pembinaan selesai.

Jingmen di wilayah Hubei mengambil pendekatan tegas: projek perumahan di atas tanah yang hak miliknya dipindahkan selepas 28 Ogos, pada dasarnya, perlu menjual rumah yang sudah siap. Pemaju yang memilih model itu mesti membayar sekurang-kurangnya 50 peratus daripada harga tanah pada peringkat awal, tetapi boleh membayar baki secara ansuran sehingga dua tahun.

Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan dan Hangzhou antara bandar yang telah mengeluarkan peraturan pelaksanaan, menurut pemantauan Akademi Indeks China. Nanchang, Mianyang dan Luzhou juga mendapatkan maklum balas orang ramai mengenai langkah yang dicadangkan.

Perubahan itu menangani kelemahan utama dalam pasaran perumahan China. Di bawah model jualan sebelum siap, keluarga membeli pangsapuri sebelum pembinaannya selesai dan bayaran mereka membantu membiayai pembinaan. Apabila pemaju kekurangan wang, isi rumah mungkin terpaksa menunggu lama untuk rumah yang sudah dipersetujui untuk dibeli.

Pendekatan baharu itu menggabungkan tiga perubahan: penjualan pada peringkat lebih lewat, sebuah syarikat berasingan yang bertanggungjawab bagi setiap projek pembangunan, dan sebuah bank peneraju yang memantau pembiayaan projek. Secara bersama, langkah ini bertujuan memastikan wang pembinaan digunakan untuk rumah yang sepatutnya dibina dengannya.

Butiran pelaksanaan berbeza mengikut kawasan. Shenzhen mengehadkan deposit awal bagi projek rumah siap kepada 3 peratus daripada harga belian, Beijing kepada 1 peratus dan Guangzhou kepada 5 peratus. Nanjing dan Jinhua juga memindahkan pengeluaran pinjaman gadai janji bagi projek jualan sebelum siap yang mendapat permit baharu ke peringkat lebih lewat, selepas penyelesaian projek direkodkan secara rasmi.

Perubahan dasar nasional

Kementerian Perumahan dan Pembangunan Bandar-Luar Bandar, Kementerian Sumber Asli dan Pentadbiran Kawal Selia Kewangan Negara mengeluarkan Notis Penambahbaikan Sistem Jualan Perumahan Komersial secara bersama. Notis itu menggesa perlindungan lebih kukuh terhadap dana jualan sebelum siap, pengurangan risiko kegagalan penyerahan rumah dan peluasan jualan rumah siap secara teratur.

Projek yang masih menggunakan jualan sebelum siap berdepan syarat pembinaan yang lebih ketat: struktur utama sesebuah bangunan mesti siap hingga ke bahagian atas. Ringkasnya, rangka struktur bangunan itu mesti siap hingga ke puncak sebelum pangsapuri di dalamnya boleh ditawarkan untuk jualan sebelum siap. Kerja dalaman, pemasangan peralatan dan tugas lain masih boleh diteruskan selepas itu.

Notis itu turut menyediakan tempoh peralihan bagi projek yang memperoleh permit perancangan pembinaan sebelum notis berkuat kuasa. Syarat jualan sebelum siap dan penyeliaan wang jualan sebelum siap bagi projek berkenaan akan terus tertakluk pada dasar terdahulu. Peraturan tempatan menambah kategori lebih terperinci berdasarkan tarikh pemindahan hak milik tanah dan tarikh permit diperoleh.

Pihak berkuasa juga mahu pembeli menerima sijil hak milik hartanah semasa menerima rumah mereka. Hal ini memerlukan penyelarasan lebih rapat antara kelulusan pembinaan, pentadbiran jualan dan pendaftaran hartanah supaya penyerahan fizikal serta urusan dokumen pemilikan sah dapat dilakukan serentak.

Pelaksanaan mengikut tarikh akhir tempatan

Tarikh 28 Ogos menjadi tarikh pemisah bagi pembaharuan ini, namun bandar-bandar melaksanakannya dengan menggunakan penanda aras yang berbeza. Sesetengah peraturan berkuat kuasa berdasarkan pengumuman pemindahan hak milik tanah, manakala yang lain berdasarkan permit perancangan, permit jualan sebelum siap atau kontrak pinjaman baharu. Oleh itu, dokumen sesebuah projek menentukan syarat yang perlu dipatuhinya.

Langkah utama dalam pelaksanaan termasuk:

• 28 Ogos 2026: Pakej pembaharuan nasional menetapkan rangka kerja untuk memperketat jualan sebelum siap dan memperluas jualan rumah siap.
• 15 Oktober: Shenzhen mengeluarkan peraturannya, manakala Hangzhou menerbitkan langkah pelaksanaan percubaan.
• 27 Oktober: Jinhua menerbitkan peraturan tempatan yang berkuat kuasa serta-merta.
• 29 Oktober: Changsha mengeluarkan langkah pelaksanaannya.
• 31 Oktober: Lima jabatan di Nanjing mengeluarkan peraturan percubaan yang meliputi sembilan bidang dan 19 dasar, yang berkuat kuasa serta-merta.
• 3 November: Beijing menjual plot kediaman pertamanya di bawah rangka kerja 28 Ogos, dengan keutamaan diberikan kepada jualan rumah siap.

Tempoh peralihan berlanjutan selepas peringkat awal pelaksanaan. Nanjing membenarkan projek tertentu yang sudah memiliki tanah tetapi belum mempunyai permit perancangan memohon menggunakan syarat jualan sebelum siap terdahulu hingga akhir 2027, tertakluk pada semakan dan penyeliaan lebih ketat. Changsha menyediakan laluan serupa hingga 2027 dan melanjutkan tempoh itu hingga akhir 2028 bagi projek pembaharuan bandar tertentu serta projek lain yang mempunyai isu sejarah yang belum diselesaikan.

Jualan rumah siap masih boleh melibatkan deposit awal

Jualan rumah siap bermakna urus niaga utama hanya berlaku selepas hartanah mencapai peringkat siap yang ditetapkan. Namun, beberapa bandar membenarkan deposit kecil dibayar lebih awal sebaik sahaja pemaju memperoleh permit pembinaan. Deposit itu menempah pembelian pada masa depan sambil mengurangkan komitmen kewangan awal pembeli berbanding bayaran penuh bagi jualan sebelum siap.

Shenzhen membenarkan deposit sehingga 3 peratus daripada jumlah harga rumah. Shanghai menetapkan had yang sama. Beijing mengehadkan deposit kepada 1 peratus, manakala Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu dan Changsha secara umumnya menetapkan kadar 5 peratus. Nanjing secara umumnya mengehadkannya kepada 5 peratus, dan Jinhua menetapkan had 5 peratus.

Bagi pangsapuri berharga 2 juta yuan, had itu bersamaan dengan 20,000 yuan pada kadar 1 peratus, 60,000 yuan pada kadar 3 peratus dan 100,000 yuan pada kadar 5 peratus. Oleh itu, deposit yang dibenarkan di Guangzhou adalah lima kali ganda berbanding Beijing bagi rumah pada harga yang sama.

Changsha mewajibkan keseluruhan deposit disimpan dalam akaun yang diselia sehingga rumah siap dan diserahkan. Nanjing mewajibkan kontrak deposit menyatakan jumlahnya, harga jualan, tarikh penyerahan dan tanggungjawab jika persetujuan tidak dipenuhi. Deposit itu juga kekal di bawah penyeliaan sehingga hartanah memenuhi syarat penyerahan.

Peraturan bandar menetapkan langkah akhir yang berbeza sebelum jualan boleh dimulakan. Changsha mewajibkan penerimaan siap bina direkodkan secara rasmi. Jinhua mewajibkan pendaftaran awal hartanah dan pemfailan pelan jualan. Shenzhen mewajibkan jualan rumah siap jika syarat penjualan tanah menetapkannya; jika tidak, dasar bandar itu menggalakkan model tersebut bagi tanah kediaman yang hak miliknya baru dipindahkan.

Jualan sebelum siap memerlukan lebih banyak pembinaan dan pemeriksaan lebih rapi

Changsha memperincikan syarat struktur hingga ke bahagian atas yang ditetapkan pada peringkat nasional sebagai ujian pembinaan yang khusus. Pemaju mesti menyiapkan kerja menuang konkrit bagi papak bumbung bangunan dan menyerahkan rekod penerimaan kualiti struktur yang ditandatangani serta dicop oleh lima pihak: pemaju, juruukur, pereka bentuk, kontraktor dan penyelia pembinaan.

Jinhua turut mewajibkan aras bumbung konkrit bagi struktur utama disiapkan dan lulus penerimaan oleh lima pihak berkenaan. Setiap permohonan jualan sebelum siap mesti meliputi sekurang-kurangnya 5,000 meter persegi dan tidak boleh meliputi kawasan kurang daripada sebuah bangunan penuh.

Bayaran pendahuluan pembeli dan hasil pinjaman gadai janji mesti dimasukkan ke dalam akaun yang diselia di bawah aturan tempatan baharu. Jinhua mewajibkan penerimaan siap bina direkodkan, manakala kemudahan awam dan kemudahan sokongan lain mesti memenuhi syarat penyerahan sebelum penyeliaan ditamatkan. Changsha juga mengaitkan pelepasan daripada penyeliaan dengan penyelesaian pembinaan dan perkhidmatan yang berfungsi seperti bekalan air, elektrik dan gas.

Pembangunan yang lebih lama menerima layanan berbeza. Beijing, Guangzhou dan Tianjin membenarkan projek yang layak dan sudah dalam pembinaan diteruskan di bawah peraturan jualan sebelum siap terdahulu. Apabila Shenzhen dan Shanghai mengumumkan langkah masing-masing, layanan terperinci bagi projek sedia ada masih belum diputuskan dan akan dikaji kemudian.

Bayaran tanah menjadi lebih fleksibel

Pemaju yang menjual rumah pada peringkat lebih lewat perlu membiayai tempoh pembinaan yang lebih panjang sebelum menerima sebahagian besar wang pembelian. Beberapa bandar bertindak balas dengan memberi mereka lebih banyak masa untuk membayar tanah, sekali gus mengurangkan jumlah tunai yang diperlukan pada peringkat awal.

Jingmen mewajibkan bayaran awal sekurang-kurangnya 50 peratus bagi harga tanah untuk projek rumah siap, dengan baki perlu dibayar dalam tempoh dua tahun. Beijing dan Hangzhou juga membenarkan projek yang layak sehingga dua tahun untuk melunaskan baki.

Shenzhen menetapkan bayaran awal sebanyak 50 peratus bagi tanah kediaman yang hak miliknya baru dipindahkan. Baki secara umumnya perlu dibayar dalam tempoh setahun, yang boleh dilanjutkan sehingga dua tahun bagi projek khas. Pemaju mesti membayar harga tanah sepenuhnya sebelum pendaftaran awal tanah dan sebelum memperoleh permit jualan sebelum siap bagi kumpulan pertama rumah mereka.

Nanjing mewajibkan sekurang-kurangnya separuh daripada harga tanah dibayar dalam tempoh 30 hari kalendar selepas kontrak pemindahan tanah ditandatangani. Baki boleh dibayar dalam tempoh dua tahun tanpa faedah sepanjang tempoh ansuran. Jinhua juga membenarkan sekurang-kurangnya 50 peratus dibayar terlebih dahulu dan baki dalam tempoh dua tahun tanpa faedah. Changsha membenarkan bayaran ansuran tanpa faedah dan syarikat boleh menggunakan kontrak pemindahan tanah untuk memulakan prosedur permit pembinaan lebih awal.

Aturan ini mengaitkan bantuan kewangan dengan syarat jualan yang lebih ketat. Pemaju mendapat lebih masa untuk membayar tanah, tetapi perlu memikul tanggungjawab lebih besar bagi membiayai pembinaan sebelum mengutip jumlah besar daripada pembeli.

Satu syarikat projek dan satu bank peneraju

Peraturan Nanjing menerangkan cara perubahan berkaitan syarikat dan perbankan itu dijangka berfungsi. Setiap syarikat projek mempunyai tanggungjawab undang-undang tersendiri bagi pembinaan, kualiti, keselamatan dan penyerahan. Sebelum penyerahan, syarikat induk atau pelaburnya dilarang mengalihkan wang jualan atau pembiayaan, mengeluarkan modal secara tidak wajar atau mengambil dividen lebih awal.

Bank peneraju, yang juga dikenali sebagai bank hos, menjadi penyelaras kewangan utama. Bank itu boleh memberi pinjaman secara bersendirian atau menyelaraskan sekumpulan bank untuk menyediakan pinjaman pembangunan. Nanjing mewajibkan wang projek, termasuk pinjaman pembangunan, dana pemaju sendiri dan hasil jualan rumah siap, diuruskan melalui akaun di bank tersebut.

Jinhua melaksanakan pengurusan akaun bank peneraju secara bersepadu bagi projek yang menandatangani kontrak pinjaman pembangunan baharu selepas 28 Ogos. Changsha juga mewajibkan projek baharu mengumpulkan dana dalam akaun khusus di bank peneraju.

Matlamatnya bersifat praktikal: wang yang dipinjam atau dikutip bagi sesuatu projek kekal tersedia untuk projek itu. Nanjing turut mewajibkan syarikat projek yang mahu ditutup selepas semua rumah diserahkan supaya mengenal pasti entiti undang-undang yang bertanggungjawab terhadap jaminan kualiti atau mendapatkan insurans kualiti pembinaan.

Perubahan masa pengeluaran pinjaman gadai janji mengubah pengiraan pembiayaan

Nanjing mewajibkan pinjaman perumahan individu bagi projek yang memperoleh permit jualan sebelum siap selepas 28 Ogos 2026 hanya dikeluarkan selepas penyelesaian projek direkodkan secara rasmi. Pemberi pinjaman kemudian menyalurkan wang itu ke dalam akaun yang diselia. Projek yang memperoleh permit pada atau sebelum tarikh pemisah itu terus tertakluk pada peraturan pinjaman terdahulu.

Jinhua membuat perubahan serupa bagi projek yang mendapat permit baharu, termasuk pinjaman melalui sistem tabung simpanan perumahan, yang menyediakan pembiayaan perumahan berdasarkan caruman pekerja dan majikan. Xi'an mengekalkan aturan gadai janji individu terdahulu bagi projek yang layak, yang memperoleh permit perancangan sebelum 28 Ogos dan sudah menerima sebahagian kebenaran jualan sebelum siap.

Pengeluaran pinjaman gadai janji pada peringkat lebih lewat menghapuskan satu sumber tunai pembinaan yang sebelum ini tersedia lebih awal. Sebaliknya, pinjaman pembangunan perlu menampung bahagian tempoh pembinaan yang lebih besar. Oleh itu, Nanjing menyeru supaya tempoh pinjaman disesuaikan dengan jadual pembinaan, dengan pembayaran balik prinsipal pertama secara umumnya dibuat selepas penyelesaian projek direkodkan. Pinjaman dikeluarkan secara berperingkat dan digunakan untuk pembinaan projek, termasuk pembayaran kepada kontraktor dan pembekal bahan.

Changsha juga menangguhkan pembayaran balik prinsipal pertama bagi pinjaman pembangunan sehingga selepas pendaftaran siap bina. Secara keseluruhan, perubahan ini mengalihkan tanggungjawab pembiayaan tempoh pembinaan: pemaju dan bank mereka menanggung lebih banyak kos sebelum pinjaman gadai janji pembeli dikeluarkan.

Jaminan bank menyediakan satu lagi bentuk fleksibiliti. Wuhan menyokong penggunaannya untuk menggantikan sebahagian dana jualan sebelum siap yang diselia. Jinhua mengehadkan penggantian itu kepada 30 peratus daripada dana yang diperlukan untuk penyelesaian dan penyerahan bagi projek di bawah dasar jualan sebelum siap terdahulu. Jaminan bank menggantikan sebahagian wang tunai yang sebaliknya disimpan di bawah penyeliaan dengan komitmen pembayaran daripada bank.

Nanjing membuka laluan bagi jualan rumah siap yang masih digadai

Nanjing membenarkan rumah siap yang memenuhi syarat dijual ketika gadai janji tanah atau pembinaan pemaju masih berkuat kuasa, dengan syarat pemaju, bank pemegang gadai janji asal dan pembeli bersetuju. Langkah ini menangani masalah aliran tunai: pemaju mungkin memerlukan hasil jualan untuk membayar balik pinjaman yang perlu dijelaskan sebelum urus niaga hartanah dapat diselesaikan.

Wang pembeli dimasukkan ke dalam akaun yang diselia. Badan penyelia menggunakan wang itu terlebih dahulu untuk membayar balik bank pemegang gadai janji asal, selepas itu gadai janji tanah atau pembinaan ditarik balik. Aturan ini menyediakan urutan terkawal untuk menyelesaikan hutang dan melengkapkan jualan.

Changsha juga membenarkan jualan rumah bergadai yang memenuhi syarat dengan persetujuan pemegang gadai janji. Kontrak mesti mendedahkan kewujudan gadai janji itu dan menetapkan tarikh akhir pembatalannya. Gadai janji mesti dibatalkan sebelum kontrak jualan boleh selesai didaftarkan.

Nanjing menggabungkan pendekatan ini dengan semakan awal cadangan perancangan semasa proses penjualan tanah. Pembida yang berjaya dan cadangannya sudah lulus semakan serta tidak berubah boleh menggunakan pengesahan transaksi untuk memohon kelulusan perancangan berkaitan secara terus. Sesetengah prosedur, termasuk aturan terperinci bagi jualan berperingkat dan penerimaan siap bina secara berperingkat, masih memerlukan langkah pelaksanaan lanjut.

Perubahan terhadap bekalan perumahan dan pembeli

Pu Zhan, timbalan pengarah pusat penyelidikan dasar kementerian perumahan, berkata jualan rumah siap dan syarat jualan sebelum siap yang lebih ketat boleh melambatkan pengeluaran bekalan baharu dalam jangka pendek. Ketika bandar-bandar berusaha mengurangkan rumah tidak terjual, beliau melihat ketibaan stok baharu yang lebih perlahan sebagai cara untuk memperbaiki keseimbangan bekalan dan permintaan.

Pembaharuan itu menyusuli kemerosotan jualan yang berpanjangan. 100 pemaju terbesar China mencatatkan jualan rumah baharu sebanyak 207 bilion yuan pada Ogos 2025, merosot 17.6 peratus berbanding setahun sebelumnya, ketika kemerosotan jualan selama enam bulan. Harga yang lebih rendah dan peraturan pembelian yang lebih longgar gagal memulihkan permintaan secara meluas.

Aktiviti pasaran kemudian pulih secara tidak sekata. Semasa pemulihan jualan semula pada Mac 2026, Shanghai mencatatkan kira-kira 22,000 urus niaga rumah sedia ada dari 1 hingga 23 Mac, manakala Nanjing mencatatkan 5,789 urus niaga dalam tiga minggu pertama. Angka itu merujuk kepada pembelian rumah sedia ada; pembaharuan semasa mengubah cara pemaju membiayai dan menjual perumahan baharu.

Wu Jing, pengarah pusat penyelidikan hartanah Universiti Tsinghua, berkata model jualan sebelum siap mendorong pemaju memberi tumpuan kepada kelajuan pusingan jualan dan skala. Penjualan rumah siap memerlukan pergantungan yang lebih besar pada modal sendiri dan pembiayaan projek, sekali gus meningkatkan kepentingan potensi pelaburan setiap plot tanah.

Li Yujia, ketua penyelidik di Pusat Penyelidikan Dasar Perumahan Guangdong, berpendapat bahawa membolehkan pembeli memeriksa rumah yang sudah siap mendorong pemaju memberi lebih perhatian kepada kualiti, perkhidmatan hartanah dan keperluan tempatan. Penjualan tanah Beijing pada 3 November menunjukkan perancangan turut berubah seiring dengan peraturan jualan: plot itu membenarkan reka bentuk pelantar bertingkat yang menggunakan ruang di atas dan di bawah tanah.

Bagi isi rumah, perubahan paling ketara ialah peluang lebih besar untuk menilai bangunan yang sudah siap sebelum membuat pembelian utama. Bagi pemaju, kejayaan lebih bergantung pada usaha mendapatkan pembiayaan pembinaan, mengawal kos dan menyiapkan rumah yang dikehendaki pembeli.

Perkara Utama

• Lebih 20 bandar mengeluarkan peraturan pembaharuan jualan perumahan susulan pakej nasional 28 Ogos.
• Projek jualan sebelum siap yang baharu tertakluk pada syarat struktur siap hingga ke bahagian atas dan penyeliaan wang pembeli yang lebih ketat.
• Had deposit awal berbeza-beza, termasuk 1 peratus di Beijing, 3 peratus di Shenzhen dan Shanghai, serta secara umumnya 5 peratus di beberapa bandar lain.
• Beberapa bandar membenarkan pemaju membayar sekurang-kurangnya separuh daripada harga tanah pada peringkat awal dan melunaskan baki dalam tempoh sehingga dua tahun.
• Nanjing dan Jinhua menangguhkan pengeluaran pinjaman gadai janji bagi projek jualan sebelum siap yang mendapat permit baharu sehingga penyelesaian projek direkodkan secara rasmi.
• Syarikat projek berasingan dan bank peneraju bertujuan memastikan wang pembangunan digunakan khusus untuk pembinaan dan penyerahan rumah.
• Aturan peralihan membolehkan sesetengah projek lama menggunakan syarat jualan sebelum siap terdahulu hingga 2027, atau hingga 2028 bagi projek tertentu di Changsha.